2014年苏州房地产形势分析

2014年苏州房地产形势分析

2014年商品房市场虽依旧供大于求，但供求比处于安全状态。苏州全市商品房共计新增112079套，合计超过1133.68万方，环比2013年供应增长1.94%，商品房去化共87758套，合计940.48万方，环比去化量增加0.08%，供求比为1.21。2014年，苏州商品房均价为12109元/㎡，较去年的11994元/㎡，尚有增长，上涨幅度0.96%。苏州市场量价齐升，且供求比位于安全范围之内，在全国房产不景气之下，苏州表现良好。预计苏州2015年苏州楼市将会继续健康企稳。

经济环境

1、苏州GDP

近十年来苏州地区生产总值直线上升，增幅趋于理性，由之前年增幅23-30%下降到近两年10%以内. 预计2014年GDP增幅将为8.44%，2015年官方预计在个位数内。

2、固定资产投资

截止2014年年底，苏州累计固定资产投资预计在6271亿元，环比2013年增幅仅仅4.48%左右，其中房地产固定资产投资约25%。

3、房地产投资

2014年全年房地产开发投资增幅继续上扬，增幅19.01%，相比去年多了2个百分点。

4、房地产施工与竣工情况

预计2014年全年，房地产累计施工面积在11617万方左右，比2013年整年度增长21%，而竣工面积则相比2013年减少30%左右.

5、人均可支配收入情况

2012年，预计苏州市区居民年度人均可支配收入约在45171元左右，环比增幅将超过9.79%，对房地产市场消费有很大的作用。

土地篇

总体情况看，2014年全苏州共成交土地数量为109宗，成交土地总面积为571.97万方，成交土地折合总建筑面积为1084.97万方，全市土地出让金为383.0亿元。

从各区域成交土地分布看，高新区28宗，吴中区32宗，相城区21宗，园区22宗，姑苏区6宗。

从土地属性看，混合用地15宗，居住用地34宗，纯商业用地38宗，其他如4s、农贸菜场、养老用地等22宗。

1、2014年土地成交汇总

从各区域看，2014年高新区是成交的重点区域，成交量占到全市总量的30%左右。同时吴中区土地成交金额也超过了143亿，占比全市贡献近38%，苏州一级市场重点区域。

2、近年苏州土地成交情况

从历年成交走势看，2014年在土地成交数量看，环比略有减少。其中成交土地面积512.4万方，环比降幅10.42%，成交总建筑面积1085.0万方，环比减幅为4.01%。土地市场供应土地平均容积率达2.1，苏州地块利用率处于较高水平。

3、历年土地成交总额及楼面价情况

2014年实际成交383.0亿元，成交总金额环比出现了减少，降幅达到15.47%。

整体楼面价继续上扬，2014楼面价为3530元/㎡，环比降幅11.95%左右。

商品房总体行情

1、商品房总体指标(包含保障房数据)

供应：2014年，苏州全市商品房共计新增112079套，合计超过1134万方，环比2013年供应增长1.94%，供求比为1.21。其中新增项目以吴中区为主，新增体量分别为378.74万方。

成交:2014年，全市商品房共计成940.48万方，共87758套环比增幅0.08%。

均价：2014年，商品房整体价格变化不大，个别区域受成交体量及项目的影响，商品房均价12109元/平米，环比涨0.96%。

存量：2014年，商品房存量达到了134563套，存量面积已达1440.83万方，环比增幅21.83%，创历史新高。

2、价格情况

2014年，苏州商品房均价为12109元/㎡，较去年的11994元/㎡，尚有增长，上涨幅度0.96%。

3、供销情况

2014年商品房市场虽依旧供大于求，但供求比处于安全状态。苏州全市商品房共计新增112079套，合计超过1133.68万方，环比2013年供应增长1.94%，商品房去化共87758套，合计940.48万方，环比去化量增加0.08%，供求比为1.21。

从区域成交来看，吴中区成交体量较大，为320.56万方，相城区全年商品房去化量最少，为128.50万方。但各区域（除园区外）相比于去年成交量均有所增加。

2014年商品房供销细化

2014年商品房供销均集中在三个面积段，75-90㎡（含90）、120-144㎡（含144）和200㎡（不含200）以上，其中新增分别为176.34万方占比17.13%，242.05万方占比23.52%和165.39万方占比16.07%，200以上产品主要由别墅、写字楼及大面积的商铺组成；成交分别为149.88万方占比17.11%，204.74万方占比23.38%和161.05万方占比18.39%，去化产品中以刚需及改善住宅为主，全年别墅去化也表现良好。

商品房成交排行(面积与套数)

2014年商品房成交面积排行榜

2014年商品房成交套数排行榜

商品房存量分析

商品房存量走势

截止2014年底，全市商品房存量达到1440万方，共计134563套，创历史新高，整个2014相比2013年供应量有增无减，虽成交量也直线上升，但供大于求局势未能改变，造成商品房存量剧增。

全市商品房存量情况

吴中区独墅湖西及吴中区木渎是全市可售量最大的区域，可售面积约138万方及90万方，可售套数为11074套及10851套。再其次是金阊新城。

住宅市场

1、住宅供销情况（含保障房数据）

2014年，全市住宅新增供应943.62万方，住宅成交面积828.78万方，供大于求，市场库存压力增加，住宅成交均价11638元/㎡，较2013年继续上扬。

各区域住宅供销情况

2014年，各区域基本供需平衡，其中吴中区供需均占全市的三成左右，相城区最少，吴中区将会是未来绝对的主力军。

2014住宅供销细化分析

注：数据有成交明细得出（剔除保障房数据）