最新上海城市别墅专题研究

14732.6
85
大华梧桐墅
联排/双拼
11590
57
长城中环墅
联排/双拼
35609
201
水岸蓝桥三期
联排
7162
39
华润橡树湾
叠加
12360.51
61
万源城
独栋
8239.09
22
协和紫薇园
独栋
1696
5
中鹰黑森林
叠加
2719.39
11
锦绣江南
独栋
1600.74
5
项目
物业类型 存量（面积）
御翠园
独栋
10349
销售率 41.5％ 37.8％ 33.5％ 37.4％
平均去化速度 3.05套/月 4.14套/月 1.58套/月 ----------
供应：从08年新增供应量来看联体别墅占总面积的 66%，总套数的74%。独立别墅的新增供应量远大于 叠加别墅。
去化：全市城市别墅的总体去化率在37%左右，叠 加与联体别墅去化率稍好，在总体去化的84%。全市 总体去化速度近每月3套，联体别墅去化速度最快可 达到4.14套每月。
去化速度：2.28套/月
主流面积氛围160-210 与230-270，300-340 三个个区间段。
210平米以下的小面 积别墅是市场上供应的 主力产品。
82
11
13%
1.2套/月
20
0
0
0
物业类型 叠加别墅 联体别墅 独立别墅 合计
新增供应
27340 209254.92 79943.44 316538.36
去化面积
12281 82311.46 24199.54 118792.9
总套数 123 989 239 1351
去化套数 51 374 80 505
08年6月 16520.35 4159.84
81
10
万源城
独栋
08年11月 13112.27 4873.18
36
33
38%
2.1套/月
21
46% 2.33套/月
80
78% 8.88套/月
21
20%
2.6套/月
21
27%
1.9套/月
128
39% 11.6套/月
3
7%
0.33套/月
20
25％
2.2套
14
23688 31384.8
8 4618.17
25279
9750
去化面积
1800
8121.2 13339 8275.46
1026.26 3162 0
总套数 去化套数 去化率 去化速度
wenku.baidu.com
15
10
67％
1套/月
42
31
74％
3.9套/月
77
43
56％
3.6套/月
118
36
31％
3.6套/月
9
2
22％
0.2套/月
39％
3.5套/月
08上海城市别墅市场表现
序号 11
项目
物业类 型
协和紫薇园
独栋
12 中鹰黑森林
13
御翠园
14
阳光花城
15
梵高
16 东郊华品园
叠加 独栋 联排 独栋 独栋 独栋
开盘时间
08年5月
08年7月 08年3月 08年5月 08年5月 08年6月 08年11月
新增供应 面积
3496
10840.5 9
联排
阳光花城
独栋
23109.42 3591.91
九间堂
独栋
3504.38
锦秋花园
联排
25582.51
东郊华品园
独栋
梵高
独栋
叠加别墅
联体别墅
9750 22117 15079.51 148913.62
独立别墅
60848
合计
224841.13
联排市场存量大概需要18个月消化完毕 独栋市场存量大概需要13个月消化完毕
上海城市别墅专题研究
导言
08上海城市别墅市场表现
序号 项 目
物业类型 开盘时间
新增供应 面积
去化面 积
总套数 去化套数 去化率 去化速度
1
金地湾流域
双拼
08年7月
19984
7585
82
31
38%
3.9套/月
2
恒盛提香湾
联排
07年末
17305
6330
86
3
大华蓝郡
联排
08年5月
10565
阳光花城
513
9
御翠园
295-318
77
梵高
245-289
32
319-348
32
九间堂
384-429
10
东郊华品园 421
7
492-539
12
58% 33% 100% 100% 63% 37% 71% 35% 60%
300-340平米 370-430平米
130套 19套
490-530平米
21套
城市独立别墅面积范围较大从245平米到538平 米。主力供应面积在300-340平米,属于相对大面 积别墅。
供应套数 所占比重
项目
主力面积
供应套数 所占比重
82
100%
202-205
38
30%
阳光花城
58
67%
256-268
28
18%
21
24%
森林都市
230-268
31
81
82%
102
100%
水岸蓝桥三期
180-204
28
70% 67%
24
23%
70
66%
145
44%
184
56%
中鹰黑森林
240-270
33
4809
46
4
万科金色里程
联排
08年6月
25909.5
20320
102
5
浦发博园
联排
08年8月
20242.6
5510
106
6
大华梧桐墅
联排/双拼 08年4月
17474
5884
78
7
长城中环墅
联排/双拼 08年5月
58366
22757
329
8
水岸蓝桥三期
联排
08年5月
8003
841
42
9
华润橡树湾
叠加
存量（套）
34 82 7 8 128 20 75 72 743 176 991
上海城市别墅市场表现——结构
项目
主力面积
金地湾流域 恒盛提香湾 大华蓝郡 万科金色里程 浦发博园
长城中环墅 大华梧桐墅
235-250 181-191
227-241 229 252-256 200-210 185-195 189-211 154-167 193-204 232-267
上海城市别墅市场表现——结构与去化
联体及叠拼别墅
160-210平米 供应套数：628套 去化套数：220套 去 化 率：35%
230-270平米 供应套数：453套 去化套数：248套 去 化 率：55%
去化速度：2.6套/月
去化速度：2.7套/月
独立别墅 300-340平米 供应套数：130套 去化套数：58套 去 化 率：44.6%
181-207
53
华润橡树湾
222
28
77% 65% 34%
28
36%
47
60%
联体及叠拼别墅的主力面积范围在160-210 平，230-270平，两个主力面积段。
上海城市别墅市场表现——结构
项目
主力面积
套数
所占比重
面积段划分及供应套数
300平米以下
32套
300-340
21
万源城
370-420
12
•供应以联体别墅为主，独立 次之。
•整体去化率在37%左右，以 联体别墅去化为主。
•去化速度联体>叠拼>独立。
上海城市别墅市场表现——存量
项目
物业类型
存量（面积） 存量（套）
金地湾流域
双拼
12399
51
恒盛提香湾
联排
10975
53
大华蓝郡
联排
5756
25
万科金色里程
联排
5589.5
22
浦发博园
联排