房地产项目计划管理

3层组织
3项机制
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集团→事业部→项目 荣誉排名 问责机制 经济奖惩 横向2会+纵向1会
监控
评价
3个会议
3级计划
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重大节点（集团） 里程碑节点（事业部） 主项计划（项目）
计划管理与快周转
快周转
实现 能力 节奏 效率
计划管理
项目开发全过程
项目获取 项目策划 方案设计 示范区打造 项目开发施工 产品交付
指标 定位 产品线 租金测算、 成本控制 招商运营 开业
》》韩赟总分享
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主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上 一般商户合同签订50% 一般商户合同签订80% 商业接管 大于2000平米店铺及主力店进场装修 商业开业
项目计划管理 总结: 1、想的多-全周期过程把控 2、懂的全-业务逻辑清楚+专业知识支撑 3、看的清-分级把控、风险判别 4、会的多-制度工具
一表
• 供应计划表
开工申请单
项目计划管理
项目销售
• 开盘销售
把控：货值定调价 开盘前专项计划（销售合同、营销说辞等等）
项目计划管理
产品交付 • 交付证 • 大产证
关注点： 1、交付时间、交付条件 2、验收风险 3、交付证取得必备条件 4、大产证取得必备条件 5、交付满意度 6、复盘
防Fra Baidu bibliotek赔！
项目计划管理
风险把控及辨别意识不够
开盘时间延期5个月！
三 个 不 能
• 不能看合作方是本土企业就不防范证照风险 • 不能只关注规划局领导而不管下级办事人员 • 不能用人不当，耽误报批报建，延迟开盘
案例分享:收并购项目运营关注点及项目报批报建问题
项目计划管理 • 招商业态规划确认
商业
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项目计划管理
规划设计 • 方案批复 报批报建 • 施工证 • 预售证
无法上半年抢收，立冬入市很无奈！
项目计划管理
规划设计 • 方案批复 报批报建 • 施工证 • 预售证
牺牲上半年开盘目标，保证开盘价格！
项目计划管理
规划设计 • 方案批复 报批报建 • 施工证 • 预售证
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合作方国资，施工总包招标必须公开招标，周期拉长，影响施工证 合作协议规划边界未搞清楚，导致拆迁、补地价等等问题 合作方不配合，前期推不动！
快周转能力-能力提升
1、选好项目的能力（拿好地） • 项目拓展前期阶段对拟选择项目深入细致研究能力 2、精确产品定位能为（精准快速定位） • 前期精准快速的产品市场、产品定位能力 3、较强的设计管理能力（前期设计能力） • 重点是前期概念性规划、方案设计能力 4、产品的复制能力（产品标准化） 5、快速的供方招标、采购能力 6、快速施工组织能力（样板区提前实施快速开放） 7、团队协作、执行能力 • 五大业务模块部门（营销、设计、配套、成本、工程）整体协助运作提升能力 8、资源快速整合能力 9、快速的决策能力
项目计划管理
规划设计 • 方案批复 报批报建 • 施工证 • 预售证
影响报批报建的因素
• 政府政策影响：政府调控、限价。。。 • 合作方影响：收并购、合作边界不清晰、合作方遗留问题、国企施工 总包公开招标。。。。 • 规划技术条件影响：报规面积、技术规范。。。。 • 公司内部需求与政府需求之间的差异。。。 • 政府领导政绩、个人喜好。。。。
项目计划管理
示范区打造 • 样板区开工 • 样板区开放 工程施工
现状：专项计划失守 开工管控放任
• 示范区展示延后 • 工程抢工能力弱 • 政府停工等影响
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开工 达预售条件 主体结构封顶 完成外立面落架 精装修 竣工备案验收
项目计划管理
示范区打造 • 样板区开工 • 样板区开放 工程施工
项目销售
16年项目计划管理
怎么样？
》》效率
》》节奏
16年项目计划管理→1）效率
16年兵棋推演目标，3个城市实现推演目标！
城市
重庆 天津 上海 沈阳 合肥
兵棋推演城市目标
“7” “8” “8” “7” “6”
16年实现最快项目开盘工期
“10.1” “9.7” 无新盘 “7.7” “5.6”
杭州
北京 长沙
预测面积&实测面积
补差及赔偿 业主： 5000万左右！利润下降！
实测建筑面积 预测建筑面积。未超出-3%的建筑面积约为：1900平方米。退还 业主补差金额约为：3000万，超出-3%的建筑面积约为：700平方米，需双倍赔 偿，退还业主补差金额约为：2000万。
项目计划管理
规划设计 • 方案批复 报批报建 • 施工证 • 预售证
1、无专项交圈机制，分期调整随意 2、分期与标段互相混合 3、分期与后期验收规划不匹配
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项目定位会 战略规划会 项目目标版确定 跟投方案完成审批
项目计划管理
前期决策
要求：强分期把控+分期专题会
• • • • • • • “利润或现金流导向”原则 “规模适当”原则 “资金使用最大化”原则 “合理税务筹划”原则 “营销策略”原则 “产品合理搭配”原则 “利于规划验收、交付结转”原则
报批报建 • 施工证 • 预售证
招采 • 总包
示范区打造
开发贷 • 开发贷 • • • • • •
工程施工
产品交付
商业
• 拿地排布计划 • 项目定位会 • 项目交底 • 战略规划会
• 项目目标版确 定 • 跟投方案完成 审批
• 样板区开工 • 样板区开放
开工 • 交付证 达预售条件 • 大产证 主体结构封顶 完成外立面落架 精装修 竣工备案验收 项目销售
要求：控开工，弹性供
• • • • • •
开工 达预售条件 主体结构封顶 完成外立面落架 精装修 竣工备案验收
项目计划管理
示范区打造 工程施工 • 样板区开工 • 样板区开放
要求：控开工，弹性供
• • • • • •
开工 达预售条件 主体结构封顶 完成外立面落架 精装修 竣工备案验收
三表
• • • 销售计划表 流量控制表 销售去化表
某事业部项目 某事业部项目
项目计划管理
项目获取
要求：拿地排计划，6个一定要“明白”
• 拿地排布计划 • 项目交底
总图 经济指标
营销策略
地块现状
样板区 规划
政策基本 摸底
标准工期
项目计划管理
项目获取
• 拿地排布计划 • 项目交底
合作项目交底 合作协议交底
• • • • • • • • 项目费用-营销费用、管理费用、成本费用比例确定 资金支付：关注投入和回款 清算：重点关注清算时点 前期营销-项目定位、方案、价格、营销动作 “三会职责要求” 计划节点、营销价格、成本变化的控制 派驻人员职责、要求、档案、资料 信息月报披露要求
项目计划管理
规划设计 • 方案批复 报批报建 • 施工证 • 预售证
领导个人喜好
k10的三幢高层调成了阶梯状，面 积及货值指标压在K9和K7
开盘延后5个月！
项目计划管理
规划设计 • 方案批复 报批报建 • 施工证 • 预售证
规划条件
项目计划管理
规划设计 • 方案批复 报批报建 • 施工证 • 预售证
“8”
8个月（刚需） 11-13个月（商办） “7”
“7.2”
“15.8” 无新盘
武汉
苏州 南京
保9争8破7
保8、争7、破6 “8”
“13.1”
“9.4” “11.8”
备注：数据统计截止10月15日，扣除春节影响
16年项目计划管理→1）效率
破“6”目标实现！
合肥事业部
陶冲湖项目 朗香书院项目 拿地→开盘 拿地→开盘
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开工 达预售条件 主体结构封顶 完成外立面落架 精装修 竣工备案验收
项目计划管理
示范区打造 工程施工 • 样板区开工 • 样板区开放
要求：抓专项计划，保关键节点
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开工 达预售条件 主体结构封顶 完成外立面落架 精装修 竣工备案验收
项目计划管理
示范区打造 工程施工 • 样板区开工 • 样板区开放
5.6个月 6.0个月
案例“合肥破六项目案例分享”
备注：以上工期仅扣除春节施工影响
16年项目计划管理→1）效率
1、定位及方案批复效率仍迟缓，与15年开盘项目持平 2、样板示范区开放效率有所下降，较15年开盘项目水平下降0.7个月； 3、拿地到开盘周期有所下降，较15年开盘项目水平下降0.4个月；
2016年首开项目
要求方向
一图指导
一套系统的报建流程总图 （已进入城区、目标城区）
两表支撑
表一：报批报建工作指南表 表二：报建细化专项计划表（关键点）
三案例库 1、以往项目出现过的报建案例总结 2、其他公司报建案例分享 四广播 1、政策动态 2、技术规范变化
项目计划管理
开发贷
• 前期融资 • 开发贷
关注点： 1、融资额度 2、放款时间 3、实际放款额度 4、还款时间
定位 0.5 方案批复 3.5 示范区开放 7.7 开盘 8.9
1.0
5.7
10.6
11.5
定位 1.0
方案批复 5.7
示范区开放 9.2
开盘 11.1
15年首开效率实际工期
16年项目计划管理→1）效率
1、拿地时运营计划排布比较激进； 2、拿地后还原项目真实面目
2016年首开项目-投前与投后
定位 0.43 方案批复 3.9 示范区开放 7.9 开盘 9.7
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招商业态规划确认 主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上 一般商户合同签订50% 一般商户合同签订80% 商业接管 大于2000平米店铺及主力店进场装修 商业开业
开盘销售
项目计划管理
项目获取
• 拿地排布计划 • 项目交底
现状：拿地阶段计划排布不合理
拿地排布相当于项目模拟演练！ 1、激进型/乌龟型 2、经济指标面积/成本/进度/
项目计划管理
前期决策
“两会”顺利召开！
• • • •
项目定位会 战略规划会 项目目标版确定 跟投方案完成审批
不光是组织者，更多是参与者！
项目计划管理
前期决策
• • • •
项目定位会 战略规划会 项目目标版确定 跟投方案完成审批
项目目标版确定
定什么！怎么定！口径！
项目计划管理
前期决策
现状：分期把控弱
秋季例会
PMO
计划管理
扎体系 明标准 顺形势 提价值
旭辉集团PMO办公室
承上— PMO经营“驾驶舱”
经营 目标
“大运营”
利润 管理
项目 管理
开发价值链
专业业务
启下—项目快周转
“4832”能力！
资金占用 现金流回正
4 8 3 2
【开工】 个月
【开盘】
个月
库存
首开取证库存 30% 建造取证量 3个月 经营性现金流回正周期12个月
开盘时间
2016/7/17 2016/7/23 2016/8/6 2016/6/24 2016/4/10 2016/7/23 2016/5/28 2016/6/25 2016/7/30 2016/10/19 2016/10/13 2016/10/15 2016/6/30 2016/10/22 2016/10/30 2016/10/31 2016/12/28
1.0
5.7 方案批复
10.6 示范区开放
11.5
定位
开盘
16年项目计划管理→2）节奏
下半年开盘项目占七成！ 第四季度开盘项目占四成！
城市
合肥 合肥 合肥 浙江 苏南 沈阳 重庆 南京 苏州 南京 武汉 北京 北京 天津 沈阳 北京 杭州
项目
陶冲湖别院 朗香书院 铂悦·庐州府 时代城 壹号院 旭辉锦堂 江山樾 铂悅金陵 铂悦犀湖 铂悦秦淮 钰龙半岛 七号院 26街区 陆号院 峰尚 一合相 粮食仓库
个月
启下—项目运营管理体系
项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高 效决策，且通常为多重目标组合、随时监控/调整计划、及时调整经营航向， “管一年，看三年”，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长......
战略 组织 目标 决策 计划 流程
“3-3-3-3”项目运营管理体系
17计划管理与快周转管控方向
1、体系优化、制度明确、工具搭建
强过程管控机制
强化预警巡检机制
优化奖罚机制
2、PMO人员计划能力提升
P：专业 M：综合 O：客观
业 务 能 力
计划编制能力 计划分解能力 计划监控能力
计划解决问题能力 计划风险判别能力
计划管理能力阶段
3、练内功-“兵棋推演”
上半年开盘 下半年开盘
5个 12个
16年项目计划管理→2）节奏
竣备交付项目集中在6月份及12月份！
16年竣工 数 已实现结转
26个 12个
16年项目计划管理
效率：整体未提升！ 节奏：还是不均衡！
项目计划管理
维度：项目全周期过程管控 三分管理：分级 分阶段 分职能
项目获取
前期决策
规划设计 • 方案批复