房地产估价第五章 收益法 3

第五节 投资组合技术和剩余技术
二、剩余技术
2．建筑物剩余技术 已知：房地产净收益、土地价值、建筑物和土地的资本化
率或报酬率，求建筑物价值。 净收益每年不变、无限年期的建筑物剩余技术的公式：
P84 当净收益每年不变、收益期限为有限年的情况下，建筑物
剩余技术的计算思路：从房地总收益中扣除有限年期的土 地净收益，得到建筑物的净收益，然后利用净收益每年不 变、有限年期的公式求取建筑物的价值。 计算过程中需要注意净收益与报酬率的对应关系。
第五节 投资组合技术和剩余技术
2.土地资本化率、建筑物资本化率、房地综合资本 化率之间的关系 在已知建筑物和土地价格以及土地资本化率、建 筑物资本化率、房地综合资本化率中的两个资本 化率的情况下，房地综合资本化率、土地资本化 率、建筑物资本化率之间可以换算 。 公式见教材P81。
（二）抵押贷款与自有资金的组合（略）
第五节 投资组合技术和剩余技术
二、剩余技术
1．土地剩余技术 已知：房地净收益、建筑物价值、建筑物和土地的资本化 率或报酬率，求土地的价值。 净收益每年不变、无限年期的土地剩余技术的公式：
P83 当净收益每年不变、收益期限为有限年情况下，土地剩余 技术的计算思路：从房地总收益中扣除有限年期的建筑物 净收益，得到土地的净收益，然后利用净收益每年不变、 有限年期的公式求取土地的价值。 计算过程中需要注意净收益与报酬率的对应关系。
第六节 收益法应用举例
案例一: 主要掌握估价对象报酬率的确定。
案例二: 1.主要是注意区分过去收益和未来收益 2.收益法主要公式的熟练运用
案例三： 收益法综合运用。
第四节 报酬率的确定
一、报酬率的实质
报酬率是将待估房地产的预期净收益转化为价值 时点时该房地产价值或价格的折现率。
报酬率实质上是一种资本的投资收益率。在正常 情况下，资本投资收益率的高低与资本投资风险 的大小成正相关的关系，即风险大，收益率就高 ；风险小，收益率也低。
第四节 报酬率的确定
二、报酬率的确定方法
课堂练习题
1.(单选) 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估 价结果偏高，其原因可能是（ ）。
A．空置率偏小
B．运营费用偏大
C．收益期限偏短
D．报酬率偏高
2．某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期 限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土 地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无 偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产 正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该 房地产的收益价格为（ ）万元。
房地产估价实践中主要运用以下方法确定报酬率：
1.市场提取法
市场提取法是通过搜集市场上三宗以上类似房地产
的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公
式，反求出报酬率。
P79例题5-12
2.安全利率加风险调整值法
报酬率＝安全利率＋风险调整值
第四节 报酬率的确定
二、报酬率的确定方法
3. 投资收益率排序插入法 该方法依据的是具有同等风险的投资应该有相似的 投资收益率的原理，通过同等风险投资的收益率来 求取估价对象房地产的收益率。 见P80图5-1。
第五节 投资组合技术和剩余技术
一、投资组合技术
（一）土地与建筑物的组合 1.资本化率的种类
资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值 或价格的比率。
房地产按照其存在形态可分为土地、建筑物、房 地合一的房地产，与其相对应房地产资本化率分 为土地资本化率、建筑物资本化率、房地综合资 本化率。
第五节 投资组合技术和剩余技术
A．95.40 B．97.87 C．98.55 D．99.33
剩余技术的案例分析与计算
某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率 为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起 计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构 ，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建 筑面积的70%。根据市场调查得知2010年10月1日 该类房地产的租金为每月40元/㎡，年平均空置率 为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元， 出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产 现时土地单价为2100元/㎡，土地报酬率为8%，建 筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月 1日的价值 。 （6430.13万元）
1.资本化率的种类
（1）土地资本化率 土地资ຫໍສະໝຸດ Baidu化率是将待估土地的预期净收益转化为价值时点 时的土地价值的比率。
（2）建筑物资本化率 建筑物资本化率是将待估建筑物的预期净收益转化为价值 时点的建筑物价值的比率。
（3）房地综合资本化率 房地综合资本化率是将待估房地产的预期净收益 转化为 价值时点的房地产价值的比率。