房地产的需求分析

• 2，投机行为严重导致中央政府的宏观调控。在地 方政府、房地产开发商、银行信贷的共同作用下 ，部分金融比较发达的城市率先开始出现房地产 价格暴涨。房地产需求中的自主性购房者和投资 性购房者被挤出房地产市场，房地产局部泡沫出 现，由于地区示范效应，其他价格上涨相对缓慢 的地区房地产价格指数开始攀升。
• 供给数量的因素: 1、该商品的价格 2、生产的成本 3、生产的技术水平 4、相关商品的价格和生产者对未来的预期
房价上涨的原因
• 1.供给不足 • 2.宽松的货币政策 • 3.通货膨胀
• （一）供给不足是房地产价格不断上涨的根本 原因据兴业银行统计，1991年到2009年间累计出 售各类住宅类商品房约 49亿平方米，而 1991年 —2009年，中国城镇人口新增2.9亿，如按每个家 庭3 人，需住房60平方米计，全部已售房屋只覆 盖了83.3% 的新增城镇居民，供给明显不足 这里 还不包括原有城镇居民因改善住房条件而新增的 住房面积
经济发展水平影响房价。
• 一方面，随着我国经济持续快速健康发展，城市 化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市 场的巨大需求。城市化要依托房地产市场特别是 住宅市场的发展，根据国家统计局数据来看，我 国城市化水平平均以每年约一个百分点的速度推 进。城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房 的需求。另一方面，随着经济的发展，我国城镇 居民的收入明显提高，民间资金雄厚，大量资金 寻找着投资渠道，而股票、期货、基金等投资的 收益缺乏保障，加之房价不断上涨，的示范效应 ，使得投资性购房快速增长，并保持高比例，部 分普通市民把积蓄购置房屋，以期保值增值。。
消费者的投机和投资行为影响着房价
• 投机者的目的是依赖房地产价格上涨以获取价格差，预期 价格上涨，投机者就会购房。投资者的目的是依赖房租牟 取收入，希望房地产价格上涨。其购房条件是房租能够超 过房地产价格在社会平均的投资收入。当房地产价格快速 上升时，一部分投资者可能会转入投机性购房。一方面， 消费者存在从重心理，当投机者和投资者在房市投机中获 利时，一些消费者就会追随前者的步伐，这个时候，资金 流入房地产市场，需求增加，对房价会造成一定的影响； 另一个方面，当投机和投资盛行，对住房的真正需求就远 远小于实际市场需求，即空置上升，市场可能出现虚假繁 荣，房价可能居高不下。总之，投机和投资行为影响着房 价。
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• （二）宽松的货币政策及制造业海量资 金注入助推房价上涨从09年的从紧的货币政策转 变到10年适度宽松的货币政策，房地产行业从银 行获得的信贷支持状况得到了改善。购房基准利 率。折优惠降低购房首付比例和二手房市场的税 费优惠等一系列宽松的金融政策使得年购房成本 降低了近0.3%.低首付和低贷款利率降低了买房的 门槛，使市场的刚性需求释放，投机活动活跃。 助推了市场上涨动力。
消费者对未来的预期影响着房价
• 消费者预期就是消费者在购买产品之前对于厂商 提供的产品和服务的价值判断。这里分为两种情 况：当消费者对未来升值预期高涨，则在不断上 扬的房价和新闻媒体，业内人士对房价节节上涨 的报道和分析下，人们的购房紧迫感会加剧，纷 纷参与房地产交易，从而使得需求增加，带来房 地产价格的居高不下；反之，当消费者预期未来 房地产走下坡路时，大多数消费者就会选择观望 ，此时需求减少，房价回落。
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• （三）通货膨胀预期增强，使房产成为理想的 抗通胀产品。金融危机后，为了振兴我国经济， 国务院出台 万亿振兴方案，使 12年上半年广义 货币供应量大幅增加，公众对市场的通货膨胀预 期增强，不少人看中房产可住可投资的灵活性， 将存款转化为房产，以求保值增值，加上前述的 低政策门槛 ，以及房价高速涨所带来的投机空间 ，不少消费者竞相买房，甚至在海南还出现了抢 房的现象，这无疑进一步推动了房价上涨。
一种商品的需求数量， 有许多因素共同决定
• 一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可 能的价格水平愿意而且能够购买的该商品的数量。 • 需求数量影响因素： • 1 、该商品的价格 • 2、消费者的收入水平 • 3、相关商品的价格 • 4、消费者的偏好和消费者对该商品的价格预期。 • 书P16
供给的变动是指在某商品价格不变的条 件下，由于其他因素变动所引起的该商 品的供给数量的变动。
政府影响房价上涨
• 1，地方政府出于增加财政收入的自利性目 的，率先开始行动，即提高土地价格，因为地方 政府是土地市场上唯一的卖家，在市场上处于完 全垄断的地位，通过提高土地价格，地方政府实 现了增加财政收入的目的。地方政府追求高价卖 地行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地 产开发商的土地囤积效应。
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土地的供给影响房价
• 土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就 是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所 谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开 发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数 量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备 、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化 为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有 效供给总wk.baidu.com。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影 响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影 响生产和预期。
房地产
的需求和供给
2005——2013 北京的房地产市场成 为全国焦点
我国房地产市场现状分析
据统计， 1992--2012年间，全国城市商品房价格平均 售价上涨了15.27倍，从2004年开始，我国商品房价格 出现明显上涨趋势，当年平均价格的增长幅度达 26.7%， 首次超过了居民可支配收入的增长幅度；而2006 年之 后，房地产销售额的上涨速度甚至快于销售面积的上涨 速度 2009年由于我国实行从紧的货币政策及通过加息 等手段以抑制经济过快增长，对房地产市场需求产生结 构化影响，全国房价增加放缓 18%由于2009年采 取的 积极宽松的财政税收金融政策，再加上房地产市场潜在 的刚性需求。