信华城户型产品配比建议书20201022

地段
良塘新区洋洲大道和江渡大道交汇处（县政府西侧）
主力面积
君悦国际面积区间：87〜133平米 ；主力面积86和97平米两房，117或122平米 房；所有户型都赠送1间房。
售价
目前二期在售1#、6#、7#、10#共4栋，于2017年10月1日开盘，中间销售均 户销售均价4800元/㎡。第一期分2次开盘，分别于2017年元月和五月份，中间户 边户销售均价4100元/㎡。
两梯三户示列 ：
中粮地产两梯三户
万科两梯三户
主力面积
银河湾面积区间： 121- 144平米四房五房。洋房 主力面积：125-130平米三房 四房；高层主力面积：121-125平米三房， 135-140平米四房 。 所有房间赠送一
售价
217年国庆一期开始认筹。1、认筹2万抵4万；高层对外报价均价4500元/㎡，洋 5600元/㎡。 2、交20万享团购优惠：内部优惠价格高层3900元/㎡，洋房5100
信华城户型产品配比建 议书20201022
2020年5月26日星期二
信华城（北区）户型配比建议
江西龙创 二零一七年十月二十日
合理的户型配比 三大原则：
市场、本体、开发理念及目标。
本次营销主要从修水县房地产市场方面入手 通过调研、分析、总结。
从而，为北区户型产品设计提供参考意见。
PART 1 修水市场在售竞品楼盘研
去化率
一期已清盘，销售近800套；目前二期400套房源，,由于价格大幅上涨，去化难度 100多套，去化3层。
户型鉴赏
83-86㎡ 两室两厅
132 四室两
97㎡ 两室两厅
113-117㎡ 三室两厅
幸福港
幸福港地处修水县良塘新区，位于风景秀丽的修江河畔，西临市场路，北临湖滨路，南边 宁红大道，交通发达，配套项目及设施完善。紧邻1500亩的国家级湿地公园——大洋州公 将建成的1600亩5A级仙姑山黄龙文化园旅游风景区，南面马路对面是修水汽车总站，北面 投资亿元的水上乐园。项目占地46666.6㎡，总建筑面积111594.26㎡，容积率 2.0 ，绿化 40.25%，建筑密度20 %，总户数706户，是以多层、小高层电梯洋房、高层为主的大型高 区。源于更香地产对项目高品质的追求，幸福港必将成为修水高档住宅社区新标杆。
均 价： 一房一价
建筑类别： 高层、洋房
物业类型： 住宅
交付时间：
待定
开盘时间： 预计2018春节
容积率：
2.5
付款方式： 按揭 一次性
物业费：
1.5
公 摊： 20%
总户数：
692户
开发商： 修水厦鼎置业有限公司
项目地址： 宁红大道与抗洪河交汇处（四小对面）
项目特色： 学区房，大户型
地段
Байду номын сангаас
宁红大道与抗洪河交汇处（四小对面）
去化率
一期4栋共计252套，除了顶楼复式，目前去化95%以上。二期1栋小高层刚出地面 七八楼左右。
户型鉴赏
银河湾
银河湾总占地70亩，总建筑面积12万平米。扼守新城繁华中心，展现城东核心主题生活城 接宁红大道、东接高速公路出入口，直通柯龙线至高速，修水大桥、宁红大桥，东方园幼儿 四小，散原中学，享一站式学区房；四方畅达无阻，聚敛一城雍容，安享永逸。法式风情骑 宽步道空间，纵享城央繁华生活。
PART 3 信华城北区户型设计建议
（一）建议设计要求： 1、朝 向：考虑到客户的居住习惯，以南北朝向为主。 2、通 风：以板楼为主，同时考虑建筑与建筑形成的风向。 3、采 光：户型无暗房设计，基本上保证绝大部分明厨、明卫，并优先考虑卧 客厅的采光。最优做到三室户型有两房朝南，四室户型有三房朝南。 4、开 间：客厅、主卧、次卧保证在较大开间的设计。 5、层 高：要求达到3.0米。 6、实用率：高层最少达到75%以上。通过调整交通核，尤其是电梯与楼梯的 降低户型公摊。 7、动静分区、干湿分离。 8、创 新：实现入户花园、步入式阳台、露台等多赠送的设计。
地段
修水县南城区秋湖里大桥桥头
主力面积
帝景观澜：面积区间125-220平米。主力面积：125平米和135平米三房，155和 少量顶楼复式和220平米四房。
售价
一期推出4栋18层高层，于2016年底开始内部认购，2017年元月正式开放。认 可选择楼层 ，均价5500元/㎡；顶楼复式买一层送一层均价8000元/㎡。目前推出 小高层11层 ，面积129平米三房和143平米四房；2栋18层两梯两户135平米三房 元/㎡。
3、大三房户型为主：面积以113-135平米为主；三房户型占比普遍50%以上，个别楼盘 。
4、四房户型占比增大：面积120-220平米，其中君悦国际、银河湾四房占比达50%。从 效果看，四房比较符合县级城市二胎放开以及家庭人口多的市场需求。
5、五房占比较少：面积以130-144平米，,占比普遍在20%以内。 6.楼盘户型多赠送：其中君悦国际、银河湾基本每个户型多送1房，达到2房变3房，3房 房变5房，赠送面积10平米以上 7、公摊面积相对较小：县城购房客户对高层公摊抗性大，其他楼盘基本控制在25%以下 盘公摊控制在20%。 8、两梯两户大户型板楼为主流：除了我们信华城，幸福港、银河湾也是板楼为主；但是 升高，140平米以上大户型总价60万以上，去化难度必然加大。
（二）建议设计原则： 考虑到县城市场，乡镇进城购房客户以及改善性需求为主，一般家庭人口多 客户需求多以中大户型为主。因此，项目主力面积配比应遵循以下几点： 1、 适应市场主流需求：以115～125平米三室两厅两卫和130～135平米四室 卫为主，100平米左右小三房为辅（考虑到产品的标杆性，建议核心景观区小 全跃层或全复式）。 2、 保证良好的舒适性：充分体现定位所体现的“低密度、高品质滨水学区” 每个户型都拥有良好的景观和阳光朝向。 3、 进行适度创新设计：体现“百变”灰度空间设计思想，利用结构设计、空 组合和灰度空间等设计形式，使得户型拥有较多赠送面积。（注：通过“百 间”的户型创新，为客户赠送的面积将多达5～10平米，可极大的提升实用率 型竞争力，迎合老百姓占便宜的心理。）
通过修水县房地产市场所有在售竞品楼盘，进行全面市 调查；城南片区：帝景观澜，城东片区：银河湾，良塘 ：君悦国际、幸福港；对户型、产品、价格等进行有针 的具体分析、总结。
帝景观澜
幸福港 信华城
帝景观澜
项目位于修水县南城区E5地块，秋湖里大桥桥头，体育馆之南。占地面积96亩，建筑总 米。帝景观澜项目一线江景，楼间距宽，绿化率高，园林精美，人车分流，车位充足，小 帝景观澜户型优秀、通透、公摊低、得房率高、户户赠送空中花园。帝景观澜项目采用了 区入口、单元入户小院、生态呼吸停车场、全区域电子驱蚊、抗紫外线双层玻璃、保温墙 管等新颖设计及理念。帝景观澜周边配套有第一小学、琴海中学、联盛百货、体育馆、大 河景观商业街、县委与多个厅局办公大厦相邻。帝景观澜项目与奥林华府、西班牙印象等 修水高档居住集中区。帝景观澜项目依托众多优势，得天独厚，大境天成，是您的理想居
去化率
一期推出3栋小高层190套左右，目前去化90%。二期加推4栋于2017年国庆前后 高层认筹去化完成，新推小高层认筹开始去化不理想。
户型鉴赏
市场竞案小结
1、从市场分析：受益于2016年修水县政府对居民购房补贴影响，2017年全年整 修水县楼盘货量供应紧张，且下半年价格上涨明显，整体普涨20%。供少于求的 状，基本将持续到2018年。 2、从价格分析：城南价格普遍在5000-6000 元/㎡，止步于单价6000；良塘价格 普遍在3800-4800，止步于单价5000。 3、从户型分析：城南楼盘多以120-135平米大三房，130-145平米四房为主。良 楼盘户型产品相对丰富。小三房户型85-105市场接受度高，多以总价低的年轻小 妻为主。 4、从优惠分析：目前各楼盘多以期房销售为主，优惠相对较小，且客户议价空间 限，价格由开发商主导，主要受益于供少于求的影响。 5、从去化分析：各楼盘基本开盘即去化80%以上，整体去化数度较快。其中良塘 区域今年供货和成交量大于城南片区。
君悦国际
两房
三房
四房
83～98㎡(33万￥ 113～122㎡(48-65万元 129～133㎡(55-70万元￥)
〜45万￥)
￥)
银河湾
121-125㎡(48万-72万￥) 135-144㎡(60万-80万￥
帝景观澜
125-135㎡(68万-85万￥) 155-220㎡(80万-105万￥)
幸福港
99-101㎡
PART 4信华城北区户型配比
信华城北区户型配比
序号
户型
建筑面积
1
三房两厅一卫
95～105㎡
2
三房两厅两卫
115～125㎡
3
四房两厅两卫
130～135㎡
4
双层全复式五房
150㎡以上
合计
套数比例 20% 40% 30% 10% 100%
两梯四户示列 ：
君悦国际两梯四户
碧桂园一梯四户
中粮两梯四户
修水楼盘建筑形态
楼盘名称
花园洋房 （含类别墅）
多层
小高层
高层
帝景观澜
√
√
√
银河湾
√
√
君悦国际
幸福港
√
√
√
竞品分析——价格
7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 元/平米
幸福港 君悦国际 银河湾 帝景观澜
销售价格范围 销售均价
修水楼盘面积与价位
楼盘名称
地段
修水县良塘新区修水汽车总站旁
主力面积 幸福港面积区间：99〜135平米 ；主力面积：127平米三房 ， 135平米四房 。
售价
目前认筹二期新品，交5万定楼层，开盘时减68元/㎡，预计开盘时间2018年4月 户：中间户均价3500 元/㎡，边户3700 元/㎡；小高层两梯两户，公摊16%：36 100元/㎡，均价在4000元/㎡。一期于2017年5月份开盘，当时团购团购优惠298 50元/㎡；开盘价中间户3300 元/㎡，边户3500 元/㎡.
109-127㎡㎡
(32万￥〜36万￥） (38万￥〜49万￥）
135㎡㎡（48￥〜55万￥）
PART 2 修水市场竞品楼盘户型情
修水在售楼盘的户型配比
修水目前在售楼盘的户型分析：
1、两房户型目前紧有幸福港有：这比较符合县级市场家庭人口多，两房市场需求少，去 。
2、小三房多为中间户：面积多以85-110平米为主，两梯四户，其中君悦小三房市场去 。
去化率 国庆开始针对黄坳乡内部团购，预计数量50套以内。
君悦国际
君悦国际是修水县重点招商项目，总建筑面积为70万㎡，是修水县最大的城市综合体项 北两个地块，北地块规划为39万㎡超大规模，修水首个科技住宅智慧社区，共18栋高层住宅 总户数约为2600户； 南地块规划为31万㎡城市商业群，包括6万㎡修水一站式购物中心：将引入2万㎡超大规模全 连锁超市；修水首家3D巨幕影院、米兰风情商业街、香港一站式儿童体验馆等大型商业主力 心建有大型屋顶空中花园。5万㎡高端酒店——双子塔五星级酒店，行政中心旁修水城市地标 形象 项目建成后将打造集生活、购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公、居住于一体修水第一城市 你和你的家人住在修水，也能享受像北京、上海、广州、深圳的大城市那样方便的生活。