新加坡工业园区的科学规划
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培育研发、实验室科技以及知识型产业 为主导的地方企业
将若干岛屿合并为裕廊岛，并将其发展 成为世界级的石油化工中心
迈向生命科学和生物医学科学的新产业
21世纪 : 知识密集型
大力发展生命科学，生物医药以及媒体资
讯业等高附加值产业
投资大，回收周期长，回报率高
纬壹科技城
进一步深化石化产业，巩固世界级的石油 化工中心的地位
赢利能力
客户是谁？－政府；私营部门等
问题
开发策略 现有的社会经济条件
影响工业化的因素－是否存在？
其潜力是什么？ 其竞争优势是什么：与周边地区以及 全球范围内比较 土地－价格；地理位置，土地获得； 所有权；重新安置等„
问题
运营环境－风险；人力；培训；基础设施的可用 性；劳资关系；鼓励政策 人员因素－管理专长；招商工作等
A*STAR 国家科技 研究署
Singapore Tourism Board 旅游局
裕廊集团工业产地
38项工业地产
覆盖面积7,600公顷 （4,917公顷） 优良的设计与管理 1,400套预制标准厂 房设施 超过100万平方米的 高层厂房 配套的便利中心
成就
三年里，我们将红树林沼泽地改 造成为了现代化的裕廊工业区
三十年的历史
38 项工业地产，是7000多
家公司的家园 两个商务园 三个芯片制造园 一个生物医学园
裕廊岛
艰难的开始
生活水平低 失业问题严重 脆弱的经济结构 对贸易依赖性过高 人口增长率高 缺乏工业技术与国内企业资金
新加坡的经济和工业发展
知识 密集型 科技 密集型 资本 密集型 技能 密集型 劳动力 密集型
120公顷 产业,研发科技,行政,办公 大连高新技术产业园区管委会 已完成规划
城镇总体规划
资讯走廊 (印度)
17,000公顷 综合型城市
(多功能工业，商业与住宅)
班加洛发展局
工业园的类型
一般工业地产
高科技园区
商务/科研园区
专业化工业园区
工业园的类型 科研园
其活动包括研发、科技、产品
纬壹科技城
200公顷 生物医药、资讯科技与 媒体开发 裕廊集团 建设中
工业园的类型
一般工业地产
高科技园区 商务/科研园区
专业化工业园区
工业园的类型
专业化工业园
通过规划措施满足某一目标产业需求 用更有效的方式来进行废物处理
能够满足特定产组团业对基础设施的需求
形成产业循环
裕廊集团
准政府机构，成立于1968年
新加坡工业化的主要原动力
新加坡的主要工业园开发商
30 年的实践经验，旗下拥有超过38项工业 地产,基础设施和相关配套设施 获得广泛的好评：裕廊工业地产
工业园的类型
简介
起源于美国和英国
印度是第一个建立工业园的亚洲国家 二十世纪六十年代和七十年代：大多 数东盟国家开始建立自己的工业园 把工业活动集中在一个地方的策略
对原材料、中间产品和制成品征收 的进出口关税
交通运输和公用事业的效率
法律、政策以及规章制度的透明度和一致性
利润流回本国
开业和雇用员工
税收和利益
压缩开支和停业
货币兑换
存款和转账
国内市场销售
鼓励政策
免税期
赢利年度弥补亏损
适度低价的土地 为什么？从较低的制造和服务价值链开始 －土地成本作为全部投资的一部分是非 常重要的
实例：－食品工业、石油化工业、有害工
业等
工业园的类型
专业化工业园的一些实例...
石化和化工园-裕廊岛 木材加工和家具业 信息科技和应用信息科技的产业 － 信息 科技园
食品工业－食品区
工业园的规划和设计
工业园规划分步
园区管理
战略性研究/ 产业定位
概念性规 划，总体 规划，以 及基础设 施规划
设立工业园的目的 有序开发和对环境的考虑
集中到一个指定的区域，易于提供基础设
施，进行环境控制
对各种土地利用进行有序系统的描述，以
确保土地使用率 把有潜在危害的制造业与城市居民区隔离 开来 将工业集中在一个位置可以获得规模经济
容易进行环境控制和设施监控
设立工业园的目的 其他原因
更广泛的协作与更多倍化的效益 把工作带入农村地区，减少城乡之间的人 口流动
以负担得起的价格提供可靠的公用事业服务
最初,应是个服务中心，而不是一个获利中心
设立服务中心
提供“一站式机构” （OSS）：
申请 咨询和信息 与政府职能机构及批准授权 机构之间的协调
外派人员的生活条件和辅助公共设施
学校 住宅
医疗设施
休闲设施 社交俱乐部和体育活动 餐馆，等等
目的：经济有效的基础设施
吸引投资 创造就业机会 培养技能和注重教育程序 设立其它相关行业，例如金融、 物流、运输以及服务行业等
税收政策带来政府收入
出口形成外汇流入 工业化是经济发展的催化剂
设立工业园的目wk.baidu.com 经济和区域发展
国家经济多元化 开辟农村地区的发展渠道，减少地区 间不平衡 提供就业机会 吸引外国直接投资（FDI）设立其它 相关产业，例如金融、商业、后勤物 流、运输`以及服务行业 提高生活水平 培养技能和注重教育程序
详规，详细的基 础设施规划 控规，城市设计
工程设计 和实施
第一部分
第二部分
第三部分
启动阶段: 地标的设 计和建造
第四部分
工业园的规划与设计
工业园开发：需要投入大量的资金（土地和基础设施） 需要制定工业地产开发的策略、目标和计划
市场调研 商业计划研究 财务和可行性研究
工业园的规划与设计
市场导向
确保劳动力和国家公用资源得到最佳利用
通过分享公用或专用基础设施、公用事业 等降低成本 税收政策带来政府收入，并增加国家收入 出口形成外汇流入
工业园的类型
行业之间并不都能和平共处，有些行业可能 会对其他行业产生严重的影响，例如化工和 食品行业。因此，把相近行业的厂家聚集在
一起，以满足其对特定的基础设施或废物处
21世纪
1990s
1980s
1970s
1960s
1960s : 劳动力密集型
失业率高 (14% )
劳动力技能低下
注重于创造就业机会和出口型行业
对高资本项目实行风险共担的伙伴关系
1970s : 技能密集型
失业率降低 (4％） 设立技能发展机构 - Tata (India, 印度） 1972 - Rolle (Germany, 德国 ) 1973 - Phillips (Holland, 荷兰) 1975 抓住快速增长的行业－电子行业
新加坡工业园区的科学规划
概要
新加坡工业园发展背景
工业园的类型 工业园规划和设计
案例研究
讨论
新加坡工业园发展背景
贸易与工业部
Economic Development Board
经济发展局
Spring Singapore 标准、生产力 与创新局
Public Utilities Board 公共事业局 JTC Corporation 裕廊集团公司 IE Singapore 国际企业发展局
一般工业地产
高科技园区 商务/科研园区 专业化工业园区
工业园的类型 一般工业园
适合不同产业组团的需求 良好的规划，提供全套基础设施 可以满足物流的需要 环境保护 分区域的概念
裕廊工业园区
城镇总体规划
中新苏州工业园
7000公顷
综合型城市(多功能工业，商业与住宅)
中新苏州工业园开发有限公司
理的要求，这是一种谨慎的做法。
工业园的类型
满足某一目标产业的需求
特殊设计的基础设施; 有害废物的处理 对环境污染的监控设施 将产业链中的各组成部分集中布置, 并形成 产业链循环 把上游和下游过程有机地结合到一起
工业园的类型
一般工业地产
高科技园区 商务/科研园区
专业化工业园区
工业园的类型
需考虑的主要方面
选址－所在位置
土地大小和开发成本
土地使用权、地形及土壤条件
人力 设计用于何种产业组团？交通方便性－运输 基础设施的可用性 －供水；供电 环境方面的规定
税收鼓励政策和区域鼓励政策
需考虑的主要方面
工业园还是城镇 何种类型的工业园 工业园与自由贸易区、经济特区的对比 竞争者？
问题:开发策略
处在开发的什么阶段？ 其潜力是什么？
要从现阶段发展到将来可以达到的阶段, 国家需要采取哪些步骤？
目的是区分其基础设施需求的优先次序， 从而得出客观的开发策略，以利于可持续 发展
问题：现有的社会经济条件
人员/技能的发展处在什么水平？ 年龄分布 性别分布 城市人口 识字率 获得的教育水平
商业计划－确定产业类型 竞争优势的研究与评估－本地、区域及全球 财务和可行性研究 技术规划
工业园的规划与设计
优越的位置－方便进入 ，邻近机场、 港口、物流中心以及城市中心
良好的布局，以及可靠的基础设施/公 用事业
正确的定位－与园区的规格相匹配
良好的物业管理和招商政策
涉及的关键因素
学到的经验
一站式节点机构 需要有清晰和透明的工业政策 在吸引投资、招商、基础设施提供等方面 的强大政府支持
需要全国范围的工业战略规划，从而使得 这些工业地产的分布适当
简介 定义
“一个工业园包含一块用作工厂厂房的土地，这些 厂房被出售或租赁以用于制造目的。土地的开发是 按照综合性的总体规划进行的，在厂房建造之前必 须进行道路、市政和服务设施的建设，以及场地的 平整工程。所建造的厂房可以是标准型的，也可以 是根据客户要求定制。工业地产是按照城镇规划规 范,使用不同分区、限制性的合约和其他方式进行有 控制开发的区域。根据园内租户以及整个社区的利 益，工业园的形状和发展方式会进行相应调整。”
设计等
对技术型人才有较高的需求
高速宽带通讯 对环境要求较高
高科技 / 商业园 新加坡科学园（一期&二期）
50公顷 研究与开发 裕廊集团 已建成
商务园
国际商务园(IBP)
33公顷的信息科技研发中心
高科技 / 商业园
樟宜商业园
66公顷 商业与科技中心 裕廊集团
科技园
工业园的类型
其活动包括:
高科技制造
研发 产品设计和开发 数据处理 软件开发 产业培训和其他高附加值的产业
工业园的类型
根据上述标准，可以认为有三个主要的行业与 高科技园的形象相吻合 :
电子业 生物科技
新材料开发
高科技工业园 大连双D港生物与医药产业园中心区规划
城镇总体规划 宁波市科技园区分区规划
1893公顷 综合型城市(多功能工业, 商业 与住宅) 宁波市科技园管理委员会
工业园的类型
一般工业地产
高科技园区
商务/科研园区
专业化工业园区
工业园的类型
高科技产业的特点是:
对环境的影响最小，在高科技产业区 和居住区之间无需物理屏障
其活动不会产生空气、水污染以及噪 音和不良气味
素和容量
问题：与周边地区及全球范围比较,其竞争优势是什么
竞争者－生产成本 ：
周边地区
全球范围
低成本中心
大市场
问题：与周边地区及全球范围比较,其竞争优势是什么
有能力创造以下因素：
政治稳定（国家风险） 经济吸引力－法律、政策和规章制度以及 透明度 成本－劳动力、运输、土地、基础设施、 公用事业等 鼓励政策－免税、免征关税等
占生产量的15%
发展本地企业以支持跨国公司
1980s : 资本密集型
目标为微电子和芯片制造厂 机械工具、自动化设备、航空等多样化 的工程行业 充分利用国际合作来发展以货运为主的 物流中枢 促进“服务”，以完善制造业－这是经 济增长的双引擎
1990s : 技术密集型
通过地区化发展，拓展外部经济空间
劳动力
失业率等
问题：影响工业化的因素
人力资源和技能 自然资源/原材料 土地－环境问题和潜在场所 交通运输－现有的网络以及发展/改善的潜力
基础设施－现状以及发展/改善的潜力
问题：其潜力是什么？
评估现有的自然、社会以及经济条件 政府的长期规划和开发 现有经济部门和潜在经济部门的增长因
工资 成本 土地和开发 公用事业
付税、费用
运输
投资风险（不确定因素）最大的危害
制造业与贸易或其他资本密集程度较
小的投资项目不同，需要有一个合理
的投资回收期以实现赢利
投资决策受利润驱动
适合的投资氛围
该国在经济和政治方面的稳定性
主权风险担保
产品的市场和经商的成本
在国内市场、出口市场以及成本竞 争性方面的潜力
将若干岛屿合并为裕廊岛，并将其发展 成为世界级的石油化工中心
迈向生命科学和生物医学科学的新产业
21世纪 : 知识密集型
大力发展生命科学，生物医药以及媒体资
讯业等高附加值产业
投资大，回收周期长，回报率高
纬壹科技城
进一步深化石化产业，巩固世界级的石油 化工中心的地位
赢利能力
客户是谁？－政府；私营部门等
问题
开发策略 现有的社会经济条件
影响工业化的因素－是否存在？
其潜力是什么？ 其竞争优势是什么：与周边地区以及 全球范围内比较 土地－价格；地理位置，土地获得； 所有权；重新安置等„
问题
运营环境－风险；人力；培训；基础设施的可用 性；劳资关系；鼓励政策 人员因素－管理专长；招商工作等
A*STAR 国家科技 研究署
Singapore Tourism Board 旅游局
裕廊集团工业产地
38项工业地产
覆盖面积7,600公顷 （4,917公顷） 优良的设计与管理 1,400套预制标准厂 房设施 超过100万平方米的 高层厂房 配套的便利中心
成就
三年里，我们将红树林沼泽地改 造成为了现代化的裕廊工业区
三十年的历史
38 项工业地产，是7000多
家公司的家园 两个商务园 三个芯片制造园 一个生物医学园
裕廊岛
艰难的开始
生活水平低 失业问题严重 脆弱的经济结构 对贸易依赖性过高 人口增长率高 缺乏工业技术与国内企业资金
新加坡的经济和工业发展
知识 密集型 科技 密集型 资本 密集型 技能 密集型 劳动力 密集型
120公顷 产业,研发科技,行政,办公 大连高新技术产业园区管委会 已完成规划
城镇总体规划
资讯走廊 (印度)
17,000公顷 综合型城市
(多功能工业，商业与住宅)
班加洛发展局
工业园的类型
一般工业地产
高科技园区
商务/科研园区
专业化工业园区
工业园的类型 科研园
其活动包括研发、科技、产品
纬壹科技城
200公顷 生物医药、资讯科技与 媒体开发 裕廊集团 建设中
工业园的类型
一般工业地产
高科技园区 商务/科研园区
专业化工业园区
工业园的类型
专业化工业园
通过规划措施满足某一目标产业需求 用更有效的方式来进行废物处理
能够满足特定产组团业对基础设施的需求
形成产业循环
裕廊集团
准政府机构，成立于1968年
新加坡工业化的主要原动力
新加坡的主要工业园开发商
30 年的实践经验，旗下拥有超过38项工业 地产,基础设施和相关配套设施 获得广泛的好评：裕廊工业地产
工业园的类型
简介
起源于美国和英国
印度是第一个建立工业园的亚洲国家 二十世纪六十年代和七十年代：大多 数东盟国家开始建立自己的工业园 把工业活动集中在一个地方的策略
对原材料、中间产品和制成品征收 的进出口关税
交通运输和公用事业的效率
法律、政策以及规章制度的透明度和一致性
利润流回本国
开业和雇用员工
税收和利益
压缩开支和停业
货币兑换
存款和转账
国内市场销售
鼓励政策
免税期
赢利年度弥补亏损
适度低价的土地 为什么？从较低的制造和服务价值链开始 －土地成本作为全部投资的一部分是非 常重要的
实例：－食品工业、石油化工业、有害工
业等
工业园的类型
专业化工业园的一些实例...
石化和化工园-裕廊岛 木材加工和家具业 信息科技和应用信息科技的产业 － 信息 科技园
食品工业－食品区
工业园的规划和设计
工业园规划分步
园区管理
战略性研究/ 产业定位
概念性规 划，总体 规划，以 及基础设 施规划
设立工业园的目的 有序开发和对环境的考虑
集中到一个指定的区域，易于提供基础设
施，进行环境控制
对各种土地利用进行有序系统的描述，以
确保土地使用率 把有潜在危害的制造业与城市居民区隔离 开来 将工业集中在一个位置可以获得规模经济
容易进行环境控制和设施监控
设立工业园的目的 其他原因
更广泛的协作与更多倍化的效益 把工作带入农村地区，减少城乡之间的人 口流动
以负担得起的价格提供可靠的公用事业服务
最初,应是个服务中心，而不是一个获利中心
设立服务中心
提供“一站式机构” （OSS）：
申请 咨询和信息 与政府职能机构及批准授权 机构之间的协调
外派人员的生活条件和辅助公共设施
学校 住宅
医疗设施
休闲设施 社交俱乐部和体育活动 餐馆，等等
目的：经济有效的基础设施
吸引投资 创造就业机会 培养技能和注重教育程序 设立其它相关行业，例如金融、 物流、运输以及服务行业等
税收政策带来政府收入
出口形成外汇流入 工业化是经济发展的催化剂
设立工业园的目wk.baidu.com 经济和区域发展
国家经济多元化 开辟农村地区的发展渠道，减少地区 间不平衡 提供就业机会 吸引外国直接投资（FDI）设立其它 相关产业，例如金融、商业、后勤物 流、运输`以及服务行业 提高生活水平 培养技能和注重教育程序
详规，详细的基 础设施规划 控规，城市设计
工程设计 和实施
第一部分
第二部分
第三部分
启动阶段: 地标的设 计和建造
第四部分
工业园的规划与设计
工业园开发：需要投入大量的资金（土地和基础设施） 需要制定工业地产开发的策略、目标和计划
市场调研 商业计划研究 财务和可行性研究
工业园的规划与设计
市场导向
确保劳动力和国家公用资源得到最佳利用
通过分享公用或专用基础设施、公用事业 等降低成本 税收政策带来政府收入，并增加国家收入 出口形成外汇流入
工业园的类型
行业之间并不都能和平共处，有些行业可能 会对其他行业产生严重的影响，例如化工和 食品行业。因此，把相近行业的厂家聚集在
一起，以满足其对特定的基础设施或废物处
21世纪
1990s
1980s
1970s
1960s
1960s : 劳动力密集型
失业率高 (14% )
劳动力技能低下
注重于创造就业机会和出口型行业
对高资本项目实行风险共担的伙伴关系
1970s : 技能密集型
失业率降低 (4％） 设立技能发展机构 - Tata (India, 印度） 1972 - Rolle (Germany, 德国 ) 1973 - Phillips (Holland, 荷兰) 1975 抓住快速增长的行业－电子行业
新加坡工业园区的科学规划
概要
新加坡工业园发展背景
工业园的类型 工业园规划和设计
案例研究
讨论
新加坡工业园发展背景
贸易与工业部
Economic Development Board
经济发展局
Spring Singapore 标准、生产力 与创新局
Public Utilities Board 公共事业局 JTC Corporation 裕廊集团公司 IE Singapore 国际企业发展局
一般工业地产
高科技园区 商务/科研园区 专业化工业园区
工业园的类型 一般工业园
适合不同产业组团的需求 良好的规划，提供全套基础设施 可以满足物流的需要 环境保护 分区域的概念
裕廊工业园区
城镇总体规划
中新苏州工业园
7000公顷
综合型城市(多功能工业，商业与住宅)
中新苏州工业园开发有限公司
理的要求，这是一种谨慎的做法。
工业园的类型
满足某一目标产业的需求
特殊设计的基础设施; 有害废物的处理 对环境污染的监控设施 将产业链中的各组成部分集中布置, 并形成 产业链循环 把上游和下游过程有机地结合到一起
工业园的类型
一般工业地产
高科技园区 商务/科研园区
专业化工业园区
工业园的类型
需考虑的主要方面
选址－所在位置
土地大小和开发成本
土地使用权、地形及土壤条件
人力 设计用于何种产业组团？交通方便性－运输 基础设施的可用性 －供水；供电 环境方面的规定
税收鼓励政策和区域鼓励政策
需考虑的主要方面
工业园还是城镇 何种类型的工业园 工业园与自由贸易区、经济特区的对比 竞争者？
问题:开发策略
处在开发的什么阶段？ 其潜力是什么？
要从现阶段发展到将来可以达到的阶段, 国家需要采取哪些步骤？
目的是区分其基础设施需求的优先次序， 从而得出客观的开发策略，以利于可持续 发展
问题：现有的社会经济条件
人员/技能的发展处在什么水平？ 年龄分布 性别分布 城市人口 识字率 获得的教育水平
商业计划－确定产业类型 竞争优势的研究与评估－本地、区域及全球 财务和可行性研究 技术规划
工业园的规划与设计
优越的位置－方便进入 ，邻近机场、 港口、物流中心以及城市中心
良好的布局，以及可靠的基础设施/公 用事业
正确的定位－与园区的规格相匹配
良好的物业管理和招商政策
涉及的关键因素
学到的经验
一站式节点机构 需要有清晰和透明的工业政策 在吸引投资、招商、基础设施提供等方面 的强大政府支持
需要全国范围的工业战略规划，从而使得 这些工业地产的分布适当
简介 定义
“一个工业园包含一块用作工厂厂房的土地，这些 厂房被出售或租赁以用于制造目的。土地的开发是 按照综合性的总体规划进行的，在厂房建造之前必 须进行道路、市政和服务设施的建设，以及场地的 平整工程。所建造的厂房可以是标准型的，也可以 是根据客户要求定制。工业地产是按照城镇规划规 范,使用不同分区、限制性的合约和其他方式进行有 控制开发的区域。根据园内租户以及整个社区的利 益，工业园的形状和发展方式会进行相应调整。”
设计等
对技术型人才有较高的需求
高速宽带通讯 对环境要求较高
高科技 / 商业园 新加坡科学园（一期&二期）
50公顷 研究与开发 裕廊集团 已建成
商务园
国际商务园(IBP)
33公顷的信息科技研发中心
高科技 / 商业园
樟宜商业园
66公顷 商业与科技中心 裕廊集团
科技园
工业园的类型
其活动包括:
高科技制造
研发 产品设计和开发 数据处理 软件开发 产业培训和其他高附加值的产业
工业园的类型
根据上述标准，可以认为有三个主要的行业与 高科技园的形象相吻合 :
电子业 生物科技
新材料开发
高科技工业园 大连双D港生物与医药产业园中心区规划
城镇总体规划 宁波市科技园区分区规划
1893公顷 综合型城市(多功能工业, 商业 与住宅) 宁波市科技园管理委员会
工业园的类型
一般工业地产
高科技园区
商务/科研园区
专业化工业园区
工业园的类型
高科技产业的特点是:
对环境的影响最小，在高科技产业区 和居住区之间无需物理屏障
其活动不会产生空气、水污染以及噪 音和不良气味
素和容量
问题：与周边地区及全球范围比较,其竞争优势是什么
竞争者－生产成本 ：
周边地区
全球范围
低成本中心
大市场
问题：与周边地区及全球范围比较,其竞争优势是什么
有能力创造以下因素：
政治稳定（国家风险） 经济吸引力－法律、政策和规章制度以及 透明度 成本－劳动力、运输、土地、基础设施、 公用事业等 鼓励政策－免税、免征关税等
占生产量的15%
发展本地企业以支持跨国公司
1980s : 资本密集型
目标为微电子和芯片制造厂 机械工具、自动化设备、航空等多样化 的工程行业 充分利用国际合作来发展以货运为主的 物流中枢 促进“服务”，以完善制造业－这是经 济增长的双引擎
1990s : 技术密集型
通过地区化发展，拓展外部经济空间
劳动力
失业率等
问题：影响工业化的因素
人力资源和技能 自然资源/原材料 土地－环境问题和潜在场所 交通运输－现有的网络以及发展/改善的潜力
基础设施－现状以及发展/改善的潜力
问题：其潜力是什么？
评估现有的自然、社会以及经济条件 政府的长期规划和开发 现有经济部门和潜在经济部门的增长因
工资 成本 土地和开发 公用事业
付税、费用
运输
投资风险（不确定因素）最大的危害
制造业与贸易或其他资本密集程度较
小的投资项目不同，需要有一个合理
的投资回收期以实现赢利
投资决策受利润驱动
适合的投资氛围
该国在经济和政治方面的稳定性
主权风险担保
产品的市场和经商的成本
在国内市场、出口市场以及成本竞 争性方面的潜力