中国当前几种主要的房地产指数

一、引言
房地产指数是一个广泛的概念，它其实包括两大类性质不同的指数，即房地产价格指数和房地产综合景气指数。

房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产（如商业、住宅和工业）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。

它是一种单一指标指数，即选取一定数量的房地产价格样点，以价格指数理论基础进行编制，用来反映房地产市场的景气状况。

我国目前公布的房地产价格指数的典型代表是“中房指数”，其他的如“伟业指数”、“西安%#指数”、“中原城市指数”等。

房地产综合景气指数则是根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地产业发展状况的经济指标，采用一定的综合方法（如合成指数法或扩散指数法）对这些指标进行加权综合，得到一个综合景气指数，以反映房地产市场或房地产业的景气状况。

房地产综合景气指数一般是以经济周期理论、经济景气预警理论等为理论基础进行编制。

目前中国公布的房地产综合景气指数的典型代表是“国房指数”，其他的如“中房预警指数”等。

房地产价格指数虽然采用单一经济指标，但是由于它抓住了市场价格这一核心要素，所以经过科学合理的编制方法所测算的指数，是准确、系统地描述城市房地产价格运动规律最重要的经济指标。

房地产综合景气指数，则由于综合了多项指标，更能够全面综合地反映房地产市场、房地产业的宏观发展态势。

房地产价格指数更多地可以应用于微观领域，例如房地产投资分析、房地产价格评估等；而房地产综合景气指数则多用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等。

二、房地产指数的作用
&、反映市场走势
房地产指数既可以反映城市或地区的房地产市场整体行情变化，也可以反映出不同物业类型变化情况。

房地产指数的变动可以清晰地描绘出房地产市场发展的轨迹，并可以预测未来市场的走势以及行业的发展态势。

由于房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产市场兼有要素市场和商品市场的特征，房地产指数的变化轨迹能够反映并且经常能够指示出宏观经济的发展状况。

正是由于房地产指数具有深刻的把握市场的能力，所以它对房地产业及相关行业的经济管理、投资决策、中介服务等产生重要的指导作用，成为研究市场的重要工具。

!、指导业界活动
政府及有关部门可以通过房地产指数了解房地产行业发展状况和行业结构，了解各地房地产市场的供求情况，为调整本地区经济、结构提供依据；投资商、开发商则可以通过房地产指数及时了解房地产业的整体发展状况，了解各地区、不同城市房地产市场的供需状况，更好地把握市场走势，确定或调整投资时机，提高投资决策的准确度，减少投资风险。

此外，房地产指数还有助于中介咨询服务机构提供咨询服务，为消费者的购房决策提供区位、时机选择依据，为其他学术研究机构、科研人员提供有效的信息及分析工具等。

’、市场研究的有效工具
由于房地产市场在国民经济中具有举足轻重的地位，对房地产市场发展状况及趋势的把握，不仅是房地产业界人士的需求，更是所有关注国民经济人士的需求。

房地产指数为市场研究提供了最为重要的工具，指数的变动轨迹不但能够清晰地反映出市场发展的周期轨迹，为研究经济周期提供了重要的数据，也是进行经
中国当前几种主要的房地产指数
雷
公衍奎
房地产市场
济景气状况分析和预警研究的基础。

三、中国当前几种主要的房地产指数
据不完全统计，目前我国公布的各类房地产指数有!"多个，其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民间合办的；此外，既有房地产价格指数，也有房地产景气综合指数。

（一）全国性房地产指数
!、中房指数
“中房指数”是“中国房地产指数系统（#$%&’()’* +,-’-).&/)012,-)34#(+.1）”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。

它由中国房地产开发集团、中国房地产业协会和国务院发展研究中心联合研究，并于!556年!月通过初步论证投入试运行，同年5月顺利通过由国务院发展研究中心主持召开的部级评审会。

目前，中房指数系统在北京、上海、天津、广州、深圳、大连、重庆等全国!7个重点城市拥有完善的调查系统和全面的房地产信息数据库。

中房指数系统资料主要来源于市场调查，根据聚类分析方法确定样本，并进行跟踪调查，在样本项目达到一定指标后进行更新与替换。

中房指数系统主要以中房价格指数为主，中房城市指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功用）分类物业指数，中房城市指数按月或季度发布。

目前，中房指数系统在搜房研究院的推动下，已经初步形成了重要城市价格指数、北京写字楼租金指数、重要城市典型住宅价格指数以及中国房地产预警系统等房地产市场监测体系。

8、国房指数
“国房指数”即“国房景气指数”，是国家统计局!557年研制建立的“全国房地产开发业综合景气指数”的简称。

它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映，由9个分类指数合成运算出综合指数，是房地产市场景气变化的综合反映，用百分制表示。

其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的调查，数据资料月月更新。

“国房景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等9个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以!556年:月为基期对比计算出的综合指数体系。

国房景气指数的测算分为八个部分：一是确定指标体系，二是建立原始指标数据库，三是消除量纲的影响，四是确定权数，五是确定基准对比时期，六是消除季节、价格因素的影响，七是建立分类指数和国房景气指数计算数学模型，八是国房景气指数计算结果的分析报告。

:、全国:6个大中城市房地产价格指数
全国:6个大中城市房地产价格指数是于!559年由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布。

每年!月、;月、7月和!"月的!6日左右，发布上年全年和当年各季度及半年的价格指数。

全国:6个大中城市房地产价格指数分为三类，包括土地出让价格指数、房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数。

它通过对全国:6个大中城市的土地出让价格、房屋销售价格和房屋租赁价格进行统计分析，得出本季度和上季度的变化情况，进而分析我国房地产的宏观走势。

;、戴德梁行指数
戴德梁行指数是由香港戴德梁行于!55!年在内地开始分季度进行测算，并通过自己的内部刊物，采用向客户赠送的方式，向外界发布的房地产价格指数。

戴德梁行指数分为写字楼租金指数、写字楼售价指数、住宅租金指数、住宅售价指数等。

目前，戴德梁行指数在内地覆盖北京、上海、广州和深圳。

（二）地方性房地产指数
!、伟业指数
伟业指数是伟业顾问公司与清华大学房地产研究所联合研制开发的，于!557年!季度正式推出。

它是反映北京市市区范围内某一时段不同类型、不同区域、不同方向的物业价格、租金及收益率水平的综合性房地产指标。

伟业指数系统包括伟业分物业指数子系统和伟业分区域指数子系统以及伟业综合指数。

伟业指数以反映微观市场为主，在项目上更侧重住宅，包括内销住宅、外销公寓、别墅、写字楼；指数分类上则做得更细，有分城区、环线、方位、集聚区统计的价格指数和分城区、环线、方位、集聚区统计的写字楼租金指数、写字楼收益率等。

伟业指数样本选取范围包括北京市等9个城市近郊区的普通住宅、公寓、别墅、写字楼;类物业的商品房项目。

样本数据（价格、租金）的调查、核实时间为每一季度的第二、三个月。

指数产品主要选取了价格（售价）和租金两项指标。

计算时采用综合价格（租金）和聚类方法，以!557年!季度为指数计算的基期。

伟业指数的发布是通过自己的出版物“指数综合
房地产市场
月刊”和“地产界”进行发布。

!、西安%#指数
“西安%#指数”是“西安房地产市场价格%#指数系统”的简称，于&’’’年&月份起试运行，由西安市房产管理局市场处和西安西宇公司房地产信息部联合推出，每月发布一次。

这一系统以西安地区在售的&!#多家房地产开发项目为抽选样本范围，根据统计抽样原理，从中选择代表不同物业、不同区位、不同档次的%#家房地产开发项目为样本户，各区的样本数目以全市住宅、商办、别墅的比例配出。

通过入户调查，并参照相关数据及系数，得出西安房地产价格指数，以反映上月度西安地区房地产销售价格的基本变化。

“西安%#指数”通过“指数月报”和“西安房地产信息网”进行发布，采用收费的方式。

(、中原城市指数
中原城市指数系统是香港中原地产代理有限公司与香港城市大学联合推出的，旨在客观地反映香港楼市的情况。

中原城市指数系统分为中原城市指数（))*）和中原城市领先指数（))+）。

中原城市指数每月发布，它是基于香港特区政府土地注册处登记的住宅楼宇交易记录和香港有代表性的(,个成份层苑价格编制，用以描述地产市场的价格变动。

中原城市领先指数是一个每周发布的指数。

它是基于中原地产代理有限公司的初步合约成交价编制，用于反映最新的地产市场价格变动。

%、其他
目前中国房地产市场上除以上所介绍的指数外，还有上房-#指数、郑州%#指数、同致指数等。

各指数系统基本上采用了与中房或国房指数相似的理论模型体系，可以作为两大指数系统之外的有益补充。

四、中国当前各类房地产指数的比较
（一）全国性房地产指数与地方性房地产指数的比较
全国性房地产指数的优点在于覆盖面广，能通过各地指数的整理和比较，得到共性的东西，了解影响房地产市场变化的因素及其影响方式和程度，透析全国的房地产现状，预测未来走势，能够从总体上更好地把握房地产市场。

同时，还可以通过对各地房地产市场的分析比较，借鉴其他地区房地产市场发展的经验教训，找出问题和不足，以有助于采取相应措施，促进当地房地产业的健康发展。

地方性房地产指数的优势在于其“地利”和“人和”，了解地方的实际情况，将房地产指数的考察研究深入到具体区域、具体的投资环境、以及具体的物业类
别上。

指数编制机构往往同当地政府部门和开发商有良好关系，为及时、准确地获得房地产价格样本资料提供了保证，且信息成本也较低。

此外，地方性房地产指数在推广上优势也很明显。

（二）官办房地产指数与民办房地产指数的比较
诸如国房指数、全国(-个大中城市房地产价格指数等都是由国家政府部门主办的，有一套自下而上完整的信息来源系统，能够保证数据来源的稳定性、完整性和及时性。

就数据来源而言，官办的房地产指数具有民办房地产指数所不能比拟的便捷和时效性。

此外，政府部门在国家的政策走向上具有明显的优势，他们是“先知先觉”，在指数的分析和应用上可能会更加成熟和更具有指导意义，并容易取得社会的信任。

民办房地产指数的优势在于：民办机构本身往往就是房地产中介代理公司或咨询公司，正在或者曾经代理过很多楼盘，掌握着市场上很多楼盘从开发到销售全过程的详细资料，甚至了解每个单元的销售价格、付款方式等；可以以较为全面的房地产开发项目、供需资料为基础，详细把握各具体区域、具体物业的价格及其变化。

也就是说，民办房地产指数的分析可能更加微观和具体，对开发商的指导意义会更强一些。

例如，伟业顾问公司、中原物业公司都是当地最大的房地产代理公司，其自身的代理项目往往能够基本上满足编制指数样本选取的数量要求，能够保证样本数据的真实性、及时性和充分性。

也许最佳的方式应该是政府部门与房地产企业合作共同编制房地产指数，这样既可发挥政府部门在数据取得、政策导向以及“人和”上的优势，又可利用企业对具体项目和交易案例的充分了解、以及对微观市场的真实把握。

诸如中房指数、西安%#指数以及上房-#指数等都有类似的背景。

主要参考文献：
&$搜房研究院：《中国房地产指数系统：理论与实践》，中国财政经济出版社，!##&。

!$韩家骏：《价格指数理论与实践》，中国发展出版社，&’’!。

($（匈）帕尔·科夫斯：《指数理论与经济现实》，中国统计出版社，&’’#。

%$贾海：《建立全国房地产开发业发展综合指数的初步研究》，《统计研究》，&’’"（.）。

-$李铃：《地产价格指数研究》，《中国土地科学》，&’’’（"）。

.$叶剑平等：《城镇地价指数及其编制》，《中国土地科学》，&’’,（!）。

马志刚/责任编辑
房地产市场。