万达项目选址策略与产品组合模式

6
7
天津
西安
天津金街万达广场
西安东大街万达广场
天津金街
西安东大街
1.0㏎
1.5㏎
15.0万㎡
14.0万㎡
2004年
2005年
第二代万达广场共计7个，分别在大连、哈尔滨、武汉、南宁、天津、西安、洛阳；项目选 址主要为城市核心商圈边缘（离中心0.5-1.5 ㏎），项目规模约在15.0万㎡的组合商业形态。
1
3-项目区位选择策略
表2.各阶段开业商业项目的城市选址比较 项目区位/开业时间 市级商业中心 城市副中心商圈 区级商业中心 CBD或政务文化区 新城或新区（开发区） 新市镇 合计
2002-2003年 2004-2005年 2006-2009年 2010年 2011年 — —
5 1 6
6 1 7
源自文库
1 6 3 2 1 1 14
上海周浦万达广场
重庆南坪万达广场 南京建邺万达广场 苏州平江万达广场 青岛CBD万达广场
上海
重庆 南京 苏州 青岛
新市镇中心
南坪城市副中心商圈 河西副中心商圈 火车站商圈 青岛CBD商圈
18.0㎞
4.0㎞ 4.0㎞ 3.0㎞ 6.5㎞
2009年
2009年 2009年 2009年 2009年
13
14
西安民乐园万达广场
沈阳太原街万达广场
西安
沈阳
市中心商圈
太原街城市副中心商圈
2.0㎞
4.5㎞
2009年
2009年
区域分布：东北2个，西部4个，长三角5个，环渤海3个；其中，一线城市北京2个，上海2个；
城市区位：主要分布在副中心商圈、CBD或政务区、聚居区或新市镇中心等区域。
3
2-典型项目选址
1-上海五角场万达广场项目选址：
（一）城市副中心商圈系列
4 1-五角场万达广场
1
8.0㎞ 五角场万达广场
3
2
2-重庆南坪万达广场项目选址：
南坪转盘
地块 位置 珊 瑚 路 南 坪 南 路 4.0㎞ 1 1-重庆万达广场
南城大道
3
2-典型项目选址
3-北京CBD万达广场项目选址：
（二）CBD或政务文化区系列
1-北京CBD 万达广场
2
1
6 3 5 3 17
4 5 4 4 6 2 25
2002-2005年，4年时间内为第一、二代产品阶段，开业项目选址以城市商业中心为主； 2006-2009年，以城市副中心商圈为主，区级商业中心、新区成为重要选址拓展区域； 2010年，仍延续以上策略，CBD或政务文化区与副中心并列成为项目选址的重点；
早期阶段纯住宅物业规模较小，近期，主要增加约20万㎡ 住宅，其他物业面积变化不大；
平均单个项目的体量在65万㎡，购物中心15-18万㎡ ，酒店3.5-4.0万㎡，商业街3.0-5.0 万㎡ ；写字楼、酒店公寓、SOHO共约15万㎡，住宅约25万㎡。
1
4-项目产品组合模式
表4.第三代产品（各阶段）物业组合比例
2004年
第一代万达广场共计6个，分别在长春、长沙、济南、青岛、南昌、南京；项目选址主要为 城市核心商圈（商业步行街），项目规模在5.0万㎡的单体商业形态。
2
2-第一代万达广场区位
1-南昌万达广场区域关系图
2-长春重庆路万达广场区域关系图
崇智路 香格里拉 大饭店 八 一 大 道 财富购物广场 广 场 北 路 重 庆 路
2
5-第二代万达广场选址
1-武汉江汉路万达广场区域关系图
王府井百货 中山大道 大洋百货 江汉路万达广场 民生路 宝利金酒店公寓
江汉路商业步行街
2-天津金街万达广场区域关系图
3-大连万达广场区域关系图
天津金街万达
大连万达广场
2
6-第二代万达广场实景
3-天津金街万达广场
1-哈尔滨中央大街万达广场 2-大连万达广场
2011年，选址日趋多元化，主要集中在副中心、区级中心、CBD或政务文化区、新城或新
区等四大区域，市中心（主要为三线城市）、新市镇选址（一线城市）也占有一定比重。
1
时间段
4-项目产品组合模式
表3.第三代产品（各阶段）物业组合汇总
（一）项目汇总指标 统计项目数 （个） 14个 17个 11个 统计项目数 （个） 购物中心 256.90 270.10 190.30 商业街 29.30 63.80 49.50 写字楼 97.50 125.40 113.20 SOHO 39.70 45.76 24.55 酒店 42.80 55.80 38.65 酒店公寓 77.10 65.40 49.35 住宅 109.90 472.20 265.55 合计 659.30 1104.35 730.60
5.0㎞
敦化路
4-青岛CBD万达广场项目选址：
山 东 路
延吉路
中 山 路
1 2
6.5㎞
2-青岛CBD 万达广场
3
2-典型项目选址
4 3 1
（三）新城（区）或新市镇系列
5-上海周浦万达广场项目选址：
周浦万达广场
18.0㎞
2-周浦万达广场 6-成都锦华路万达广场项目选址：
2
2
二环路
成 都 锦 华 万 达 广 场
序号 1 2 3 4 5
4-第二代万达广场概况
表6.第二代万达广场概况
城市 大连 哈尔滨 武汉 南宁 洛阳 项目名称 大连万达广场 哈尔滨中央大街万达广场 武汉江汉路万达广场 南宁万达广场 洛阳万达广场 位置 奥林匹克广场北侧 中央大街 中山大道/江汉路商圈 民生路步行街 洛阳市涧西区 至市中心距离 0.5㏎ 1.0㏎ 0.5㏎ 0.5㏎ 6.5㏎ 规模 10.0万㎡ 14.0万㎡ 14.0万㎡ 13.0万㎡ 11.0万㎡ 开业时间 2004年 2004年 2005年 2004年 2009年
商业地产研究院
研究部
2010年10月21日
序
目录
壹、万达集团商业项目概览 贰、第一、二代项目选址与产品组合
叁、第三代产品早期选址与产品特征（2006-2009）
肆、第三代产品成长期选址与产品特征（2010） 伍、第三代产品成熟期选址与产品特征（2011--）
1
壹、万达集团商业项目概览
1
2005-2009 （早期） 2010年 （成长期）
2011— （成熟期）
早期阶段购物中心约占总面积的40%左右，加上酒店、商业街等物业的总面积超过50%； 住宅比例较低，仅为16.7%，商住混合物业约占30%以上。 中期阶段（2010年后）购物中心比例明显下降，约在25.0%左右，住宅比例达到40%以 上（包括回迁房），商住混合物业在20%左右比例。 总体来看，典型的万达项目各物业组合为：购物中心+酒店（持有物业）比例在30%左右；
2006-2009年 2010年 2011-
（二）平均单个项目指标 时间段 2006-2009年 2010年 2011购物中心 18.35 15.89 17.30 商业街 2.10 3.75 4.50 写字楼 7.00 7.38 10.30 SOHO 2.84 2.69 2.23 酒店 3.06 3.28 3.51 酒店公寓 5.51 3.85 4.49 住宅 7.85 27.78 24.14 合计 47.10 64.96 66.42
沈阳太原街万达广场
10.14
7.65
28.90
36.50
NA
NA
NA
7.90
2.34
NA
3
4-项目总体鸟瞰图
上海五角场万达广场 宁波鄞州万达广场
哈尔滨香坊万达广场
成都锦华路万达广场
西安李家村万达广场
3
4-项目总体鸟瞰图
重庆南坪万达广场 西安民乐园万达广场
青岛CBD万达广场
苏州平江万达广场 沈阳太原街万达广场
住宅35%，商业街5%，写字楼+SOHO+酒店公寓约25%的比例。
2
贰、第一、二代项目选址与产品组合
2
序号
1-第一代万达广场概况
表5.第一代万达广场概况
城市 项目名称 位置 至市中心距离 建筑规模 开业时间
1
2 3 4
长春
长沙 青岛 济南
长春重庆路万达广场
长沙万达广场 青岛台东路万达广场 济南泉城路万达广场
4
5 6 7 8 9 10 11 12
哈尔滨香坊万达广场
成都锦华路万达广场 北京石景山万达广场 西安李家村万达广场 上海周浦万达广场 重庆南坪万达广场 南京建邺万达广场 苏州平江万达广场 青岛CBD万达广场
8.40
7.80 7.00 4.80 6.35 9.79 39.00 6.90 4.40
25.60
重庆路商业中心
黄兴南路商业步行街 台东路步行街 泉城路商业步行街
0.5㏎
0.0㏎ 4.0㏎ 0.0㏎
6.0万㎡
5.0万㎡ 5.0万㎡ 4.3万㎡
2002年
2003年 2003年 2003年
5
6
南昌
南京
南昌万达广场
南京新街口万达广场
八一广场北侧
新街口商圈
0.0㏎
0.0㏎
5.0万㎡
4.5 万㎡
2003年
39.90 28.20 34.40 31.80 78.20 129.40 44.90 38.30
NA
31.00 NA NA 23.87 NA NA NA NA
NA
NA 7.40 NA NA NA NA NA 6.58
2.63
5.17 NA 5.99 3.96 7.90 NA 5.50 NA
13
14
西安民乐园万达广场
4-武汉江汉路万达广场
5-南宁万达广场
6-洛阳万达广场
3
叁、第三代产品 （2006-2009）
3
序号 1 2 3
1-开业项目概览
表7.早期第三代万达广场概况（2006-2009）
项目名称 上海五角场万达广场 宁波鄞州万达广场 北京CBD万达广场 城市 上海 宁波 北京 位置 五角场城市副中心商圈 鄞州区中心 北京CBD商圈 至市中心距离 8.0㎞ 5.5㎞ 5.0㎞ 开业时间 2006年 2006年 2007年
为17家、23家；根据万达集团规划：预计至2012年底，开业项目总数达到80个。
1
2-全国扩展城市版图
图1.万达集团全国商业项目分布情况
环 渤 海 1 1 3 1 1 1 1 2 西 部 地 区 1 2 1 1 1 31 4 1 1 长 1 2 三 角 1 2 2 1 2 3
1 2 东 北 区 地
西安大路 新世纪鸿源广场
重 庆 胡 同
百货大楼
中山东路
解放西路 黄 兴 路 步 商 业 行 街 3-长沙万达广场区域关系图
八一广场
丽华购物广场
2
3-第一代万达广场实景
2-济南泉城路万达广场
1-长春重庆路万达广场 3-青岛台东路万达广场
4-南京新街口万达广场
5-长沙黄兴路万达广场
6-南昌万达广场
2
琉 璃 路
锦 华 路
5.0 ㎞
1
1-成都锦华路万达广场
3
序号 1 2 3
3-项目规划指标
表8.早期第三代万达广场规划指标
项目名称 上海五角场万达广场 宁波鄞州万达广场 北京CBD万达广场 占地面积 6.40 21.00 10.00 总建筑面积 33.40 59.20 50.60 地上建筑面积 23.90 42.60 NA 地下建筑面积 9.50 16.60 NA 容积率 3.73 2.03 4.80
2
3
1 2 1 1 1
中 1部 地 区 5 2 2
2
一线城市
二线城市
1
华 南 地 区
2 1 1 1
三线城市
初步统计，截止目前，万达的商业项目进入全国约50个城市。已营业、在建及确定投资开 发的项目总数为74个；其中，上海、北京、广州等一线城市共有8个；武汉、南京、无锡、 宁波、福州、成都等二线城市共计54个项目；绍兴、泰州、廊坊等三线城市共12个。
3
5-项目物业组合
表9.早期第三代万达广场物业组合
项目名称 上海五角场万达广场 宁波鄞州万达广场 北京CBD万达广场 购物中心 25.1 26.1 15.6 商业街 *** *** *** 写字楼 8.2 4.7 4.0 SOHO *** 4.2 7.4 酒店 *** 4.5 5.4 酒店公寓 *** 7.0 *** 住宅 *** 12.7 18.2 合计 33.40 59.20 50.60
4
5 6 7 序号
哈尔滨香坊万达广场
成都锦华路万达广场 北京石景山万达广场 西安李家村万达广场 项目名称
哈尔滨
成都 北京 西安 城市
香坊区中心
东南二环聚居区 石景山区中心商圈 南城副中心商圈 位置
6.0㎞
5.0㎞ 15.0㎞ 2.5㎞ 规模
2007年
2007年 2008年 2008年 开业时间
8
9 10 11 12
时间/物业 购物中心 38.90% 24.50% 26.00% 商业街 4.40% 5.80% 6.80% 酒店 6.50% 5.20% 5.30% 写字楼 14.80% 11.40% 15.50% SOHO 6.00% 4.20% 3.40% 酒店公寓 11.70% 6.10% 6.80% 住宅 16.70% 42.80% 36.20% 合计 100.00% 100.00% 100.00%
1-历年开业项目数量
表1.万达集团历年开业商业项目情况
2002-2003年主要为第一代产品，总共开业6个项目；2004-2005年主要为为第二代 产品，总共开业7个项目；2006-2008的3年时间为第三代产品初期阶段，总共开业7 个项目，2009年开业7个项目，开始全面快速扩张，2010、2011预计分别开业项目数