讲座综述--任一民：房地产企业破产疑难问题

讲座综述任一民：房地产企业破产疑难问题

2018 年 5 月20 日晚，中国人民大学法学院“破产法前沿系列讲座”第十九期在明德法学楼601 报告厅举行。浙江京衡律师事务所执行主任、管理合伙人任一民律师应邀做了题为“房地产企业破产疑难问题”的精彩演讲。中国人民大学法学院徐阳光副教授、北京工业大学文法学院王斐民教授、北京市第一中级人民法院清算与破产审判庭邹明宇副庭长、北京市海淀区人民法院金融与清算审判庭邹玉玲副庭长、江苏新中伦律师事务所主任邵吕威律师等嘉宾应邀出席本次活动并做了精彩点评。本次活动由中国人民大学破产法研究中心、北京市破产法学会共同主办，由中国人民大学法学院经济法专业博士研究生范志勇主持。来自校内外的110 余位嘉宾参加了本次活动。任一民律师同时兼任中国人民大学破产法研究中心兼职研究员，中国人民大学律师学院兼职教授，上海交通大学破产保护法研究中心兼职副主任，浙江省律师协会企业破产管理专业委员会主任，中华全国律协企业破产与重组专业委员会委员，入选浙江省首批个人管理人。讲座中，任一民律师以两个实务案例引入房地产企业破产的疑难问题。首先，房地产企业破产具有其特殊性，体现在四个方面：一是债务人财产形式的特殊性，房地产企业通常采取项目公司的做法，以期房销售为主，其资产具有多样性；二是债

务人负债形式的特殊性，在房地产开发过程中存在大量有待继续履行的合同，如购房合同、售后返租合同、施工合同、物业服务合同等等，这导致了债权人的多样性，包括购房者、拆迁安置户、工程款优先权人、信托融资股东、按揭贷款银行、税务机构、非法集资受害者等，其中各权利人的位阶如何处理，是房地产企业破产案件的重点问题；三是债权人实现权利的特殊性，一般债权通常以货币进行清偿，而购房者则更多期待房屋交付和物业管理等长远利益的保障；四是房屋开发“不退市”问题，即在建的房屋最终大都会续建完工，只是在破产程序中续建还是程序终结后续建的问题，这涉及到项目规划变更、房地产企业财务投资、新接手房地产企业延续等问题。任一民律师接下来具体讨论了房地产企业破产中关于权利人结构的重要问题。首先是权利人的种类多样，包括土地出让中的权利人、施工建设中的权利人、开发销售中的各类购房者，以及担保物权人、预告登记权利人等四类共十多种类型不一的债权人。其次是土地出让过程中的权利人问题，主要有三类债权，包括未足额缴纳的土地出让金债权、开发企业代建房和待拆迁户、拆迁安置户享有的债权。这带来两个较有争议的问题，一是拆迁安置户的优先权来源与效力，二是附条件出让土地的权利人是否享有以及何以取得优先权。再次是房屋建设环节的争议问题。主讲人重点讨论了如何评价施工单位为破产房企转移监管的预售资金，如何

处理正在或已完成添附的、保留所有权的设备设施与担保物权之间的冲突，如何划分不同施工单位间的权利边界等三个方面的问题。最后是房地产企业破产中“担保物权”的有关问题，主要涉及土地使用权与在先的拆迁户、附条件出让土地的权利人间的关系，土地使用权抵押与在建工程抵押权间的冲突，以及抵押权预告登记等问题。在期房交易合同中利害关系人权益保障方面，主讲人通过总结地方高院纪要、司法案例、司法解释、民事审判会议纪要等文件中的不同观点，对不同的购房者作了类型化分析，并提出了相应的保护方式。对于享有优先权的购房消费者认定问题，通过比较最高法院的观点与实践中的不同做法，从房屋买卖合同、是否已入住、付款比例、生存权保障等多个角度进行了阐述。最后讨论了房屋买卖合同在破产法中效力的问题，主要包括合同是否可以解除、依据何种法律解除、不同主体行使解除权的不同后果，合同继续履行的违约金计算、履行标的物调整、继续履行是否需要承担费用、如何承担等，以及预告登记在房地产企业破产中的效力、不同信用授予人如何承担破产风险等等问题。讲座中，主讲人还分析了房地产企业继续营业的选择与应对问题。房企是否继续营业，应在充分考虑企业资产现状、行业形势、是否适于继续销售、是否已有投资者等因素的前提下做出决定。若企业决定继续营业，则须谨慎处理以下重点问题，包括待履行合同的应对和处理、新合同订立、续建以

及物业维护。若决定停止营业，也应重点关注项目的续建问题，如是否需要续建、如何续建、续建中如何融资、如何决策、续建费用的适度分担等。此外还有企业资债情况的变动问题，该部分涉及重整计划的设计，以及股东会与债权人会议制度间的平衡。对于房地产企业破产中优先权实现的问题，主讲人指出，破产清算中对购房消费者的分配不外乎交房与退款。其中交房需要注意与新开发商重新签订买卖合同；在退款的情况中，由于按揭银行往往会主张优先权，因此需要注意设计退款流程。最后，主讲人谈到了对房地产企业破产中施工单位权益保护、购房者权益保护、拆迁安置户保障、按揭银行权益保护等若干问题的思考，并希望大家在这些方面做进一步的研究。主持人范志勇博士对讲座进行了总结，并谈了自己的三点感受：一是对破产程序中的许多疑难问题，破产法必须给出最终的答案，这使得破产法在一定程度上成为了解决部分民商问题的兜底性的最终手段；二是破产法往往会对其它部门法的制度进行二次评价，一定程度上迫使其它部门法进行反思并推动其完善；三是破产法可以协调不同的部门法，体现了法律体系的统一性。在评议环节，王斐民教授首先高度赞扬了任律师对房地产企业破产疑难问题的梳理，表示本次讲座具有很强的启发性。同时，通过本次讲座，可以明显看到破产程序中理论与实践应紧密结合的特点。最后王斐民教授分享了对区分真正的购房消费者与以房抵债问题的

思考。邹明宇庭长对北京市第一中级人民法院清算与破产审判庭进行了简单介绍，指出破产法越来越受到重视，并谈了自己的几点收获：一是对房地产企业破产的复杂性有了更深刻的认识；二是本次讲座对一些问题进行了深入地探讨，如购房者的优先权，引发了大家对这些问题更深层次的思考；三是讲座具有高度实务性，如重整计划中标的物的调整和表决中的分组安排等，有重大现实意义。邹玉玲庭长分享了对讲座的感受：首先是本次讲座信息量丰富，获益匪浅；其次是讲座逻辑清楚，具有很强的启发性，期待任律师对相关问题的后续研究成果；最后是深刻认识了房地产企业破产实践中的尖锐问题，尤其是优先权与责任财产对应、购房者身份识别等。邵吕威主任表示在本次讲座中收获很大，心中许多疑惑和问题得到了解决，对任律师的发言表示由衷的感谢。在互动环节，现场同学与嘉宾踊跃提问，如在房屋限购限售的背景下，如何处理“炒房团”的购房者身份识别问题；如何处理在建工程抵押与购房者的优先权问题；实务中如何处理房地产企业破产中涉及到的土地和产权登记问题；如何认定和应对破产程序中的虚假诉讼问题；如何判断识别民间借贷与以房抵债等。任一民律师对此逐一做出了专业的解答。最后由徐阳光副教授对讲座进行总结性发言。徐阳光老师指出，本次讲座吸引了全国各地的许多嘉宾参与，充分体现了实务界对破产法的热情。主讲人具有丰富的实践经验与深厚的理