公共政策公租房政策分析

公租房政策

一问题界定

1.1背景

近年来，由于住房的刚性需求、投资需求和投机需求的不断增加，房地产的市场价格持续飙升，远远超过同期居民收入增长，中低收入阶层只能望房兴叹。有这么一部分人，不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房——这就是人们常说的“夹心层”。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。

1.2问题确定：

不属于廉租住房保障对象，又暂时买不起商品房的“夹心人群”的住房困难的问题。

1.3问题的重要性

廉租住房、经济适用房等保障方式只覆盖了低收入群体的一半，而新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”，被堵在了现有体制的覆盖之外。这是一个很庞大的群体，其比例约占城镇居民的60％左右，虽然随着城镇居民生活水平的不断提高，这一群体会发生较大变化，但仍不失为城镇居民的主体。当前经济适用房绝对价格基本满足中等收入家庭和部分中低收入家庭的需求，但由于廉租房的供给只有1%左右，必然出现既不够条件租廉租房，又买不起经济适用房的“夹心层”，这一部分人只能租用经济适用房，但现行的政策并没有租用经济适用房的机制。另一方面，随着商品房价格的上涨，又将出现一批买不起商品房，但又“排不上队、抢不着号”的等待购买经济适用房的“夹心层”，住宅市场的结构性矛盾将愈加复杂化。因此“夹心层”的人群的基本住房问题，应该得到重视。

二标准设立

能够满足新就业职工等夹心层群体住房需求，解决其住房困难。

三方案搜寻

1、建设公共租赁房

2、扩大廉租房与经适房的范畴

3、提供住房补贴

四结果预测

1、建设公租房：能够有效地缓解“夹心人群”的住房困难问题，但是初期可能不被大众接

受，主要原因有租金相对廉租房较高，交通不便，配套政策不完善等。但长期效果好，逐步形成经适房、公租房、廉租房的多层次住房保障体系。

2、扩大廉租房与经适房的范畴：当前我国廉租房和经济适用房制度覆盖面明显偏小，一些

符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障。扩大廉租房和经济适用房的覆盖范围，其中廉租房覆盖面宜逐步扩大到城镇居民的5%左右；经济适用房宜覆盖全部中低收入家庭(中等偏下收入、低收入、最低收入家庭)，这样能够有效地解决低收入群体的住房困难问题，且廉价房价格相对便宜，交通方便，配套措施较完善，比较容易被大众接受。

当廉价房、经适房的覆盖范围足够大时，还能有效地抑制房价，降低房价。

3、提供住房现金补贴：短期内能够最有效快速地减轻“夹心层”人群的压力，但是长期反

而会使低收入群体对住房现金补贴产生依赖，也会造成部分现金补贴没有真正地交到需要的人群手中。长期以往，作用单一，不能促进保障房体系地多层次建设。

五方案抉择

5.1方案比较

方案一建设公租房优点

针对性强，主要针对新就业职工等夹心层群体，较有

效

推动住房保障方式从“已售为主”向“租售并举”、

“以租为主”转变

向非京籍开放

国家控制，价格相对比较稳定

降低房价

调控房屋市场出租价格，抑制部分投资性购房需求，

同时间接地抑制房价过快上涨

缺点

财政成本高

租金优惠不多

配套措施不完善，如分配出现本地人优先的情况，

小孩无法上学等问题

地理位置偏僻，交通不便

方案二扩大廉租房与

经适房的范畴

优点

使受惠群体变多

使房价降低

实行成本低

效果明显，速度快

缺点了已有的保障房体系

给本来能够使用限价房、经济适用房、廉价房的人群造成压力

方案三提供住房现金

补贴

优点直接给予财政补贴，短期效果好

缺点

长期所需财政支出大

作用方式单一，对住房保障体系建设无推动作用

5.2方案选择

综合考虑，选择公租房政策。

“公租房”建设的意义重大：

1、“公租房”建设将满足完善住房供应体系。当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。

2、“公租房”建设将有效促进消费。“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。

3、“公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。

六政策执行与监测

6.1政策的执行

2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。

很快，北京、天津、上海、常州、青岛、厦门、广州、深圳、重庆等城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。

2011年10月19日，北京市建委公布《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》，公租房首次向非京籍开放。该通知将于12月1日起实行。