国内外知名高端酒店式公寓市场分析报告

上海
ASCOTT （雅诗阁 ）
规模：共848套 运营模式：产权长期持有，只租不售 管理公司：雅诗阁集团 租金：30000-60000元/月，豪华装修 主要租户：外籍跨国公司中层管理人员为主，长租较多，汇丰银 行租客近5成 产品面积：高级一房：86 、 豪华两房：133、豪华三房：176 溢价因素：雅诗阁全球国际性服务公寓连锁领导者之一 、国际品 牌、享誉全球
小时车库、噪音低、私家车道、工人房、大 大露抬 、天台花园、景观人行道、储藏间
Luxury apartment 455 Central Park West
概况： 建于2002年，26 层，100套公寓
价格：
4 bedrooms from $3,599,000 3 bedrooms from $2,690,000 价值点排序：地段Location
四房：248-419平 溢价因素：中国第一个LEED认证（美国USGBC颁发）
深圳
金中环酒店公寓
规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公 寓约300套 运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订3－5年返租协 议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租 管理公司：金中环物管，带精装修 租金：980－3980元/天，现为试营业，有折扣 价格：21000 主要租户：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士出租 产品面积：单房：30－35、一房一厅：50-55、两房：81-85
上海酒店公寓特征小结
运营模式 物管公司 租金或售价 租客和购买者 产品面积
大多为对外发售后小业主对外出租
大多聘请国际知名品牌管理公司
租金超高，顶级豪宅公寓售价惊人，几乎都在6万以上 租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主，购买客户
主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主 产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主
深圳酒店公寓特征小结
运营模式 物管公司 租金或售价 租客和购买者 产品面积
大多为对外发售后小业主对外出租
大多聘请国际知名品牌管理公司
租金较高但因地段不同差异较大，售价一般都在2万 以上
租客以外籍跨国公司员工长期租住为主，购买客户 主要为深圳本地私营业主和港澳台投资客为主
面积较小，主力产品大多在90平米以下，装修档次较高
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Luxury
apartment
The Lincoln Park
建筑概况：红色砖, 16 层公寓建于1985
建筑特色： 大厦有一个一层石灰石基地, a canopied 入口与
尖边路环境
看门人、一致的开窗法、分离空调器、
深圳
泰格公寓
规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓 运营模式：产权长期持有，只租不售 管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司 租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折 扣。最多8折 ，带精装修 主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（70－80 ％）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙岗外 企），散客以南山为主 出租情况：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主 产品面积：单房：35-113、两房：147-171、三房：198-286
建筑Architecture 产品Features
地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街， 建筑特色：昭示性强，外立面典雅、品质感、露天广场、中
庭、花园气派富有吸引力 产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24
小时车库、噪音低、私家车道、工人房、 凸窗、高
级健康会所、天台花园
本报告是严格保密的。
价格：20000美元/平米 概况：建于1951年，20层，581套公寓 价值点排序：地段Location
景观Landscape 建筑Architecture
产品Features 地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街， 建筑特色：昭示性强，古朴典雅、品质感、大花园、入户大
堂、花园气派富有吸引力、大露台 产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24
上海
华府天地
规模：总占地1.46万，总建面70000，容积率3.2，共108套 运营模式：对外发售 管理公司：戴德梁行 价格：65000-90000，带豪华装修 主要租户：外籍华人、海外高端客户、港台为主 产品面积：270-700 溢价因素：地段－上海新天地正对面
豪装产品－一层一户、主人专属电梯、中西厨 家居智能化系统
聘请国际知名物管
租金或售价
租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人
品质高端保证高价
租客和购买者
小户型公寓购买者主要以投资客为主，对于顶级 高端公寓以高端客户作为资产长期持有者为主
深挖投资客， 不放顶级客
产品面积
产品面积区间适当拉开，以投资类以小户型 为主，大户型顶级高端公寓为标竿产品
投资小户型为主 大户型为标竿
上海
翠湖天地
规模：建面13万，容积率4，共645套 运营模式：对外发售 管理公司：88新天地 价格：均价6万，4-8万，带豪华装修 主力客户：外籍华人、海外人士、港台以及少量江浙私营企业主 产品面积：2房 140平米；3房190平米；4房280平米；复式320 平米， 溢价因素：一线湖景资源、“住宅天地”规划为纯粹高端居住区
壁炉, 和健身
美化, 屋顶舱板和车库。 它没有阳台、
俱乐部。
地段优势：他位于林肯中心，临近地铁站， 临近CBD
景观资源：中央公园、北部临近河沿公园
产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24
小时车库、噪音低、私家车道、工人房、
凸窗、高
级健康会所、天台花园
本报告是严格保密的。
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北京
世界城
规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面61130 平，共719套 运营模式：对外发售 管理公司：第一太平洋戴维斯 价格：27000,带精装修 主力客户：90％为活跃投资客 产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅：363 溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇
曼哈顿酒店公寓特征小结
地段 资源 租金或售价 年限 产品
CBD核心地段，近地铁口 中央公园景观资源
租金售价均超高，一般在20000美金以上 大多年限较老，好多为历史遗留建筑 产品及服务品质均较高
酒店公寓案例研究对我们的启示
运营模式
大多为对外发售后小业主对外出租
对外发售
物管公司
大多聘请国际知名品牌管理公司
三房：100以上 溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”
深圳
世金汉宫
规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34㎡，C栋建 面14601.47㎡，酒店式公寓共718套 运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租 管理公司：茂业集团 租金：5000-6000元/月 价格：C栋价格21000，B栋25000，带精装修 主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士 产品面积：31-65、复式双套房 溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务
运营模式 物管公司 租金或售价 租客和购买者 产品面积
大多为对外发售后小业主对外出租
大多聘请国际知名品牌管理公司
租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人
小户型公寓购买者主要以外地投资客为主，对于 顶级高端公寓以海外人士和香港客户为主 产品面积区间拉的较大，投资类以小户型 为主，顶级高端公寓以大户型为主
纽约曼哈顿 Manhattan House
北京
海晟国际公寓
规模：总占地7万，总建面21.3万，容积率2.98，五期酒店式公 寓共850套 运营模式：对外发售 管理公司：仲量联行 价格：23000，带精装修 主要租户： 60％为活跃投资客 产品面积：单房：45、 一房一厅：70 溢价因素：核心商务区、顶级物管
北京
柏悦居
规模： 总占地3.13万，总建面35万，容积率8，7-33层柏悦居建 面39212平，酒店式公寓244套，层高3.4和3.8两种；34-49层酒 店建面4万平米，237套客房；50-58层的柏悦府建面17410平， 仅28套,主楼63层249.9米，两栋写字楼42层，186米 运营模式：对外发售 管理公司：美国凯悦国际酒店集团 价格：柏悦居4.5万，已售罄，柏悦府在售，均价7万，豪华装修 主力客户：柏悦居——海外高端客户（30％）、香港客户（50％） 柏悦府－海外国际名流 产品面积：一房：132-138 、两房：240-242 （柏悦居）
国内外酒店式公寓案例调查研究
案例目录
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美国曼哈顿
泰格公寓 金中环公寓 世金汉宫 ASCOTT （雅诗阁 ） 翠湖天地
华府天地 世界城 海晟国际公寓 柏悦居 昆仑公寓 Manhattan House 455 Central Park West The Lincoln Park
550-860（柏悦府） 溢价因素：城市地标、绝版地段、顶级物管
北京
昆仑公寓
规模： 总建面约1.2万，共23套 运营模式：对外发售 管理公司：昆仑大酒店 价格：60000-70000，豪华装修 主力客户：海外高端客户和香港客户为主 产品面积：393-720 溢价因素：国内首施智能化系统、生态系统
北京酒店公寓特征小结