某厂项目整体发展战略及定位报告(终稿)

城
➢为市民提供一个休闲和体验空间;
市
➢为凯里提升城市价值；
价
➢有利于构建和谐社会。
值
区域产业
开发主体
➢为凯里休闲度假区增添活力；
➢完善产业链，增加税收；
➢完善区域公建配套；
➢提升整体生态产业的品牌知名度和 区域价值。
➢提升开放主体的品牌形象； ➢开发主体盈利点。
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五、本项目的成功打造，将促进凯里区域形成完整的旅游产业链， 增加城市旅游收入，提高凯里经济水平
✓开放的空间保证市民和旅游者的可进入性；
✓多样化的商业保证区域活力持续性；
✓多元的Hale Waihona Puke Baidu能让人留下来活动；
✓旅游、度假、休闲、城市配套、生态产业等旅游产业链的环节 将都与商业完全连接起来，形成完整的旅游产业链，使旅游成为 高附加值产业；
✓产业链的形成将产生旅游税收。
旅游
度假
休闲
城市配套
餐饮
文化产业
商业
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项目秉承一个基本的原则：开放和共享
✓为城市提供了一个开放的而充满活力了区域 ✓给市民提供一个多样化的公共空间 ✓促进文化交流与共享，陶冶民众情操 ✓让更多的人享受到城市文明和城市文化
✓让城市文明共享 ✓让社会充满活力、安定有序 ✓形成一个人与自然和谐相处的社会
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二、本项目的成功打造，将与周围空间形成强烈的关联度，让 区域“动”起来，凯里将不再是一座“空城”
区域有活力有两个条件： 通过项目的成功打造将在本区域形成多元化人的集聚和全天候人
需要有人的集聚
的活动：
能够维持活动时间和空间 的延续性
不同人的活动：
➢周边的人：长期度假和区域居住的人 ➢城市的人：周末和节假日的集聚 ➢外地的人：凯里城市旅游的目的地 ➢国际的人：文化交流活动形成国际人群的集聚
不同时间的活动：
市调报告： •客户分析 •凯里房地产市场发展状况及 项目竞争分析 •项目地块分析
整体发展战略及定位报告： •项目机会挖掘 •开发商目标分析 •案例借鉴 •开发方向研判 •项目定位与发展战略 •项目规划示意
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一、本项目的成功打造给城市提供了多样化的公共空间，有利于 和谐社会的构建
所谓社会主义和谐社会，应当是各方面利益关系得到有效的协调、社会管理体制不断创新和健全、稳 定有序的社会。具体说，就是一种民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然 和谐相处的社会。
项目属性界定
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从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发 展核心枢纽，属于外界进入凯里的门户
项目所在城南新区位于凯 里主城区与经开区的中心位 置；
且项目位于凯麻一体化发 展的中心枢纽位置，是政府 主导的新兴热点区域。
从交通条件看，项目为凯 里连通外界的核心通枢纽， 是外界进入凯里的门户，多 条线路联通内外，两条主轴 与市区紧密相连。
54亿元/年 消费收入
平均按每人200元/次消费计算，约年消 费额达54亿元人民币
约5.4万个固 定工作岗位
按500人流/个工作岗位计算，预计到 2020年能提供约5.4万个固定工作岗位
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项目属性界定 核心问题解析 区域价值研判 市场机会挖掘 类似案例借鉴 整体发展战略 项目整体定位 规划分期思路
主要专家访谈
政府官员8位 •凯里洪市长、贺市长、 曾市长 •招商局张局 •规划局蒋局、杨工 •国土局潘所长 •统计局…… 专业人士26位： •大地春城销售经理 •丰球黔城销售代表 •金泉花园销售经理 •金泉一品销售经理 •座标广场销售代表 •腾龙酒店大堂经理 •凯里大酒店大堂经理 •……
市调报告与专题研究 定位报告撰写
西出口D/E地块位于凯麻高速以南， 山水资源丰富，适合打造高端住宅；
A地块
B地块
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11 15 高端休闲 功能组团
12
A
`
C地块
地
块
8
9 E高地档低块密
度居住组 团
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xxxxxx项目整体发展战略及定位报告
2011-4-25
在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目标展开了大量调查 及研究工作
以消费者为核心的市场调研
数据收集： •项目周边及地块勘察 •凯里宏观经济情况 •凯里的产业及人口结构 •凯里总体规划 •凯里房地产市场概况 市场资料收集与分析： •目标消费者深度访谈 •凯里居民居住状况 •凯里各在售楼盘情况 •目标消费者深度访谈15位 •消费者问卷调查50份 •调查凯里典型项目18个
➢白天人在度假区、商务中心、会议中心等区域活动 ➢晚上人在广场、商业街、餐饮店等区域活动 ➢工作日有周边的人、区域的人的活动 ➢节假日有本地的居住的人活动、外地旅游的人的活动
潮 ● 流不息
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三、本项目的成功运营可以激发凯里区域活力，增加市民休闲 和体验的新空间
以活力中心与周边区域形成 完整的连续开放空间。
周边在建项目：凯里民族 文化宫33198平；凯里龙都 国际大酒店29330平米；
凯里客运站
体育馆 博南中学
民族文化宫
民俗工艺创意园
民族风情园
风情文化园
民族文化宫
博南中学
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从资源状况看，项目内部山水资源丰富，且高低错落，一方面为 开发高端物业提供支撑，但另一方面间接拔高工程成本
棉纺厂地块存在一定的拆迁，且山 体阻碍五星级酒店的开发，需开山建 设；
增加旅游者和市民对凯里的 精神归属感。
通过项目的成功运营，给凯 里市民提供一个休闲和体验 的公共空间。
让凯里不再只是外地人的凯 里，更是凯里人的凯里。
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四、本项目的成功开发，将实现城市价值、区域产业和开发主体 三方共赢，奠定高速公司在凯里乃至贵州地产界的绝对霸主地位
➢为游客提供一个全新的休闲体验；
六、到2020年，本项目预计每年将会带来2700万人流量，年产 值约54亿元旅游经济收入，提供约5.4万个固定工作岗位
根据《凯里市旅游发展规划》，规划到2020年，凯里市接待旅游人口将达到年2000万人次。
3000万/年 人流量
80%的外地旅游人口到本项目约2400万 人。市民到凯里休闲度假将达到300万 人次。合计人口总量2700万人
凯开大道
沪昆高铁
迎宾大道
凯麻高速
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从配套情况看，项目周边配套匮乏，距离政务新区博南新区步行 约15分钟，但未来规划利好，配套设施将不断完善
从项目周边的配套情况看， 凯里客运站、体育馆已投 入运营，民族文化宫和博 南中学在建；
满足基本生活需要的配套 设施匮乏，且多数设施处 于规划中，如民俗工艺创 意园、民族风情园等；