2019年合肥巢湖市市场报告新

404 373 18% 19% 8589 41 1.10 0.66
490 448 21% 23% 9170 52 1.18 0.70
612 544 27% 28% 9461 77 1.21 0.85
251 182 11% 9% 10405 89 1.34 2.93
44 24 2% 1% 12867 27 1.65 6.75
72 67 1% 1% 10115 28 1.30 5.01
75 56 1% 1% 12371 35 1.59 7.50
5690 5543 100% 100% 7790 531 1.00 1.15
5-6k 6-7k 7-8k 8-9k 9-10k 10-11k 11-12k 12k以上 合计 总价段
产品线
90以下 90-100
100110
110120
120130
130140
140160
160180
180以上
合计
供应套数 成交套数 供应占比 成交占比 成交均价 库存套数 价格系数 存销周期
166 153 7% 8% 7592 41 0.97 1.61
228 211 10% 11% 7777 17 1.00 0.48
194 9.8% 1970 100.0%
4.2市场预判—区域板块格局
巢湖房产市场分化比较明显，中心板块及城西板块以改善为主，价格处于巢湖上线水平； 城南兼顾刚需与首改，价格相对较低； 城北以刚需为主，改善为辅，价格涨幅较快。
城北板块： 覆盖老城北部区域及合巢经开区域，区域环境较差， 近年来众多房企进入促进新城开发，成为刚需首选区域。
2
3 4 5 6 7 8 9 10
弘宇雍景湾
爱巢玉兰花园 新华御府 国际新城 绿源聚龙湾 万锦缇香郡 光盛紫御城 华邦书香里 高速云水湾 成交套数合计
城南板块
中心板块 城南板块 中心板块 城北板块 中心板块 城北板块 城南板块 中庙
955
660 648 500 436 348 304 216 192 5551
城西板块 高层9500-10000 洋房10000-11000 最近地价： 加侨悦侯府4215 芜湖锦天5080

主力项目：新华御府、新华龙府
4.2市场预判—板块/爆量
2017年琥珀新天地以1292套成交量位居榜首，2018年上半年新华御府成交483套排名第一。 2108年上半年巢湖市区在售项目仅10个，成交集中度进一步提升，但供应不足项目爆量有所下滑。
10000 8000 6000 4000 2000 0 销售套数 均价：元/㎡ 2011 3801 4595 2012 5053 4454 2013 5081 4524 2014 5242 4723 2015 4614 4844 2016 9266 7114 2017 5697 7790 2018H1 1970 9349 10000 8000 6000 4000 2000 0
2017.1-2018.6巢湖住宅月度量价走势
2000 1500 1000 500 0 新房供应套数 新房成交套数 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
1701 1702 1703 1704 1705 1706 1707 1708 1709 1710 1711 1712 1801 1802 1803 1804 1805 1806 1466 69 220 325 0 691 0 1328 489 72 510 744 525 711 579 483 592 424 663 74 263 168 484 0 507 0 842 397 132 132 775 316 211 399 120 376 216 350
价格：毛坯高层：10000-11000，洋房12000-13000
主力项目：爱巢天润公馆、新华御园、宋都江宸府
中心板块： 老城板块，配套优越、人口密集，客户认可度最高，客 群以改善客户、城区客户及拆迁户为主。 价格：高层9000-12000，洋房11000-12000 主力项目：华盛中央公馆、桃李澜山 城西板块： 环巢湖区域，自然资源集中，交通便利，直通省会合 肥，主要以改善客户及城区客户为主。 价格：高层9500-10000，洋房10000-11000 主力项目：加侨悦侯府 城南板块： 老城南部区域及居巢经开区，知名房企进驻，抬升区 域价值，以乡镇进城客户及拆迁客户为主要客群。 价格：高层7500-9500，洋房8600-9800
2017年巢湖市成交结构情况
2017年价格段结构: 市场单价集中在8000以下和9000-10000两个梯队，10000以 上都是别墅类产品；总价段集中在120万以下,140万以上产品占 比较少。
单价段 2017年巢湖市成交单价范围段（备案数据） 110- 125- 144- 180以 90以下 90-110 125 144 180 上 68 114 2 2 402 88 12 788 404 56 2 502 496 568 106 232 41 4 44 369 370 476 302 合计 占比
4.1市场预判—商品住宅供求分析
2012-2014年，巢湖房产市场稳定，成交量维持在5000套左右，价格缓慢提升；2015年因市场供 应较少导致成交量下跌，2016年受市场升温及供应增加推动，量价攀升；2017-2018年上半年供应 不足，销量下滑，价格逐步上升至9349元/㎡。
2011-2018年上半年巢湖住宅年度量价走势
意向地块 2018-32地 块位置

城北板块 高层9500-10000 洋房10500-13000 最近地价： 宋都6167 中心板块 高层9000-12000 洋房11000-12000 最近地价： 中央公馆5283 桃李澜山6525 城南板块 高层7500-9500 洋房8600-9800 最近地价： 新华龙府3340 新华御府3370
4.1市场预判—2018年商品住宅供需结构分析
2018年市场供需集中在90-130㎡首置和首改产品，单价以7000-10000为主，10000-12000单价 段供求占比较高，总价集中在140万以下，整体市场需求逐步向改善过渡。
2018年面积段结构: 市场需求以首置首改为主，成交主力为刚需及刚改客户，90-130㎡ 产品市场供求集中，140㎡以上改善类产品市场活跃度仍然不高。
产品线
90以下 90-100
100110
110120
120130
130140
140160
160-180 180以上
合计
供应套数 成交套数 供应占比 成交占比 成交均价 库存套数 价格系数 存销周期
701 676 12% 12% 7651 209 0.98 3.71
1267 1239 22% 22% 7885 28 1.01 0.27
4.1市场预判—2017年商品住宅供需结构分析
2017年市场供需集中在90-120㎡刚需首置和120-130㎡首改产品，单价以8000以下和9000-10000为主， 总价集中在120万以下。
2017年面积段结构: 市场需求以首置首改为主，成交主力为刚需户，90-120㎡产品市供 求集中，120-130㎡首改产品需求较好，140㎡以上改善类产品市 场活跃度不高。
2017年销售排行
排名 1 楼盘 琥珀新天地 所属区 城北板块 套数 1292 面积 140687 均价 6743 市占率 22.7% 排名 1 2 3 4 楼盘 新华御府 弘宇雍景湾 加侨悦侯府 新华龙府
2018年上半年销售排行
所属区 城南板块 城南板块பைடு நூலகம்城西板块 城南板块 套数 483 318 281 244 面积 58548 29624 36421 25620 均价 9850 7570 9959 7841 市占率 24.5% 16.1% 14.3% 12.4%
53 19 2% 1% 10628 32 1.36 10.11
48 16 2% 1% 10021 35 1.29 13.13
2296 1970 100% 100% 9349 411 1.20 1.25
0.4% 8 6.3% 125 25.6% 505 18.4% 363 22.7% 448 13.4% 264 11.5% 227 1.5% 30 1970 100.0% 合计 0 212 515 260 361 428 占比 0.0% 10.8% 26.1% 13.2% 18.3% 21.7%
新房供应均价：元/㎡ 7500 9136
7024 5891 6633 8314 8803 8567 9550 8653
8889 8599 8321 11219 9645 7979
2012-2014年，巢湖房产市场稳定，成交量维持在5000-5200套，价格缓步从4454元/㎡上升至4723元/㎡；2015年因前期土地供
50w以下 50-70w 70-90w 90-100w 100-120w 120-140w 140w以上 合计
10.6% 588 1292 23.3% 1624 29.3% 14.4% 796 1148 20.7% 0.0% 0 3 4 0.1% 7 80 8 1.6% 88 676 2288 1931 489 103 56 5543 100.0% 2017年项目板块内在售项目总价范围段（备案数据） 90- 110- 125- 144- 180 90以下 合计 占比 110 125 144 180 以上 47 213 260 4.7% 523 889 224 2 1638 29.6% 106 684 629 108 8 1535 27.7% 378 494 26 6 904 16.3% 124 397 107 4 632 11.4% 187 246 2 435 7.8% 83 56 139 2.5% 676 2288 1931 489 103 56 5543 100.0%
应不足导致住宅供应量较低；2016年土地供应增加推动市场供应增多，同时市场升温带动成交量价齐涨，成交量翻倍、价格攀升至
7114元/㎡；2017-2018年上半年市场供应不足，分别成交5697套、1970套，价格进一步攀升至9349元/㎡。 2017年巢湖商品房住宅供应5690套、成交5697套，看似供求相当，实际上因供应不足导致需求得不到有效释放。2018年上半年供 应2296套、成交1970套，供求基本均衡，目前来看，巢湖供应仍然缺失，随着供应价格走高，成交均价逐步稳定在9000元/㎡左 右。
1059 1049 19% 19% 7821 33 1.00 0.38
1141 1135 20% 20% 7793 15 1.00 0.16
903 892 16% 16% 7761 40 1.00 0.54
345 328 6% 6% 8766 79 1.13 2.89
127 101 2% 2% 8803 64 1.13 7.60
2018年巢湖市成交结构情况
2018年价格段结构: 市场单价集中在7000-10000元/㎡，随着巢湖价格增长,1000012000元/㎡价格段接受度逐渐提升，12000以上价格接受度较 低。总价段集中140万以下,140万以上产品占比显著提升。
2018年巢湖市成交单价范围段 110125144- 180以 单价段 90以下 90-110 125 144 180 上 4 4 5-6k 31 13 15 6-7k 55 11 12 5 7-8k 145 251 92 35 8-9k 126 202 8 9-10k 101 132 207 43 11 10-11k 210 8 79 11-12k 140 8 21 1 12k以上 合计 153 584 531 643 43 16 2018年项目板块内在售项目总价范围段 110125144- 180以 总价段 90以下 90-110 125 144 180 上 50w以下 50-70w 145 63 4 70-90w 8 354 103 47 3 90-100w 102 142 12 4 10065 213 54 17 12 120w 12067 357 1 3 140w 140w以上 2 173 18 1 合计 153 584 531 643 43 16 合计 占比