房地产产权产籍管理培训课件
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不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记， 发生效力。
未经登记，不发生效力。
产权登记制分: 权利登记制和托伦斯登记制
• 1）权利登记制 登记机关:是国家设的对不动产的权利取得
及变更进行登记的专门机构 。
登记机关义务：
对登记的申请采取实质审查，即除对申请 登记程序、手续是否完备进行审查外，还要对 发生不动产权利的得失变更原因，是否能有效 成立，要经核查认定后，方可登记。
目的：通过变更登记，公示原权利人丧 失权利和新权利人取得权利。
• 5.注销登记
是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭，登 记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。
从总登记、 申请初始登记，到变更登记，再到 注销登记，是登记的完整过程。 • 6.更正登记
更正登记是对不正确的登记行为或内容进行更正 的登记程序。
§ 2.2 我国不动产登记制度
• 一、我国不动产登记制度 • 1、类型：采用权利登记，兼采用托伦斯
登记制 • 2、登记机关：不动产所在地的登记机构 • 二、房地产登记的主要任务 • 确认权利、发放证书
• 三、我国现行房地产登记制度的特点 • 阶级性 • 区域性 • 连续性 • 强制性 • 公信性
房地产产权产籍管理
• 1.契据登记制（又称对抗要件主义）
契据登记制：房地产产权的设立、变更、转让 在当事人订立合约时即可生效。 特点： 1）以契约为生效条件，不以登记为生效 条件。 2）不经登记，只能在当事人之间产生 效力，不能对抗第三人。
3）契据登记只有公示力而无公信力 ，登记仅作为对抗第三人的要件。
3)异议登记灭失 申请人在异议登记之日起15日内不起诉， 异议登记失败。
• 8.预告登记
是为了保全一项请求而进行的不动产登记。 当 事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保 障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告 登记。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登 记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。
• 9.他项权利登记
除房屋所有权外的在房屋上设定的其他权利就叫 他项权。
房屋抵押或典当申请时要进行他项权利登记。
§2.4物权及其公示
一、物权的定义
1、物权：指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他 的权利，包括所有权和用益物权和担保物权。
2、所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有， 使用，收益和处分的权利。它是一种财产权,所以又称财产 所有权。
特点：
1）房地产权利的取得，未经登记不产生 效力，不仅不能对抗当事人，即使在当事人之 间也不发生效力。
2）权利登记制是强制性登记，具有公信 力，一经登记，具有确定之效力。
3）不发权利证书。发源于德国，又称为 “德国登记制”。
• 2）托伦斯登记
又称登记发证制度
登记机关对登记的申请采取实质性审查。 凡经登记，政府发给权属证书，确认产权。 权利状态明确地记载在权利证书上，权利人可以 凭证行使房地产权利。 登记簿分为两份，权利人取得副本，登记机关保 留正本。 已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记 载， 一经登记，国家保障，具不可推翻之效力。
§2.3我国房产登记种类
• 日常管理登记：初始登记、转移登记和他项 权利登记、注销登记。
• 《物权法》颁布实施后，又新增了几种新型 登记类型，如更正登记、异议登记、预告登 记等。
• 1.总登记 总登记是一种针对辖区内所有不动产进行
的一种普遍性和基础性的登记活动。
• 2.初始登记 不动产权利人就新取得的不动产权利第
更正登记就是针对不正确登记所设立。 权利人或利害关系人可申请更正登记，或登记机 关依法直接更正。
• 7.异议登记 1）异议登记： 指利害关系人对不动产登记簿上有关权利
主体、内容的正确性提出不同意见的登记。
2)异议登记目的 是限制不动产登记簿上的权利人的权利， 以保障提出异议登记的利害关系人的权利。
4)登记机关对登记的申请只采取形 式审查，对登记的内容，不作实质性的 审查。
5)登记无强制性，不发权利证书。
• 2.产权登记制（又称登记要件主义） 是指不动产物权依法律行为变动时，需要当
事人具备物权变动的意思表示，并且必须将该意 思表示予以登记，并自登记是该物权变动行为方 可生效。
将登记作为房地产成立的要件，称登记要件主 义。
一次向登记机关提出申请而进行的登记， 称为初始登记。此时发放《房屋所有权证》 大照。
• 3.转移登记 1）购买商品房 2）房屋买卖 3）房屋
转让 4）购买房改房 5）回迁房屋
• 4.变更登记（权属变化、现状变化）
概念：初始登记后，不动产因各种法律 行为和客观情况而发生标的物分割或合并、 产权的移转或限制等变化，向登记机关提 出申请，要求变更登记记载事项或原有权 利，称为变更登记。
动产物权以以交付作为变更的公示方法，占有作为 权利享有的公示方法。
• 3、公示效力
让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、
二、物权的公示制度
1、物权的公示制度 物权的设立和变动时，必须将 物权设立和变动的事实通过一定的公示方式向社会公 开，从而使第三人知道物权变动的事实，以避免第三 人遭受损害并保护交易安全。
公示制度的内容包括物权的公示方法与物权权以登记作为权利享有与变更的公示方法。
3、用益物权，是指以物的使用收益为标的的定限物权。 在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、 使用和收益的权利
4、担保物权：是与用益物权相对应的他物权，指的是 为确保债权的实现而设定的，在债务人或第三人的特定财 产上所设定的一种他物权
担保物权一般分为抵押权、质权和留置权。
5、抵押权：债务人或第三人不转移占有地 将自己的特定财产作为履行债务的担保，当债 务人不履行债务时，债权人有权从该抵押财产 的价值中优先受清偿的权利。
6、质权：又称质押，指为了担保债务的履 行，债务人或第三人将其动产或权利移交债权 人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就 其占有的财产优先受偿的权利。
7、留置权：指债权人因合同关系占有债务人的财 产，在债务人不按合同约定的期限履行债务时，有权 依法留置该财产，并就以该财产折价或者拍卖、变卖 的价款优先受偿的权利。
未经登记，不发生效力。
产权登记制分: 权利登记制和托伦斯登记制
• 1）权利登记制 登记机关:是国家设的对不动产的权利取得
及变更进行登记的专门机构 。
登记机关义务：
对登记的申请采取实质审查，即除对申请 登记程序、手续是否完备进行审查外，还要对 发生不动产权利的得失变更原因，是否能有效 成立，要经核查认定后，方可登记。
目的：通过变更登记，公示原权利人丧 失权利和新权利人取得权利。
• 5.注销登记
是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭，登 记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。
从总登记、 申请初始登记，到变更登记，再到 注销登记，是登记的完整过程。 • 6.更正登记
更正登记是对不正确的登记行为或内容进行更正 的登记程序。
§ 2.2 我国不动产登记制度
• 一、我国不动产登记制度 • 1、类型：采用权利登记，兼采用托伦斯
登记制 • 2、登记机关：不动产所在地的登记机构 • 二、房地产登记的主要任务 • 确认权利、发放证书
• 三、我国现行房地产登记制度的特点 • 阶级性 • 区域性 • 连续性 • 强制性 • 公信性
房地产产权产籍管理
• 1.契据登记制（又称对抗要件主义）
契据登记制：房地产产权的设立、变更、转让 在当事人订立合约时即可生效。 特点： 1）以契约为生效条件，不以登记为生效 条件。 2）不经登记，只能在当事人之间产生 效力，不能对抗第三人。
3）契据登记只有公示力而无公信力 ，登记仅作为对抗第三人的要件。
3)异议登记灭失 申请人在异议登记之日起15日内不起诉， 异议登记失败。
• 8.预告登记
是为了保全一项请求而进行的不动产登记。 当 事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保 障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告 登记。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登 记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。
• 9.他项权利登记
除房屋所有权外的在房屋上设定的其他权利就叫 他项权。
房屋抵押或典当申请时要进行他项权利登记。
§2.4物权及其公示
一、物权的定义
1、物权：指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他 的权利，包括所有权和用益物权和担保物权。
2、所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有， 使用，收益和处分的权利。它是一种财产权,所以又称财产 所有权。
特点：
1）房地产权利的取得，未经登记不产生 效力，不仅不能对抗当事人，即使在当事人之 间也不发生效力。
2）权利登记制是强制性登记，具有公信 力，一经登记，具有确定之效力。
3）不发权利证书。发源于德国，又称为 “德国登记制”。
• 2）托伦斯登记
又称登记发证制度
登记机关对登记的申请采取实质性审查。 凡经登记，政府发给权属证书，确认产权。 权利状态明确地记载在权利证书上，权利人可以 凭证行使房地产权利。 登记簿分为两份，权利人取得副本，登记机关保 留正本。 已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记 载， 一经登记，国家保障，具不可推翻之效力。
§2.3我国房产登记种类
• 日常管理登记：初始登记、转移登记和他项 权利登记、注销登记。
• 《物权法》颁布实施后，又新增了几种新型 登记类型，如更正登记、异议登记、预告登 记等。
• 1.总登记 总登记是一种针对辖区内所有不动产进行
的一种普遍性和基础性的登记活动。
• 2.初始登记 不动产权利人就新取得的不动产权利第
更正登记就是针对不正确登记所设立。 权利人或利害关系人可申请更正登记，或登记机 关依法直接更正。
• 7.异议登记 1）异议登记： 指利害关系人对不动产登记簿上有关权利
主体、内容的正确性提出不同意见的登记。
2)异议登记目的 是限制不动产登记簿上的权利人的权利， 以保障提出异议登记的利害关系人的权利。
4)登记机关对登记的申请只采取形 式审查，对登记的内容，不作实质性的 审查。
5)登记无强制性，不发权利证书。
• 2.产权登记制（又称登记要件主义） 是指不动产物权依法律行为变动时，需要当
事人具备物权变动的意思表示，并且必须将该意 思表示予以登记，并自登记是该物权变动行为方 可生效。
将登记作为房地产成立的要件，称登记要件主 义。
一次向登记机关提出申请而进行的登记， 称为初始登记。此时发放《房屋所有权证》 大照。
• 3.转移登记 1）购买商品房 2）房屋买卖 3）房屋
转让 4）购买房改房 5）回迁房屋
• 4.变更登记（权属变化、现状变化）
概念：初始登记后，不动产因各种法律 行为和客观情况而发生标的物分割或合并、 产权的移转或限制等变化，向登记机关提 出申请，要求变更登记记载事项或原有权 利，称为变更登记。
动产物权以以交付作为变更的公示方法，占有作为 权利享有的公示方法。
• 3、公示效力
让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、
二、物权的公示制度
1、物权的公示制度 物权的设立和变动时，必须将 物权设立和变动的事实通过一定的公示方式向社会公 开，从而使第三人知道物权变动的事实，以避免第三 人遭受损害并保护交易安全。
公示制度的内容包括物权的公示方法与物权权以登记作为权利享有与变更的公示方法。
3、用益物权，是指以物的使用收益为标的的定限物权。 在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、 使用和收益的权利
4、担保物权：是与用益物权相对应的他物权，指的是 为确保债权的实现而设定的，在债务人或第三人的特定财 产上所设定的一种他物权
担保物权一般分为抵押权、质权和留置权。
5、抵押权：债务人或第三人不转移占有地 将自己的特定财产作为履行债务的担保，当债 务人不履行债务时，债权人有权从该抵押财产 的价值中优先受清偿的权利。
6、质权：又称质押，指为了担保债务的履 行，债务人或第三人将其动产或权利移交债权 人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就 其占有的财产优先受偿的权利。
7、留置权：指债权人因合同关系占有债务人的财 产，在债务人不按合同约定的期限履行债务时，有权 依法留置该财产，并就以该财产折价或者拍卖、变卖 的价款优先受偿的权利。