土地价值评估的几点思考

土地价值评估的几点思考

2003年9月2日黄家聪

“坂雪岗”地王拍卖于9 .7亿一锤定音，这个价格的确让业内业外落了一地的眼镜，在远超出业内普遍预期的成交价格让大家意外不已的同时，关于土地价值乃至地产项目可行性研究的方式方法也再一次成为业内、尤其是房地产咨询顾问业界的讨论和争议话题，如何对地块的价值进行准确预测和分析？地块以及项目的价值到底应该由什

么因素决定？目前的价值评估方式方法存在哪些不足？……等等问题再次浮出水面。无疑，土地作为房地产的最核心的生产要素和最主要的成本构成，对项目的开发和销售、以及项目的市场价值无疑是举足轻重，但土地的不可复制性和不可移动性的特点，让土地与其他的生产资源有本质的区别，实时区域社会经济的发展、城市化进程、房地产市场的整体表现等等因素都对土地的价值影响深远，而土地的价值最终也并非体现在土地本身、而是体现在基于该土地的开发项目，即土地应用上，企业之间的品牌效应、开发水平、经营能力、产品模式等各不相同往往也导致了项目市场价格的不同表现，并且在市场化程度越来越高、竞争越来越激烈的情况下，不同的企业获取土地的目的和战略考虑也不尽相同……所有的这些特点和因素，的确为土地价值的准确评估带来了很大的难度。

一、有形与无形

在现代营销观念上，我们普遍会将产品分为三个层次：核心产品、

有形产品以及附加产品，而相应的产品价值也包括了核心价值、有形价值和无形价值三个组成部分。在开放的市场，尤其是高度社会化的房地产市场，在同质化产品之间核心产品的成本以及核心产品的价值差异并不会太大，所以按照目前的价值评估方式——通过同质化产品的类比对核心产品进行评估，一般也不会出现太大的误差。而产品的真正存在差异主要体现在有形价值和无形价值上，而有形的产品价值差异又主要体现在产品设计、空间规划、社区环境等方面，无形价值的差异则主要体现在企业品牌、项目营销、社区文化等方面，目前业内对于这两种价值的差异尚没有一种具体量化的标准和方式。所以，目前的地产价值研究其实都是集中在核心产品价值上面，而在有形价值方面，主要是通过现有的、可比性较强的参考标准去类比和推测，而对产品的无形价值评估就更是很少涉及，在完全竞争的市场形态下，一方面，产品的有形方面的差异化程度对产品的市场价值表现有重大的影响，而另一方面，无形价值在产品总价值中的比重也越来越大，在这些价值差异的影响下，现在的价值评估较大的误差自然就无可避免了。

二、静态与动态

目前房地产可行性研究的方式侧重于在现有市场环境中寻找可比性参考、通过类比的方式去评估区域的发展以及项目的销售价格，然后通过反推的方法确定土地价格，这在很大程度上等于是用现在的标准去评估未来的市场，虽然这从操作上来说无疑是一种比较可行的方法，但市场发展的不确定性也为价值的评估带来了巨大的挑战。由

于房地产项目的开发周期一般都比较长，使用年限更是长达数十年，并且项目开发销售时间比土地获取的时间往往有一定的延迟，而市场时刻处于动态的变化当中，尤其是中国的市场，还存在区域发展不平衡，整体变化规律不明显等诸多较为特殊的特点，为市场变化趋势的预测增加了更多的变数，因此要合理的把握市场变化的趋势也就更加困难。虽然在当前的实际研究当中，对区域的发展规划、产业构成、经济发展趋势、城市化进程、政策法规等相关市场变量也往往进行充分的研究和分析，但在实际的评估中，这些因素往往成了摆设，难以被具体的量化到价格表现上，又或者通过经验判断或定性分析，形成诸如升值潜力、发展前景等抽象的概念，对土地的交易价格几乎没有任何实际的指导意义。

三、预期与引导

在对项目开发与营销模式的采用上，目前的研究和评估方式普遍将焦点放在“预期性”的经营模式上，而在市场的“预期”分析的时候也普遍是根据现有供应市场的实际情况、或者较为明显的发展趋势，从现有市场环境中或者潜在的开发、营销模式中寻找类比项目，最后在很大程度上是根据市场经验来假设预开发项目的市场价格。而极少采用深度的需求研究、从而建立“引导性”的项目运营模式作为研究的标准，当然“引导性”经营模式的研究分析一方面普遍存在缺乏可比性依据、又或者取证过于困难等原因，另一方面，“引导性”中增加了的产品、营销、或者其他方面的创新的内容，大大拓展了研究的范围和参考要素，这在实际执行上无疑是大大增加了评估作业的复杂性以及作

业难度，并且市场风险也相对较高，所以在实际研究中很少会被采用。但现在，“引导性”的开发和营销在越来越多的被企业应用，也成为很多企业市场突围的重要策略，尤其是在区域竞争激烈以及城市边沿化的项目开发当中，这种趋势更加明显。

四、利润与战略

在目前的比较主流评估模式中，企业的目标利润在很大程度上几乎成为不同发展商获取土地价格的唯一差异所在，但这种通俗的、普遍形式的价值评估方式对实际情况并不相同的企业决策而言，显然是有所局限的。毕竟不同的地产商之间因为企业实际情况的差别，在发展战略上也不尽相同，基于战略长期性以及全局性的考虑，土地资源乃至项目的开发在某些时候并不仅仅被开发商简单的视为是一个利

润中心，更有可能成为企业整体发展的一个战略工具，例如通过土地储备提升企业在资本市场上的价值和融资能力、例如通过土地的控制建立竞争障碍、例如通过大幅土地的获取和开发营造规模优势、甚至通过土地拍卖的眼球效应提升品牌价值等等，而这些战略的考虑在很大程度上是难以用具体的金额去衡量的，但在很多时候这些战略手段对企业的发展往往比实际的价格成本更加重要，所以在日后，土地资源的战略含义对企业获取土地的价格的影响作用将越来越大。

由此可见，土地价格的影响因素是多方面的，不同的企业也有不同的情况，随着市场的发展和变化，现有土地价值的评估方式方法的不足之处也日益突显，我们有理由相信，在未来土地价值评估中，业内企业、尤其是评估机构必须要加强对产品有形和无形价值差异、动

态的市场、引导性开发模式以及企业战略等方面的分析研究，力求为企业的土地经营决策提供更充分、更全面的参考依据！