房地产行业税务稽查案例

费用－利息出”1164.68万元。
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（1）未完工开发产品多列利息支出
根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发
[2000]84号文）第三十五条规定，从事房地产开发业
务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费 用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的 开发成本该企业2004年、2005年所有楼盘均未完工， 因此其利息支出不应当记入“财务费用”在税前直接
已纳所得税款
19
6.11
41.47
0
（一）案头分析准备
1
申报表比率分析
2
财务费用分析
3
业务招待费分析
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1.申报表比率分析（完工项目）
缴纳所得税款47.57万元 收入 32685.13 万元 可能存在 虚增成本 或者少计 收入问题
所得税贡献率为0.13%<3%
毛利率为7%<20%
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2.财务费用分析
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第一部分
(三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方 ，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主
要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。
wenku.baidu.com10
第二部分
一
案件来源 纳税人基本情况
案件查处情况 定性处理及依据
二 三
四
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一、案件来源
专项检查
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二、纳税人基本情况
（一）
工商注册、税务登记情况
（二）
企业经营情况
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（一）工商注册、税务登记情况
金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公 司），成立于2003年10月。工商登记类型：内资有限 责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。该
企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入
35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税
金及附加2337.38万元。 该地区预售阶段适用预计计
2006
32685.13 3000 30397.17 70.76
利息支出
业务招待费
582.34
135 97.65
582.34
120 86.40
0
20.76 50
其他期间费用 主营业务税金及附加 应纳税所得额 应纳所得税款
646.09
327.5 6.11
708.79
125.65 41.47
982.5
-1418.07 0
目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面
的了解。发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏
低，销售收入同售楼部了解情况不一致。
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（一）案头分析准备
项目/年度 销售收入 预售收入 计税成本 总计 期间费用
2004
0 9863.90 O 814.99 纳税申报情况
2005
0 10821.23 O 788.74
列支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应
摊入利息资本化支出582.34万元。
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（2）多列业务招待费
根据案头分析阶段发现的疑点，检查人员 对预售阶段列支业务招待费的问题，进行了调 查取证，证实该企业在预售阶段列支广告费、
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（二）企业经营情况
取得拍卖地块85.8亩 开发了两个项目
都市花园一期 建筑面积 10万平方米
都市花园二期 建筑面积 10万平方米
2006年竣工
尚未竣工
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三、案件查处情况
（一）
案头分析准备
（二）
稽查实施
（三）
查补税款计算
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（一）案头分析准备
检查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业 所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表 进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项
房地产开发企业 少列收入虚增成本偷逃企业所得税案
1
第一部分
一、案例编写人 winwind 二、编写目的
通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业少计收入、 多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特 别是分析性复核方法在查前、查中的运用。
三、关键词
企业所得税 少计收入 虚假发票 虚增成本 多列期间费用
地税机关 协查建安发票 （确定了多列成本）
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（2）地税机关协查建安发票
发票存在疑点：
一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不 在一个号段上；
二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度 存在微小差别； 三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微 小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。 经过协查，共有19份加盖有该局代开发票专用章的 建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金
额1450.05万元。
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（3）CTAIS“发票流向查询”查出假材料发 票
为扩大检查成果，检查组对该公司大额支出的成本 费用项目涉及的发票进行全面检查，对发现疑点的货物 销售发票，借助CTAIS系统查询发票流向，再对发票流向
有问题的发票进行外调取证。针对CTAIS系统“发票流向
查询”，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的 功能，检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细表
总地价8000万元 楼面地价800元 （排除异常）
建安成本2.009亿 单位建安成本2009元 （高出预警值）
拆迁补偿款 2300万元 （可能存在问题）
甲供材料成本 1.237亿元 （虚增成本高危环节）
建安费 7731万 （发票当地开具）
拆迁办协查 “拆迁补偿协议” （确定伪造补偿协议）
CTAISX系统 CTAISX系统 发票流向查询 发票流向查询 （确定了多列成本） （确定了多列成本）
在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发
成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑， 需要在检查中进一步核实取证。
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3.业务招待费分析
该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。 根据国税发[2006]31号文件第八条规定，预售阶段 不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。
该问题也需要在查账阶段，取证核实。
形式登记造册的方式，分别录入CTAIS系统进行查询。经
证实属不符合规定发票列入都市花园一期的开发成本 1961.28万元。
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是否假票金额均要调减销售成本？
已售面积部分调 减销售成本 未售部分调减存 货成本 调减二期开发成 本 已售面积部分， 调减销售成本 属于一期成本 未售部分调减存 货成本 调减二期开发成 本
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第一部分
（二）楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地 块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地
成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间
的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建 筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积 率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案 中楼面地价为检查人员分析成本的项目。
一期直接成 本(已完工)
假票金额
二期直接成 本（未完工）
共同成本
配比原则在两个 成本对象间分摊 属于二期成本
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（4）拆迁办协查查出假拆迁协议
该企业开发成本中共列支拆迁补偿费2300万 元，检查人员核查拆迁补偿协议时，发现有多份 拆迁协议签字，笔迹似乎一致。带着这些疑问，
检查人员来到了拆迁管理办公室。查实了该企业
22685.13万元
隐匿收入 2000万元
支付销售佣金
按代销手续 费3％推算出实 际的预售收入
该企业申报预 售收入只有 20685.13万元
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（２）巧妙分析 发现隐瞒首付款项
该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收 入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是 非常不正常的，检查人员分析认为，可能存在两 种情况： 一是可能存在“假按揭” 二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。
业多列开发成本500万元。
鉴于一期开发产品均已售出，该企业多列销售成本
500万元。
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3.期间费用审查
（1）
未完工开发产品多列利息支出
（2）
多列业务招待费
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（1）未完工开发产品多列利息支出
根据案头分析阶段发现的疑点，经过调查取
证，证实该企业2004年初取得了两年期开发项目
贷款9000万元，2004年和2005年共多列支“财务
申报纳税的违法事实。
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2.成本核查
（1）
综合评估确定检查突破点 地税机关协查建安发票 CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票 拆迁办协查查出假拆迁协议
（2）
（3） （4） （5）
不配比结转成本热力站成本全入一期
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（1）综合评估确定检查突破点
总成本3.039亿元 单位工程成本3039元 （单位工程成本偏高）
该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支 1164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出， 很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而
该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼盘均未
完工。根据总局税收政策规定，从事房地产开发业务 的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，
得了确凿证据。
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（３）现场核查 违章建筑收租金
为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所 在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居 然比施工图多出了一层。经了解，2006年初该楼层
已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未
体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不
得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未
2
偷税手段
收入方面
成本方面
成本计算方法
期间费用
1.隐瞒委托 代销收入
2.隐瞒按揭 首付款
3.隐瞒违章 建筑租金
3
偷税手段
收入方面
成本方面
成本计算方法
期间费用
4.虚列建安 成本
5.虚列材料 成本
6.虚列拆迁 成本
4
偷税手段
收入方面
成本方面
成本计算方法
期间费用
7.混淆成本 对象
5
偷税手段
少计收入
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（二）稽查实施
1
收入检查
2
成本核查
3
期间费用审查
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1.收入检查
（1）
侧面突破查出少计收入
（2）
巧妙分析发现隐瞒首付款项
（3）
现场核查违章建筑收租金
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（1）侧面突破 查出少计收入
营业费用偏高，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员 全面调阅了该企业“营业费用－佣金支出”账簿
680.56万元
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（二）稽查实施

被迫交出账簿
Xx市局稽查局业务会讨论认为，该企业办公楼仅
仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失 的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段 楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措 施核定税款。 在税务部门强大的压力下， 2007年7月23日，该 企业被迫交出账簿，xx市局稽查局随即启动稽查 程序，对其纳税情况进行了全面检查。
业主所有的热力站已经于2006年完工，其成本全部记
入都市花园一期项目。
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（5）不配比结转成本热力站成本全入一期
根据国税发[2006]31号文件对于计税成本的规定， 其发生的1000万元配套设施成本，应当按照配比原则 分摊，该企业都市花园一期、都市花园二期建筑面积
均为10万平方米，一期应分摊开发成本500万元，企
伪造拆迁协议25份，经过分摊计算，都市花园一
期涉及虚列开发成本701.11万元。
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（5）不配比结转成本热力站成本全入一期
房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企 业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法 上也作文章呢？带着这些疑问，检查人员不辞辛苦，
对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体
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（２）巧妙分析 发现隐瞒首付款项
经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存 有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。 而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采
取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从
银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企 业心服口服，检查人员先后联系了３户购房户，并作 了询问笔录，证实了购房户早在2004年就已经将首付 款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取
税毛利率15％
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（二）企业经营情况
该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心 取得拍卖地块85.8亩，开发了两个项目：都市花园一 期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其中
都市花园一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工；
都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。2004 年实现预售收入9863.90万元，2005年实现预售收入 10821.23万元，2006年实现一期现房销售收入12000 万元，二期预售收入3000万元。
多列成本
成本计算方法
期间费用
8.利息费用
9.业务招待 费
6
5种检查方法
检查方法
1.案头报表 分析
2.账目检查 3.全面外调
4.信息系统 应用
5.实地核查
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第一部分
四、基本概念 （一）建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规
划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件
下，建筑容积率同楼面地价成反比。
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（二）稽查实施
调账遇阻
2007年7月18日，xx市国税局稽查局开始对金海
岸房地产开发有限公司进行检查，企业接到检查 通知后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于 2007年5月财务室失火中烧毁无法提供，并出具 了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材 料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔 录。