城市旧居住区的改造

• ３．成片集中改建
– 成片集中改建的旧居住区，一般房屋质量 普遍很差，已很难维修改善，故需推倒重来。
三．旧居住区改造规划的调 查研究工作
• （一）土地使用现状和用地调整要求
– 调查各类用地的使用性质、面积、使用单 位、分布、范围和相互关系，分析用地结构 中存在的问题，根据规划要求进行调整。尤 其要考虑现有单位的用地要求和关系。
• （四）公建设施、市政设施、环境状况、改造 资金等问题
– 调查各类公共服务设施的项目、规模（包括建筑 和用地面积）、服务半径、服务质量等，存在的问 题和发展要求等；
– 调查给水、排水、供电、供热、供煤气等状况， 各种地上、地下管线的架空和埋设位置、架设高度、 埋深和管径大小等，道路现状的断面、线型和路面 结构，规划红线宽度和断面，交通状况（交通量和 公共交通线路以及站点位置等）。还有人防工程、 桥梁、河道及驳岸等工程设施的情况；
• （３）．道路沿线改建应考虑建筑物高度的适当比例和 空间的组织；
• （４）．道路沿线改建应集中一次建成，以利协调完整；
• （５）．拓宽道路时红线内的建筑若较好，暂不能拆除 的，如无大的影响，可以保留，但不宜再进行维修而更难 拆除；
• （６）．道路改建时既要拆迁少，又不能过分迁就现状， 需加强管理。
– 由于城市的用地、住房紧张，在改造时都希望多 建住宅，因此，拆建比是旧居住区改造的一个重要 指标。实例表明：拆建比一般在１：２以上时，基 本达到原住户的平衡，拆建比达到１：３时，才有 赢余，对开发商才有利。
– 拆建比、和能否全部原地安置、和开发商能否赢 利，三者形成了密切的关系。从实践的例子了解， 拆建比的确定是规划中的一个重要控制指标。一块 改造的用地能否提高容量，最终是由环境和本身的 设计要求决定的，不能因为拆建比低放弃改造，也 不能因为拆建比高而盲目改造。
• ３．城市面貌的不断创新
– 一个城市的面貌是应该保持一个有特色的，相对恒定的面
貌。但随着城市社会经济的发展，城市的面貌不可避免的会 发生变化，一些不良的城市景观会被新的、富有创新特色的 景观取代；城市的特色会在新的基础上赋于新的意义。当然， 城市形象和城市特色是一个很复杂的问题。
• ４．城市经济的重要组成
• 从改造的方式而言，更新的方式和维修改善的 方式有较大的相似。但可以认为更新的方式比 维修改善的方式更高一层次，更新对房屋结构 质量和外观保留要求高，因此，更适用于有风 貌特色的建筑和文物特征的建筑的保护要求。
• 如果将维修改善和更新的两种方式归为一类， 从广义上说应该是完全可以的。这里，我们主 要是强调两者的区别。
– 城市的旧城改造，必然涉及房地产经济；旧城改造不再是
过去的完全的政府行为。因此，房地产经济是城市经济的重 要组成部分，通过必要的房地产行为操作，和经济杠杆，使 旧城改造的目的得以实现。随着城市规模的控制，城市中新 的开发用地会变得越来越少，而城市中的旧城再开发就会增 加，从苏州的发展就已经可以看到这一点。
二．旧居住区改造的对策
• （一）维修改善
– 是指一些经常的维修保护和局部的改善。包括：旧 住宅和公共建筑及室外环境的改善。
– 维修改善是一般利用房屋的大修机会来改善居住条 件和质量。实施的可行性上较大，化费较小，没有 动迁的麻烦。
– 具体有很多的方法。全面整修；扩建加层；外部形 象的改变；内部的功能调整等。例：苏州十梓街５ ０号的改造，既改变了原来的合住问题，改为独户 居住；又基本保留了原有街坊的完整格局，保护了 苏州旧街坊的完整风貌。但这一方法没有完全在苏 州推广，可能还有其它问题存在。
• １．复杂性
– 旧居住区改造的复杂性不仅在于需要对改造地区
现状的物质环境（包括地上和地下）进行细致深入 的调查和分析，而且还涉及大量社会的、历史的和 政策方面的（如私房政策、居民动迁等）一些其它 问题。
•
• ２．长期性和阶段性
– 城市是在不断发展的，而人们生活水平的提高和科学技术
的进步也必将不断地对城市建设提出新的要求，因此城市建 设不可能是一劳永逸的，新建只是相对的，而改造则是绝对 的，城市旧居住区的改造更是如此。由于居住区是大量建造 的，它的各项建设标准（如居住标准、居住区用地定额指标 等）都要严格受到一定时期国家经济水平的制约，而建设标 准又随着经济水平的提高而提高，这就决定了居住区改造的 阶段性和长期性。
• ３．综合性
– 城市旧居住区的改造往往涉及城市总体规划，如改造地区
的人口密度需要考虑城市人口的疏解（特别是城市中心地区 的改造），建筑层数的确定要考虑附近名胜古迹的保护（指 景观）和城市基础设施的适应情况等；对于一些富有传统特 色的旧居住区的改造，除了考虑其本身的经济效益外，还要 充分研究其历史和艺术的保留价值和城市与建筑文化的环境 效益。
（一）旧居住区改造的意义
• 由于城市居住区在城市中所占的比例最大。 旧居住区改造是城市旧城改造的主要和重要的 任务。其意义主要反映在以下几个方面：
• １．居住生活质量的提高：
– 城市中的旧居住区一般都是城市中居住环境质量最差的地
段，居民的生活条件一般也是最差。如上海的番瓜弄，解放 前是广大穷苦劳动人民居住的地方，几乎都是“滚地龙”。 解放后五十年代，上海作为主要的改造工程，对该地区进行 了改造，使人民的生活水平得到了迅速提高；但随着城市经 济和社会的发展，到九十年代，原来改造过的番瓜弄小区又 不适应现代化的需要了，上海将再一次改造番瓜弄小区。
• ５．城市发展的必由之路
– 城市的发展是一个新陈代谢的过程，城市一般都经历它的成 长、发展和衰败过程。伊利尔．萨里宁一书：《城市：它的 发展、衰败和未来》。论述了他的有机理论，也涉及到旧城 改造的问题。
（二）旧居住区的特点
• １．乱布局混乱，工厂和居住混杂，犬牙交错，道
路分工不明确，交通不畅。
• ２．密建筑密度和人口密度过高，如上海市有些地 区的建筑密度高达９０％以上，人口密度大于４００ ０人／公顷。
– 调查有无工厂和生产状况，生产方式和运输量等；
– 调查大气、噪声状况和日照、通风条件；
– 调查资金来源等。
四．旧居住区改造中需要注
意的几个问题
• （一）用地调整
– 城市中的旧居住区大部分是自发形成的，再加上 规划管理上的欠缺，土地使用往往有很多不合理的 情况。因此，进行旧居住区的改造，首先是用地的 调整。但用地调整有很多的困难，一是土地使用权 的“单位所有”，被误认为是土地所有权的“单位 所有”，说服单位搬迁较为困难；二是搬迁涉及到 赔偿，或称补偿，资金较大，增加了旧居住区改造 的资金，减少了实施的可能；三是社会的影响，搬 迁可能使原单位的职工改变了工作的上下班时间， 上下班距离，甚至因此影响工作，给用地调整带来 了阻力。等等。
• （二）建筑质量调查
– 调查各类建筑的使用性质、面积、层数、 质量（可按结构类型、使用年限、设备标准、 损坏程度等拟定鉴别的等级）历史价值、产 权所属等，分析建筑密度和建筑面积密度， 确定需要保留和保护的建筑和典型建筑的平 面和立面。
• （三）旧居住区中的人口构成和人口状 况
– 调查改造地区的总人口和人口的年龄以及 性别构成，总户数和户型的组成，出生率和 人口发展的预测。并结合用地和建筑调查， 分析人口密度和居住水平（按困难户、缺房 户等详细划分）。改建地区居民的职业、工 作地点、经济收入、生活习惯等。
• 如：苏州桐芳苑的改造中，将一传统民居修 善更新，外观形式不变，内部现代化，然后以 房地产形式销售给业主，就可以理解为这一方 式。
• （三）整理规划
– 所谓居住区的整理规划是指对一些质量较 好的居住区进行调整、充实和完善。特别是 解放以来我国各地新建了很多居住区，这些 居住区虽然大多是按规划建设的，但限于当 时的建设条件，经济水平，以及管理等方面 的原因，在经过一段时间的使用以后，产生 了一系列的问题，迫切需要加以解决。这些 问题主要有以下几个方面：
– 旧居住区的室外改善，主要为道路交通的整 治、（拓宽、拉直、平整等）市政公用设施 的完善和提高、（水、电、煤等）公共服务 设施的调整、院落的改善和环境设施的改善。
• （二）更新
– 所谓更新：是指对旧住宅和建筑在保留其 外形基本不变的前提下进行内部现代化改造。 这种方式一般适用于房屋结构质量较好或外 观造形有较大保留价值的地段。
第十章 城市旧居住区的改造
• 一、旧居住区改造的性质 • 二、旧居住区的对策 • 三、旧居住区改造规划的调查研究工作 • 四、旧居住区改造过程中主意的问题
一．旧居住区改造的性质
• 城市的发展是一个不断新陈代谢的运动过程。曾经
有人将城市比喻为一个生命有机体，是一个完整的开 放系统。就如同一个人，有生命的出生、幼小时期、 成长时期、壮年时期、和衰老时期以及死亡时期（是 否有？可以研究）。在一个人的生长过程中，要防治 疾病，要不断地补充生命之源。因此，一个有机生命 体需要发展，需要更新，这是非常有道理的。城市居 住区也是一样，一般在经历了初期的新时期，以后便 逐步进入一个变旧的过程。城市旧居住区的改造，就 是使居住功能不断发展和更新，从系统上而言，城市 旧居住区改造是城市改造的一个组成部分，是和城市 功能的发展变化分不开的。
• ３．差建筑质量和城市基础设施差，室内大多无卫 生设备和煤气，如上海市的棚户、简屋和旧式里弄住 宅还占全市住宅面积的６３％，室外缺少公共绿地和 各类活动场地，城市基础设施陈旧且超载，远远不能 适应城市现代化的要求。
• ４．挤交通拥挤，居住拥挤，合住户、困难户、缺 房户多。
（三）旧居住区改造不同于一般居住 区规划的特殊性
• ２．道路沿线改建
– 道路沿线改建一般是为满足城市交通发展（需开 辟或拓宽道路）或改造市容的需要，有时两者兼有。 道路沿线改建应Baidu Nhomakorabea虑：
• （１）．该道路在城市中的性质、红线宽度、交通状况 和道路沿线的建筑、地下管线等情况，以及与街坊改造相 协调统一；
• （２）．沿街建筑的项目、规模、层数、标准主要取决 于总体要求，应全面考虑；
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– １．用地使用不经济和不合理，需要合理调 整和提高土地的使用效益。
– ２．公共服务设施不足，居民使用不便，需 要充实和提高。
– ３．市政工程和公用设施有的还没有充分发 挥，有的则相反，水压不足、排水不畅、交 通不便，需要进一步改善。
– ４．居住区公共绿地不断被占用，各类居民 室外活动场地需要进一步完善和充实。
– 要达到用地调整，首先是用地调整有合理性， 规划方案有说服力。然后是运用行政手段和 经济手段，来达到用地调整的目的。而后者 是实现用地调整的主要步骤。还有运用功能 转变的方法也是达到用地调整的重要方法。 如：工厂经营者，转变为商场经营者等。
• （二）拆建比
– 所谓拆建比是指：拆除的建筑面积和新建的建筑 面积之比，简称拆建比。
• （四）改建规划
– 旧居住区的改建是指对旧区进行重建。通 俗地说，就是推倒重来。这种方式往往工程 量大、投资多、时间长、问题复杂。根据改 建地区的具体条件和改建需要可分为局部改 建、道路沿线改建和成片集中改建等几种方 式。
• １．局部改建
– 所谓局部改建是指在大部分建筑质量较好需要保 留或保护的居住地区对部分质量较差的建筑进行拆 除重建或利用旧区内的一些空地进行抽建。局部改 建虽然仅是居住区的局部，但它可能涉及的问题有 时是全局性的。
– 如：抽建空地过多，就会影响绿地和居民室外活 动场地；古建筑保护区附近，新建建筑就必须服从 保护要求，否则就会影响整体。因此，局部改建必 须考虑：
• （１）．应以较大范围的详细规划为依据；
• （２）．宜相对集中力量成组成群地改造；
• （３）．对新建住宅宜单独设计，而不宜套用定型设计 图纸；
• （４）．对新旧建筑的外观要考虑协调，尢其在历史名 城和风景点，需重点考虑；
• ２．城市功能的不断完善
– 城市的功能是随着城市的社会经济发展而 发展的。也是随着时间在变化。因此，城市 的功能需要不断完善。如当城市规模小，工 业规模也小的时候，城市工业可以集中于城 市内部或分散，但城市规模发展后，工业的 分散状况就必须要调整，工业外迁等；再有， 一般旧城中心集中较多的居住功能，但随着 城市商贸、金融功能的发展，就会将居住功 能转变为商贸、金融功能。因此，在旧居住 区改造的过程中，需要对城市功能进行完善。