项目市场调研报告

文化水廊商业项目市场调研报告

前言

第一章消费市场探析

一、2002年苏南5市居民生活水平横向对比

二、居民收入特点分析

三、市区居民消费特点分析

四、消费指标走势分析

第二章苏州市商业营业用房进展状况

一、商业营业用房供给状况、空置状况分析：

二、商业营业用房市场需求状况分析

三、供应市场探析

四、综述

第三章市场面分析

一、要紧竞争个案评述

二、要紧竞争个案相关指标对比分析

第四章项目SWOT分析

第五章项目定位分析

前言

风起云涌，商机再现，智者不容有失！

审时度势，把握市场脉搏；

横刀立马，敢为行业先。

细分市场，锁定目标客源，跳脱竞争。把握机会点，突破樊笼，创新产品规划。

提高产品力度，制造最大价值。

发扬优势，规避缺失，力求不败。

调研、策划、造势、推案

用心营造共赢局面

誓将卓越进行到底！

第一章消费市场探析

一、2002年苏南5市居民生活水平横向对比

在国民经济持续健康稳定进展的大环境下，全省人民生活水平不断提高。

省内各市居民可支配收入、增幅及位次情况

●从上表能够看出，可支配收入列前六位的是苏州、无锡、常州、南京、南通（苏北）、镇江。

●苏州2002年居民可支配收入为10617元，列全省第一，比2001年增长10.2%，但增长率仅列全省第九名，低于全省平均水平（11.9%）1.7个百分点，增幅的偏低应该值得注意。

从苏南5市的居民收入来看，呈现如下几个特点：

1、苏南5市居民可支配收入泾渭分明

●随着改革开放的不断深入，市场机制的逐步完善，国家各项经济政策的出台，作为长江三角洲重要的新科技前沿阵地的苏州近几年外向型经济蓬勃进展，带动了整个都市经济总量的扩

张，都市居民可支配收入也“水涨船高”。

●但我们也要看到，尽管苏州居民可支配收入与其他4市拉开了一定的差距，但收入增幅处于最低，应值得注意。

苏南5市历年人均居民可支配收入一览表

2000

40006000800010000120001999年

2000年

2001年

2002年

●从上图能够看出，苏南5市居民可支配收入排名尽管一直没有 变化。

●无锡常州两市的居民可支配收入和苏州的差距在逐渐减小，

讲明苏州居民可支配收入的增幅依旧比较低的，差距的缩小要紧缘故确实是增幅较小造成的。

形成差距的缘故探析：

（1）、苏州以外商投资较为集中的优势，就业结构呈现多元化进展，其他4市就业结构相对较为单一，间接地阻碍了4市居民收入的快速增长。

苏南5市人口就业情况表（单位：%）

从各类型就业人员分布看，苏州市国有、集体、其它经济单位人员分布较平衡，就业呈现多元化趋势。就业结构优势明显超过省平均水平。

（2）、目前，工薪收入仍是都市居民总收入的要紧来源。人均工薪收入的多少直接阻碍到所支配收入的多少。

苏南5市家庭总收入构成表（单位：元/人）

从表中能够看出：

■苏州居民的工薪收入低于常州的7310.98元，两者相差

350.89元，居第二位。与其他3市的差距不是专门大，尤其是与南京、无锡两市差距更小。

■苏州居民的转移性收入最高，与其它四市拉开了专门大的差距，对总收入的拉动作用明显，该指标和工薪收入指标共同作用，使得总收入指标列五市首位。

■收入的多元化对可支配收入的作用明显。

2、苏南5市消费绝对值全省领先，消费增幅普遍较低

随着收入水平的提高，各市居民家庭生活质量不断提高，消费水平不断增长。

苏南5市人均消费支出比较

从表中能够看出：

■苏州居民消费支出达7686元，比常州低412.44元，列5市的第二位。消费支出的增幅为5.7%，低于常州市（5.9%），相关于收入的增幅（10.2%），消费支出明显偏低，讲明拉动内需的政策的作用并不明显，苏州市的居民消费水平尚有较大潜力可挖，必须努力开拓消费领域，调整商业结构，培育新的经济增长点。

■苏州市拥有较好的自然资源地理环境和深厚的文化底蕴，旅游经济对商业进展的促进作用日益明显，在居民收入水平提高远远高于消费水平的情况下，应抓住机遇，打造旅游经济，大力进展和完善现有商业配套。

二、居民收入特点分析

随着苏州市经济持续稳定进展，都市居民家庭收入亦呈现稳步

提高之势，2002年市区居民人均可支配收入为10617元，列全省首位，同比增长10.2 %。居民收入的要紧特点是：

1、收入来源趋于多元化。

从下表可看出，

●工薪收入在居民家庭总收入中仅占六成。

●转移性收入对居民家庭总收入的阻碍日益明显，随着离退休人数的增加和养老金标准的提高以及社会最低保障制度的建立健全，以养老金为主的转移性收入大幅增加，在居民家庭总收入所占的比重已达37.53%。

●经营净收入和财产性收入也占居一定比例，家庭收入来源呈现出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。

2、不同家庭收入水平悬殊。

从上表可看出，20%的低收入组人均月收入为354元，20%的高收入组人均月收入为2051元。高收入组的收入是低收入组的5.8倍，高低收入组之间收入水平悬殊较大。

3、收入水平在省内领先，但明显低于沪浙粤。

2002年我市市区居民人均可支配收入远远高于全省水平，在省内各市中位居榜首，比全省平均水平高2439元，比南京、无锡、常州也分不高1460元、629元、684元。但与上海、浙江、广东的都市相比差距明显，2002年苏州市区居民人均可支配收入为上海、宁波、广州的80%左右，仅相当于深圳的42.6%。