营改增政策系列问答

营改增政策系列问答(八)

1、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第六条中对于其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷

(1+5%)×5%，其中取得不动产时的作价是否包括购买时所支付的增值税?

答：应包括纳税人购买不动产时所支付增值税。

2、老项目转租是否适用简易征收?

答：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前租入的不动产，可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。

3、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的第二条“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”

请问：这里所指“在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”是指房产企业不需要分期抵扣，还是进行该项目施工的施工企业不需要分期抵扣?一些企业的办公楼2016年4月30日前已

在建，2016年5月1日后完工，是否全部采购的料工费可以分两年分别按60%、40%抵扣进项，还是只有5月1号之后的可以按此方法抵扣进项?

答：《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)中施工现场修建的临时建筑物、构筑物的进项税额不适用分期抵扣规定，是指修建临时建筑物或构筑物的纳税人应将上述临建设施的进项税额一次性从销项税额中扣除。

根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。因此，对于2016年4月30日前已在建的办公楼，只有5月1日之后取得的进项税额才可适用不动产分期抵扣规定。

4、房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税;销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因

此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。

5、其他个人发生销售或出租不动产的应税行为能否向税务机关申请代开增值税专用发票?

答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》 (税总函〔2016〕145号)的规定，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。因此，其他个人发生销售或出租不动产的应税行为，可以向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税专用发票。

6、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，5月1日前已销售一部分，并缴纳营业税，5月1日后取得的销售收入，选择简易计税方法计税的，是否可以扣除对应的土地价款?

答：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，选择简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

7.一般纳税人企业既有简易计税项目，又有一般计税项目，营改增后购进办公用不动产，能否抵扣进项税?

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1的规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产 (不包括其他权益性无形资产)、不动产。因此，纳税人营改增后购进办公用不动产，能够取得增值税专用发票，并且不是专用于简易计税办法计税项目的，按照规定可以抵扣进项税额。

营改增抵扣项缺乏小贷公司渴望金融机构待

6月13日讯自5月1日开始，“营改增”试点在全国全面推开，“确保所有行业税负只减不增。”不过，在具体施行中，小贷行业普遍反映，由于增值税可抵扣项目较少，小贷公司普遍税负有所增加。

作为金融服务的“毛细血管”，小贷公司主要针对银行可贷客户之外的小微企业及个体工商户等提供信贷服务。据央行统计，截至今年3月末，全国有小贷公司8867家，贷款余额9380亿元。

行业呼吁，希望能明确小贷公司的行业属性，切实降低行业税负，以更好支持小微经济发展。

行业测算税负或增加10%-20%“小贷公司普遍反映，“营改增”以后，小贷公司的增值税可抵扣项目较少，实际上税负有所增加。”浙江省海宁市金融办相关负责人介绍。

这样的情况在全国较为普遍。21世纪经济报道记者获悉，今年4月份，包括上海、重庆、广东、山东、深圳等14个省市小贷协会代表向中国小额贷款公司协会、国家财政部和国家税务总局提交了“营改增”对行业影响的报告及建议书。

广东地区一家小贷公司测算，“营改增”后，公司适用税率由原营业税税率5%调整为增值税税率6%，按其年度营业收入7000万元计算，原先应交营业税及两项附加税（城建税及教育附加费）共计392万元，“营改增”后应交税费合计443.52万元，增加税金51.52万元，增幅13.14%。“如果进项税能够超过这一金额，“营改增”将给公司减负。”

但根据《营业税改征增值税试点实施办法》（36号文）规定，贷款服务及相关顾问费、手续费等进项税额不得从销项税额中抵扣。

作为其成本中较多的部分，从银行或其他金融机构获得贷款所支付的利息不能抵扣。人工费用、福利费用、交通费用等成本也不能抵扣进项税，而允许抵扣的固定资产、不动产以及无形资产对小贷公司来说极少。21世纪经济报道记者此前调研时看到，多数小贷公司办公场所仅有两间办公室。