广州、深圳、上海、昆明项目考察报告2014.11.12

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金桥国际
建筑外观：楼层最高不超过4层，外观小巧 别致，富有生活气息，符合社区商业的风格。 楼与楼之间通过连廊完成。
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金桥国际
丰 富 聚 气 全 儿 童 业 态 精 致 有 百度文库 内 庭 平 台
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金桥国际
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停车场设于地上6-9层以上，最大化地上5层商业价值，在国内少见。
3、4楼和5楼打通做高楼层的餐饮，提供给需要景观好的高档商务餐饮。 外立面布置垂直绿化，给人贴近自然的感觉。 项目各个角落布置艺术品，增长消费者逗留时间。 整体灯光偏暗，舒适的环境很有情调。 核心筒周围布置是小面积的小吃店及美容香薰类的小店，有效的利用了 面积。
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欢乐海岸
2、创意设计型蓝汐商务度假酒店 酒店位于曲水湾北区主入口，建筑面积约7000平方米。作为华侨城及深 圳首家国际标准创意设计型蓝汐商务度假酒店，充分发挥其区位景观优势，在 主题设计、装饰风格、品牌服务上与传统商务型酒店形成差异。酒店四至七层 为客房区，共拥有57间特色客房，特聘澳大利亚著名室内设计公司LAYAN量 身打造个性化的室内空间，营造出多种风格迥异的空间氛围。B1层至三层为 高端酒店配套区域，包括书吧、咖啡吧、小型SPA、健身中心、室外泳池及中 西餐厅等。 3、欢乐海岸中影影城 欢乐海岸中影影城是中影集团中国最大旗舰店。影院经营面积约11000平 方米，设有10个豪华放映厅及深圳最大的IMAX放映厅，共2200个观影座位， 是中国硬件设施最好、技术设备最先进的国际化影城，将为市民带来前所未有 的视听感官娱乐新体验。 欢乐海岸中影影城紧邻OCT狂欢广场，将以其良好开阔的展示性，成为未 来中影集团举办电影首映礼的主场馆。 4、欢乐海岸水秀剧场 5、度假公寓 顶级国际商邸，至尊海岸私享 6、心湖 心湖水体面积约90万平方米，分为南、北两个湖区，是深圳唯一深入城 市中心并拥有大面积水域和天然红树林植被的城市生态景观带，也是欢乐海岸 项目的主要水系支撑、水上交通中心和水上娱乐活动中心。
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佛山岭南新天地
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佛山岭南新天地
项目名称 项目简介 商业类型 位置 开发商 占地面积 商业面积 佛山岭南新天地 由政府主导，佛山瑞安天地房地产公司开发，融合“生活、工作、休闲” 的特色文化社区，项目集住宅、办公、零售、休闲、娱乐为一体的城市中 心的旗舰型综合体。 文化社区，街区式 佛山祖庙东华里片区 瑞安天地房地产公司 65公顷，含历史保护建筑 约6万方 开业时间 规划顾问 运营方式 建筑面积 2011年10月 美国SOM 只租不售，租户装修、服务、运营 统一管理 150万平方米
小 结
以打造特色文化为主题， 穿插商业、以此为亮点， 提升周边设施价值。 商铺只租不售，对租户装 潢、服务、运营统一管理， 商业与文化相结合。 业种组合特别、商铺装修 别具匠心，具有持续影响 力。 采用山谷型规划手法：以 高层--多层--低层逐级向中 心退让，保护其空间环境。
新建绿化、喷水池、水池 等，打造商业街区关键节 点转换，有利于降低消费 者游玩购物疲劳 。
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欢乐海岸
蓝汐精品度假酒店
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欢乐海岸
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欢乐海岸
小
结
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小
结
形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，真正实
现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动 推动中国主题商业的创新和发展。 亮点项目：购物中心；SOHO办公及公寓；华·会所；OCT创意展示中心； 海洋奇梦馆。 购物中心亮点：采用双首层规划、双动线设计，两大主入口分别设置于 白石路和OCT创意广场，另有多个入口直达购物区；九大阳光中庭贯穿 整体，实现自然采光照明，创造优质购物空间；独特实用的"隐形梁柱"设 计营造了客群互动性极强的公共购物空间，也为国际品牌提供了一流的
广州、深圳、上海、昆明四地商业项目 市场调研报告
昆明西部综合开发有限责任公司 2014年11月11日
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目
录
01 广州站（太古汇、佛山岭南新天地） 02 深圳站（华润MINI万象城、欢乐海岸） 03 上海站（金桥国际、K11、新 ● 淮海坊） 04 昆明站（彩云里、春之眼、恒隆广场、万达广场）
05 项目考察问题思考
06 本项目商业方向设想及市场预测
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01
广州站
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太古汇
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太古汇
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太古汇
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太古汇
奢侈品面积：4100
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项目简介
商业类型 位置 开发商 商业面积 层数及层高 档次定位 功能布局、比例 商业组成
主力及 半主力店
B1-L5 商业约2.5万方;L6 空中大堂、露天餐饮、健身房、阅读区；L7L15服务式公寓1万方 H&M华南最大旗舰店、GAP华南旗舰店、设计师刘清扬的Chictopia（范 冰冰、陈乔恩热捧品牌）潮牌店等数十家时尚品牌; 以香港翠华茶餐厅华南首店、悦活火锅首店、西西弗书店深圳首店为 首的众多餐饮;
金桥国际
小 结
项目主题定位清晰，周边有大量目标客户群支持消费。
项目建筑和景观的设计符合项目主题定位，营造出年轻、活力的商业氛
围。 项目业态组合及品牌定位多为人气组合。 项目有较大比例的餐饮及娱乐，业态丰富，能够有效的吸聚人气。 巧妙的空间和人流设计，采用露台和连廊，巧妙将各座楼宇连接起来。 景观小品设计，营造舒适的环境。
太古汇
小 结
亮点： 天台公园：位于三楼的街心公园颇有情 调。 日光照明：单一动线上方伴随透光穹顶。 B2层首层设计，实现地下二层似首层效 果。 挑空区：三个6米宽星光大道。 无门卫生间。 屋顶采用绿化景观设计使酒吧，餐饮更 具特色，一层有直梯直接引领客人到屋 顶酒吧、餐饮就餐，垂直交通便捷。 大量引进一线国际品牌，聚合效益强。 不足： 车位数量不足。 地下两层与地上两层定位不一致，难于 形成互动。
注重体验式消费，引进“都市农庄”、“ABC COOKING STUDIO”等
业态，增加消费者的参与度。 设计很多的公共空间，增加消费者停留时间。
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K11
Ｋ11 观注 作为首个把艺术·人文·自然三大核心元素融合的全球性原创品牌，Ｋ１１将 艺术欣赏、人文体验、自然绿化及购物消费相互融合在一起。 全新亮相后的上海Ｋ１１购物艺术中心所呈现的不仅仅是一座购物中心，更 是一间艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点和展示人文历史的绝佳场所。 整个商场汇聚了近百个国内外知名品牌，Ｂａｌｌｙ、Ｂｕｒｂｅｒｒｙ、Ｃｈ ｌｏé、ＤＯＬＣＥ＆ＧＡＢＢＡＮＡ、Ｍａｘ Ｍａｒａ等众多一线品牌也在此 设立概念店及旗舰店。上海Ｋ１１采用大面积垂直绿化墙设计，有效隔热降低能 耗，而垂直绿化墙的灌溉系统，收集整栋香港新世界大厦洗手池下水，通过污水 处理系统使之循环利用，有效节水达３３％，高３３米的人工水景瀑布飞泻而下 ，中庭玻璃顶棚有效采集自然光线，以其树干树枝的创新造型与周围的垂直绿化 融为一体；上海Ｋ１１在３楼设立都市农庄，近３００平方米的室内生态互动体 验种植区，采用多种高科技种植技术在室内模拟蔬菜的室外生长环境；而位于商 场６层的空中花园也是淮海路上的一个露天观景胜地；此外，商场４楼打造成Ｋ ｏｃｋｔａｉｌ酒吧街，破除店与店之间的空间隔断，打破商场营业时间的限制 。 自１月１８日试运营以来，上海Ｋ１１深受当地追求生活品味及时尚潮流人 士的喜爱，目前每月平均客流量高达１００万人次，并不断在北京、广州、武汉 、天津、青岛、沈阳、海口、宁波及贵阳等１１个城市延续创艺之旅。
金桥国际被认为是特定时间特定地点的特定成功案例，不具备大规模复
制的可能性。
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K11
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K11
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K11
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K11
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K11
都市农庄
3 楼的都市农庄一觊，K11 将流行游戏“开心农场” 实体化，把300 平米空间打造成室内生态亏动体验 种植园，突破了室内环境的局限，采用多种高科技 种植技术， 在客内模拟蔬菜的室外生长环境，种植 了奶油生菜、菠菜等。
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华润MINI万象城
动线设计亮点
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欢乐海岸
总体规划
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欢乐海岸
项目及商业规划
1、欢乐海岸购物中心 看得见海洋的购物天堂 区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购 物中心，国际标准建造的SOHO办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲 设计的中国顶级城市会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心 及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色 功能交融的蓝色商业创想。 1.1、购物中心 购物中心总建筑面积约7.8万平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主。由 美国LLA担纲设计，整体造型流线动感，与临水建筑环境呼应融合，是深圳唯 一以环保、生态理念建造的现代亲水国际化购物中心。
层数及层高
档次定位 功能布局比例 商业组成 主力及半主力店
地上三层
时尚年轻中高档 购物：餐饮：娱乐=30:50:20 餐饮、休闲娱乐、精品、生活配饰、文化遗产等；
海逸酒家、星巴克、满记甜品、哈根达斯、尚厨、味稻一号；汉堂本色、 封氏陶瓷、雍雅堂
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佛山岭南新天地 项目四至
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欢乐海岸
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欢乐海岸
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欢乐海岸
1.2 、SOHO办公及公寓 SOHO办公及公寓位于购物中心四至七层，总建筑约3.2万平方米。拥有 南北"两湖环抱"的绝好生态环境，远眺深圳湾海天一色、碧波万顷；是深圳首 屈一指的绿色生态型高端办公及公寓。外立面采用分段设计，随高度变化而变 化，错落有致的建筑层次，形成天际独特的景观。 两栋共168套SOHO公寓，定位于高端酒店式公寓，将引进国际著名的酒 店管理集团，五星级酒店的完善生活配套，专属VIP管家式物业服务，引领滨 海生活新趋势。花园式SOHO办公以国际标准建造，拥有独一的天街花园超大 空中泳池和深圳市中心稀缺的宽广海际视野及绿色生态环境，计划引入律师事 务所、景观设计公司、艺术设计公司、营销策划公司等知名创意设计型公司进 驻，为高端商务精英打造城市职业主场。 1.3、华·会所 华·会所由享有"白色骑士"之称的世界建筑巨匠理查德·迈耶担纲设计，建 筑面积约1万平方米，坐落于25万平方米环水岛屿之上，与购物中心比水为邻。 其建筑外观以白色为主，造型简约时尚、现代大气，与四周葱郁茂盛的花木植 被和碧水蓝天自然相融、浑然一体，实现了现代极简主义理念与古典浪漫主义 风格的完美融合。
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华润MINI万象城
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华润MINI万象城
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华润MINI万象城
小
主力店规模大、定位准确 H&M华南最大旗舰店1-3层。
结
GAP华南旗舰店。
精品超市BLT。 翠华餐厅，华南的首家门店，900㎡，占四楼的1/3。 跨界书店：西西弗书店&矢量咖啡。
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02
深圳站
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华润MINI万象城
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华润MINI万象城
项目名称 华润1234Space (MINI万象城) 1234 SPACE区别于东门商圈传统商业定位，领衔东门商业品质升级，商 场定位致力为80、90乃至00后创造出一个全新的时尚潮人生活馆，集时 尚购物、创意休闲、世界美食于一体的新型商业空间。 shopping mall 东门地铁老街站 华润置地 2.5万方 开业时间 2013年10月31日 业态类型 商场+服务式公寓+酒店 运营方式 自持 建筑设计 美国RTKL建筑 地下一层，地上5层 中档体验式时尚潮流生活馆；客户群：80/90/00后 时尚购物+创意休闲+世界美食
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K11
项目艺术设计
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K11
项目艺术设计
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K11
项目交通动线
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K11
小 结
入口做了类似“卢浮宫”的建筑，多维阳光顶棚，使地下一层得到很好 的自然光效果， 将人流直接导入地下，地下一层首层化，弱化了多层感。
商业展示平台；并配套规划面积10.2万平方米、可容纳3000个车位的超
大型地下停车场。
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03
上海站
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金桥国际
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金桥国际
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金桥国际
建筑外观：楼层最高不超过4层，外观小巧 别致，富有生活气息，符合社区商业的风 格。楼与楼之间通过连廊完成。