20150427-青年长租公寓研报
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附录：长租公寓行业发展简史..................................................................................................... 26
行业报告
证监会审核华创证券整理投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号
房东端与租客端的痛点 ....................................................................................... 4 租房需求与租房问题调研 ................................................................................... 5 90 后特征与租房态度.......................................................................................... 5 2013 年租房者年龄分布...................................................................................... 5 青年租房市场年度规模估算 ............................................................................... 6 应届生租房市场年度规模测算 ........................................................................... 6 国内主要城市租赁价格指数对比（2008.1-2014.5）........................................ 7 部分长租公寓行业企业融资情况 ....................................................................... 7 品牌公寓企业影响力提升 ................................................................................... 8 2013-2014 京沪群租政策比较............................................................................. 9 优质长租公寓企业供应链体系（分布式） ..................................................... 10 长租公寓企业产业链体系 ................................................................................. 10 长租公寓企业主战场分布 ................................................................................. 11 长租公寓企业目标市场情况 ............................................................................. 11 代表性长租公寓企业的价格区间和业态情况 ................................................. 12 长租公寓行业部分公司运营指标 ..................................................................... 13 集中式公寓业态................................................................................................. 14 集中式长租与酒店式短租公寓对比 ................................................................. 14 部分集中式公寓发展情况 ................................................................................. 15 集中式公寓精品化发展 ..................................................................................... 16 分布式公寓业态................................................................................................. 16 某分布式公寓产品设计 ..................................................................................... 17 分布式公寓规模化扩张 ..................................................................................... 17 房东与公寓企业托管模式 ................................................................................. 18 客户端盈利方式................................................................................................. 18 盈利方式—以陆家嘴某小区为例 ..................................................................... 19 海尔智能家居与蘑菇公寓合作方案 ................................................................. 19 海尔智能家居与蘑菇公寓金融租赁方案 （以 300 万购货量为例） ........... 20 YOU+公寓与懒投资合作方案 .......................................................................... 15 长租公寓行业成本分析 ..................................................................................... 20 某长租公寓企业空置期成本 ............................................................................. 20 包租与委托管理的特点 ..................................................................................... 21 集中式与分布式房源获取简单对比 ................................................................. 22 赛富 REITs 收购北京 CBD 改造案例（前后对比图）................................... 23 集中式与分布式公寓的简单对比 ..................................................................... 23 长租公寓行业的风险......................................................................................... 24 公寓行业发展简史............................................................................................. 26
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行业报告
图表目录
图表 1. 图表 2. 图表 3. 图表 4. 图表 5. 图表 6. 图表 7. 图表 8. 图表 9. 图表 10. 图表 11. 图表 12. 图表 13. 图表 14. 图表 15. 图表 16. 图表 17. 图表 18. 图表 19. 图表 20. 图表 21. 图表 22. 图表 23. 图表 24. 图表 25. 图表 26. 图表 27. 图表 28. 图表 29. 图表 30. 图表 31. 图表 32. 图表 33. 图表 34. 图表 35. 图表 36. 图表 37.
二、长租公寓行业产业链与运营体系........................................................................................... 9 三、长租公寓行业简况................................................................................................................. 10
（一）长租公寓企业主战场................................................................................................. 10 （二）长租公寓企业目标市场情况..................................................................................... 11 （三）部分长租公寓企业运营情况..................................................................................... 12 四、长租公寓行业模式分析......................................................................................................... 13 （一）集中式......................................................................................................................... 13 （二）分布式......................................................................................................................... 16
[table_main]
房地产
青年长租公寓：这是一片太平洋
行业报告
2015 年 4 月 23 日
行业报告
[证ta券bl分e_析re师se：arc杨h]现领
执业编号： S0360513110001 Email： yangxianling@hczq.com
证券分析师： 王傲野 Email： wangaoye@hczq.com Tel： 021-31755709
一、长租公寓行业：时代背景推动产业变革与发展................................................................... 4 （一）租房市场现状............................................................................................................... 4 （二）白领时代的到来与 90 后的个性需求......................................................................... 5 （三）近万亿级的市场容量................................................................................................... 6 （四）房地产租赁市场环境................................................................................................... 6 （五）资本市场的助推........................................................................................................... 7 （六）互联网对公寓企业的改造........................................................................................... 8 （七）政策层面....................................................................................................................... 8
分布式公寓正进行规模化扩张，呈现跨区域发展，目前龙头企业自如 已达 8 万间房源，线下累积客户 20 万，海尔家电与多家分布式公寓 展开合作，打造青年公寓智能生态圈。
4、 公寓区域化属性意味着全国性公寓企业的崛起必须依赖于资本和并购， VC 主导的跨城市并购可能会发展到由房产类上市公司股权收购整合本地 化的公寓企业。
1、房东端：资产管理合作方案....................................................................................... 17 2、客户端：租金、服务费、增值服务、社交流量转化 ............................................... 18 3、与家电企业的合作....................................................................................................... 19 4、分布式的成本分析....................................................................................................... 20 5、分布式的拿房问题....................................................................................................... 21 6、系统问题....................................................................................................................... 22 （三）集中式 VS 分布式...................................................................................................... 22 五、长租公寓行业的风险............................................................................................................. 24
租房市场房东端和租客端众多的有众多的痛点亟待解决，交易环节、 房屋品质、租后服务市场改善空间极大。90 后消费升级享受成长红利， 有强烈社交需求和良好租住体验的需求。
房地产租赁市场的大环境，一线城市租金呈持续上升趋势，未来物业 价格趋稳，物业增值转向经营，大规模的存量房亟待盘活。
资本市场助推，13-14 年获得风险投资的长租公寓企业已超过 10 家， 雷军顺为资本布局了 YOU+公寓（集中式），上海寓见（分布式）。
国家政策面的推动。住建部提出了大力发展住房租赁经营机构、积极 推进房地产投资信托基金(REITs)试点、打击群租。
3、 长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成 熟，互联网改善了公寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。
集中式公寓走向精品化开发，个别集中式单体收益可达 30%，青年长 租公寓走向社区化发展，优质公寓企业开始租金证券化的尝试和国内 类 REITS 模式的探索。
风险提示 1、二房东和经济型酒店竞争 2、行业成熟度低 3、人才流失
推荐公司及评级
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评级
证监会审核华创证券整理投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号
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目录
前言................................................................................................................................................... 4
投资要点
1、 长租公寓行业处于指数级发展的初期，据估计目前国内房屋租赁的交易额 大致在 8000 亿左右，闲置房ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ超 7300 万套，我们测算，国内青年租房的 市场规模已达到近 8000 亿元，每年新增的应届生租房规模达 600 亿元。
2、 长租公寓行业所处的时代环境推动了当前众多优质公寓企业（如自如， YOU+，优客逸家等）在这一时点爆发。
行业报告
证监会审核华创证券整理投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号
房东端与租客端的痛点 ....................................................................................... 4 租房需求与租房问题调研 ................................................................................... 5 90 后特征与租房态度.......................................................................................... 5 2013 年租房者年龄分布...................................................................................... 5 青年租房市场年度规模估算 ............................................................................... 6 应届生租房市场年度规模测算 ........................................................................... 6 国内主要城市租赁价格指数对比（2008.1-2014.5）........................................ 7 部分长租公寓行业企业融资情况 ....................................................................... 7 品牌公寓企业影响力提升 ................................................................................... 8 2013-2014 京沪群租政策比较............................................................................. 9 优质长租公寓企业供应链体系（分布式） ..................................................... 10 长租公寓企业产业链体系 ................................................................................. 10 长租公寓企业主战场分布 ................................................................................. 11 长租公寓企业目标市场情况 ............................................................................. 11 代表性长租公寓企业的价格区间和业态情况 ................................................. 12 长租公寓行业部分公司运营指标 ..................................................................... 13 集中式公寓业态................................................................................................. 14 集中式长租与酒店式短租公寓对比 ................................................................. 14 部分集中式公寓发展情况 ................................................................................. 15 集中式公寓精品化发展 ..................................................................................... 16 分布式公寓业态................................................................................................. 16 某分布式公寓产品设计 ..................................................................................... 17 分布式公寓规模化扩张 ..................................................................................... 17 房东与公寓企业托管模式 ................................................................................. 18 客户端盈利方式................................................................................................. 18 盈利方式—以陆家嘴某小区为例 ..................................................................... 19 海尔智能家居与蘑菇公寓合作方案 ................................................................. 19 海尔智能家居与蘑菇公寓金融租赁方案 （以 300 万购货量为例） ........... 20 YOU+公寓与懒投资合作方案 .......................................................................... 15 长租公寓行业成本分析 ..................................................................................... 20 某长租公寓企业空置期成本 ............................................................................. 20 包租与委托管理的特点 ..................................................................................... 21 集中式与分布式房源获取简单对比 ................................................................. 22 赛富 REITs 收购北京 CBD 改造案例（前后对比图）................................... 23 集中式与分布式公寓的简单对比 ..................................................................... 23 长租公寓行业的风险......................................................................................... 24 公寓行业发展简史............................................................................................. 26
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图表目录
图表 1. 图表 2. 图表 3. 图表 4. 图表 5. 图表 6. 图表 7. 图表 8. 图表 9. 图表 10. 图表 11. 图表 12. 图表 13. 图表 14. 图表 15. 图表 16. 图表 17. 图表 18. 图表 19. 图表 20. 图表 21. 图表 22. 图表 23. 图表 24. 图表 25. 图表 26. 图表 27. 图表 28. 图表 29. 图表 30. 图表 31. 图表 32. 图表 33. 图表 34. 图表 35. 图表 36. 图表 37.
二、长租公寓行业产业链与运营体系........................................................................................... 9 三、长租公寓行业简况................................................................................................................. 10
（一）长租公寓企业主战场................................................................................................. 10 （二）长租公寓企业目标市场情况..................................................................................... 11 （三）部分长租公寓企业运营情况..................................................................................... 12 四、长租公寓行业模式分析......................................................................................................... 13 （一）集中式......................................................................................................................... 13 （二）分布式......................................................................................................................... 16
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房地产
青年长租公寓：这是一片太平洋
行业报告
2015 年 4 月 23 日
行业报告
[证ta券bl分e_析re师se：arc杨h]现领
执业编号： S0360513110001 Email： yangxianling@hczq.com
证券分析师： 王傲野 Email： wangaoye@hczq.com Tel： 021-31755709
一、长租公寓行业：时代背景推动产业变革与发展................................................................... 4 （一）租房市场现状............................................................................................................... 4 （二）白领时代的到来与 90 后的个性需求......................................................................... 5 （三）近万亿级的市场容量................................................................................................... 6 （四）房地产租赁市场环境................................................................................................... 6 （五）资本市场的助推........................................................................................................... 7 （六）互联网对公寓企业的改造........................................................................................... 8 （七）政策层面....................................................................................................................... 8
分布式公寓正进行规模化扩张，呈现跨区域发展，目前龙头企业自如 已达 8 万间房源，线下累积客户 20 万，海尔家电与多家分布式公寓 展开合作，打造青年公寓智能生态圈。
4、 公寓区域化属性意味着全国性公寓企业的崛起必须依赖于资本和并购， VC 主导的跨城市并购可能会发展到由房产类上市公司股权收购整合本地 化的公寓企业。
1、房东端：资产管理合作方案....................................................................................... 17 2、客户端：租金、服务费、增值服务、社交流量转化 ............................................... 18 3、与家电企业的合作....................................................................................................... 19 4、分布式的成本分析....................................................................................................... 20 5、分布式的拿房问题....................................................................................................... 21 6、系统问题....................................................................................................................... 22 （三）集中式 VS 分布式...................................................................................................... 22 五、长租公寓行业的风险............................................................................................................. 24
租房市场房东端和租客端众多的有众多的痛点亟待解决，交易环节、 房屋品质、租后服务市场改善空间极大。90 后消费升级享受成长红利， 有强烈社交需求和良好租住体验的需求。
房地产租赁市场的大环境，一线城市租金呈持续上升趋势，未来物业 价格趋稳，物业增值转向经营，大规模的存量房亟待盘活。
资本市场助推，13-14 年获得风险投资的长租公寓企业已超过 10 家， 雷军顺为资本布局了 YOU+公寓（集中式），上海寓见（分布式）。
国家政策面的推动。住建部提出了大力发展住房租赁经营机构、积极 推进房地产投资信托基金(REITs)试点、打击群租。
3、 长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成 熟，互联网改善了公寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。
集中式公寓走向精品化开发，个别集中式单体收益可达 30%，青年长 租公寓走向社区化发展，优质公寓企业开始租金证券化的尝试和国内 类 REITS 模式的探索。
风险提示 1、二房东和经济型酒店竞争 2、行业成熟度低 3、人才流失
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前言................................................................................................................................................... 4
投资要点
1、 长租公寓行业处于指数级发展的初期，据估计目前国内房屋租赁的交易额 大致在 8000 亿左右，闲置房ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ超 7300 万套，我们测算，国内青年租房的 市场规模已达到近 8000 亿元，每年新增的应届生租房规模达 600 亿元。
2、 长租公寓行业所处的时代环境推动了当前众多优质公寓企业（如自如， YOU+，优客逸家等）在这一时点爆发。