第五章房地产中介服务管理制度与政策

第五章房地产中介服务管理制度与政 策
5、资质核准内容变更 房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资
额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理 变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。
6、资质撤回、注销 v 房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，
2、房地产估价机构资质核准的程序 -1级资质核准程序
申请核定一级房地产估价机构资质的，应当向省、自治区人民政府建设 行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交 材料。
v 省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主 管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申 请材料报国务院建设行政主管部门。
3级ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
v 资本金：有限责任公司的注册资本人民币50万元以 上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；
v 人数：有3名以上专职注册房地产估价师；
v 业绩：在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平 方米以上或者土地面积3万平方米以上；
v 股东或合伙人：有限责任公司的股东中有2名以上、 合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估 价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事 房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
第五章房地产中介服务 管理制度与政策
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2020/12/11
第五章房地产中介服务管理制度与政 策
第一节 房地产中介服务行业管理概述
一、概念及特点
概念：指具有专业执业资格的人员在房地产投 资、开发、销售、交易等各个环节中，为当 事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨 询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同。 中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系，应回避。
-中介服务行为管理 中介服务人员不得有以下行为： 索取、收受委托合同以外的酬金或其他财务，或利用工作之便，牟取其他不正当的
利益； 允许他人以自己的名义从事房地产中介服务； 同时在两个或两个以上的中介服务机构执行业务； 与一方当事人串通损害另一方当事人利益； 法律法规禁止的其他行为。
活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提 出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准 予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。 在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、 技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机 关同意，不再审查，有效期延续3年。
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资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改 正；逾期不改的，可以撤回其资质。房地产估价机构以欺骗、贿赂等不 正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。 有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质： v （一）房地产估价机构资质有效期届满未延续的； v （二）房地产估价机构依法终止的； v （三）房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依 法被吊销的； v （四）法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。
理从业资格
2、房地产中介服务机构管理 有自己的名称、组织机构 有固定的服务场所 有规定数量的财产和经费 有足够数量的专业人员 法律法规规定的其他条件
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第五章房地产中介服务管理制度与政 策
3、房地产中介服务机构的业务管理 -承办业务管理 应由所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。中介服务人员不得以个人名
v 股东或合伙人：有限责任公司的股东中有3名以上、 合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估 价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事 房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
v 人数：有15名以上专职注册房地产估价师；
v 业绩：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完 成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面 积25万平方米以上；
2、组织形式
房地产估价机构由自然人出资， 主要由房地产估价师个人发起 设立。
合伙制-由2名以上专职注册房地产估价师发起设立。合伙人按 协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对机构 的债务承担无限连带责任。
有限责任制-由3名以上专职注册房地产估价师共同出资发起设 立。出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构 以其全部财产对其债务承担责任。
v 国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。 -2、3级资质核准程序 v 由设区的市人民政府房地产行政主管部门初审，具体许可程序及办理期
限由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行 政主管部门依法确定。
v 省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主 管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定 报国务院建设行政主管部门备案。
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第五章房地产中介服务管理制度与政 策
三、房地产估价机构资质等级 1、分级 一级、二级、三级 v 国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。 v 省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负
责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和 监督。 新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级，设1年的暂定期。 2、等级标准 -通用标准 机构名称：要有房地产估价或房地产评估字样 法人或执行合伙人：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 专职注册房地产估价师股份或出资额比例：不低于60% 经营场所：有固定的经营管理场所 制度：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等制度健全 估价报告质量：随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求 行为：在申请核定资质等级之日前3年无禁止的行为
告； v （六）擅自设立分支机构； v （七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务； v （八）法律、法规禁止的其他行为。
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-各资质等级相应标准
1级
v 时间：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得 二级房地产估价机构资质3年以上；
v 注册资本金：有限责任公司的注册资本人民币200 万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；
一、行政许可的基本内容 1、概念 指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依
法审查，准予其从事特定活动的行为。
2、特点
行政许可具有强制力、公定力、确定力
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二、房地产估价机构
1、概念
指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动 的中介服务机构。
特点：
1、人员特定 2、委托服务 3、服务有偿
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二、房地产中介服务行业管理内容 1、房地产中介服务人员的资格管理 房地产咨询人员-有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术
职称并取得考试合格证书 房地产估价人员-国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 房地产经纪人员-包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协
构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度 的文件、申报机构信用档案信息；
v （九）随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房 地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。
v 申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。
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-财务管理 实行有偿服务，收费实行明码标价制度 中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票。
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三、房地产中介服务收费
1、房地产咨询收费 口头咨询费-按所需时间结合咨询人员专业技术等级，由双方协商议定 书面咨询-按报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小收取。 国家指导参考价：普通咨询报告1000-3000元
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第五章房地产中介服务管理制度与政 策
3、资质证书和有效期 v 房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院建设
行政主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。 v 房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明
作废后，申请补办。 v 房地产估价机构资质有效期为3年。
4、资质核准延续程序 资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价
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四、房地产估价机构资质核准程序
1、房地产估价机构资质核准应提交的材料： v （一）房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）； v （二）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件； v （三）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）； v （四）出资证明复印件（加盖申报机构公章）； v （五）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）； v （六）专职注册房地产估价师证明； v （七）固定经营服务场所的证明； v （八）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机
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三、房地产估价机构资质等级 1、分级 一级、二级、三级 v 国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。 v 省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负
责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和 监督。 新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级，设1年的暂定期。 2、等级标准 -通用标准 机构名称：要有房地产估价或房地产评估字样 法人或执行合伙人：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 专职注册房地产估价师股份或出资额比例：不低于60% 经营场所：有固定的经营管理场所 制度：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等制度健全 估价报告质量：随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求 行为：在申请核定资质等级之日前3年无禁止的行为
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房地产估价机构不得有下列行为： v （一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资
质证书； v （二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务； v （三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费
等方式进行不正当竞争； v （四）违反房地产估价规范和标准； v （五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报
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2级 v 时间：取得三级房地产估价机构资质后从事房地产
估价活动连续4年以上； v 资本金：有限责任公司的注册资本人民币100万元
以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上； v 人数：有8名以上专职注册房地产估价师； v 业绩:在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成
技术难度大、情况复杂的，可适当提高，一般不超过标的额的 0.5%
2、房地产估价收费 采用差额定率分档累进收取
3、房地产经纪收费 房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标
准，由双方议定一次性收取 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，
由双方协商，但最高不超过成交价的3%
4、以上为国家制定的最高限标准，各地根据当地实际情况制定相应的收费标准。 对经济特区的收费标准可高一些，最高不能超过上述标准的30%
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第二节 房地产估价机构管理
房地产估价行业是目前我国估价领域惟一对机构和 职业人员均实行行政许可的行业。
《房地产估价机构管理办法》 原建设部令第142号，自2005年12月1日起施行
估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积 15万平方米以上； v 股东或合伙人：有限责任公司的股东中有3名以上、 合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估 价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事 房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
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