商品房价格合理性问题研究

象 ， 国将 土地 的 议价 方 式 改 为招 标 模 式 ， 施 价 高 者 得 ， 是 地 产 市 场 的 发 展 成 为理 论 界 的共 识 。 我 实 于
“ 王” 现， 地 频 周边 地 区 的房 价 也就 跟 着 “ 王” 地 飞速 上 涨 。 ３ ３ ２ 税 费等 对 商 品 房 价 格 的 影 响 ．．
ｌ 我 国 商 品 房 价 格 现 状
２１ ０ ０年 １月 １ ９日 ， 家 统 计 局 在 其 网 站 发 布 了 ２ ０ 国 ０９
偏 离 了合 理 范 围 。 北 京 作 为 我 国 的 首 都 ， 经 济 发 达 地 区 对 的房 价 极 具 代 表 性 。从 北 京 市 的 房 价 可 映 射 出 全 国 房 价 都
． 题 。 因此 ， 清 楚 我 国 商 品 房 价 格 现 状 如 何 ， 其 是 否 合 ２ ３ 分 析 结 果 及 其 代 表 性 弄 及
理 ， 响 其 合 理 性 的 因 素 是 什 么 都 是 我 们 现 阶 段 应 该 关 注 影
的问题 。
通 过 以 上 分 析 ， 其 在 住 房 收 入 比 上 可 见 北 京 市 区 房 尤 价 明显 过 高 ， 且 由 于 商 品 房 价 格 过 高 ， 致 房 屋 租 售 比 也 并 导
２ ２ 运 用 住 房 租 售 比 方 法 分 析 北 京 市房 价 合 理 性 ．
土 地 供 应 量 、 发 商 对 利 润 的 追 求 及 政 府 对 房 地 产 的 政 策 开 定程 度上造成 我国商品房 的有效供给不 足。 同 时 ， 有 另 一 方 面 ， 就 是 住 房 的结 构 性 失 衡 造 成 市 还 那 场 的有 效 供 应 严 重 不 足 。房 价 上 涨 ， 应 结 构 失 衡 是 一 大 供
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现 代 商 贸 工 业 Ｍｏ ｅｎＢ ｓ ｅｓ ｒｄ ｎ ｕｔ ｄ ｒ ｕｉ ｓ Ｔ ａ ｅＩｄ ｓ ｙ ｎ ｒ
２ １ 第 ７期 ０ １年
商 品房 价 格 合理 性 问题 研 究
饶 胤
（ 南财 经政 法 大 学 工 商 管理 学 院 ， 北 武 汉 ４０ ７ ） 中 湖 ３ ０ ４
根据北京市一 居室（０ ） 住宅租 房价格 为 ２ ７ ４ ｍ０ 的 ５ ０元 ／ 等 因 素 的 影 响 。 目前 ， 地 的 囤 积 和 已 建 成 商 品 房 的 囤 积 土
月 ， 计 算 北京 市 住 房 租 售 比 ， ： 来 则
每平方 米 月租 ＝住 宅 月租 ／ 宅 面积 一２７／０ ６． 住 ５０４ — ４
２ １ 北 京 市 的 商 品 房 价 格 的合 理 性 进 行 评 定 。 ０ ０年
２ １ 运 用房 价 收 入 比方 法 分 析 北 京 市 房 价 合 理 性 ．
以 ２ １ 北 京 五 环 内 商 品 房 为 例 ， 品 房 平 均 价 格 为 并 且 ， 着 投 资 需 求 的 恶 化 也 引 发 了 大 量 的投 机 需 求 。投 ００年 商 随 ２ ７ ９元 ／ ， 京 市 城 镇 居 民 平 均 可 支 配 收 入 Ｙ为 ２ ０ ３ 机 因 素 对 商 品房 价 格 逐 步 脱 离 了 市 场 规 律 。 有 的 城 市 投 机 ０４ ｍ２ 北 ９ ７ 元 ， 均 住 宅 面积 ｔ ３ 人 为 Ｏ平 方 米 ， 行 住 房 贷 款 利 率 为 ５ 银 ． 性 质 的购 房 甚 至 达 到 商 品 房 交 易 的 ４ 。 Ｏ ９ ， 款 期 限为 ｎ ０年 ， 付 款 比例 为 ｋ ０ ， 年 贷 ３ １ ２ 供 给 方 面 对 商 品 房 价 格 上 涨 的 影 响 ４ 还 ＝３ 首 一３ 每 ．． 款 偿 还 额 占 家 庭 年 收 入 的 比 例 为 ｍ一５ ％ 。 ０ 相 对 于需 求 ， 品 房 供 应 情 况 的 影 响 比 较 简 单 ， 要 受 商 主
２ ５元 ／ 。 ｍ２
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现 代 商 贸 工 业 Ｍ ｏ ｅｎ Ｂ ｓ ｅｓ ａ ｅ ｎ ｕ ｔ ｄ ｒ ｕ ｉ ｓ Ｔｒ ｄ ｓ ｙ ｎ ｄ Ｉ ｒ
２１ ０ １年 第 ７期
因 素 ， 广 大 消 费 者 所 需 要 的 中 低 价 位 、 小 户 型 住 房 供 应 ４ ２ 抑 制 不 合 理 住 房 需 求 即 中 ． 短 缺 。住 房供 应 结 构 失 衡 导 致 的 直 接 结 果 就 是 ： 些 仅 有 一
宅 期 房 均 价 ， 环 内 已 达 ３ ６ ０元／ 方 米 ， 至 五 环 路 的 四 ４２ 平 四 住 宅 期 房 均 价 每 平 方 米 涨 到 ２ ７ ９元 ， 至 六 环 路 的 住 宅 ０４ 五 期 房 均 价 每平 方 米 涨 到 １ ７ ９元 。 ４９ 通 过 上 面 的数 据 可 知 ， 一 段 时 期 以 来 ， 于 商 品 房 价 近 由 格 上 涨 过 快 ，房 价 问 题 ” 仅 会 导 致 “ 者 有 其 屋 ” 梦 想 “ 不 居 的 无 法 实 现 ， 会 造 成 一 定 的 社 会 问 题 。 因 此 ， 于 商 品 房 价 也 对 格 合 理 性 的 探 讨 具 有 十 分 重 要 的 现 实 意义 。
而 国 际 上 用 来 衡 量 一 个 区域 房 产 运 行 状 况 良 好 的租 售
比一 般 界 定 为 １ ３ ０ １ ２ ０ 因 此 ， 看 出 房 产 价 格 已 偏 ：０ ～ ：０ 。 可
在 商 品房 价格 不 稳 定 、 求 严 重 不 平 衡 、 格 持 续 攀 升 等 问 离 理 性 真 实 的 房 产 价值 。 供 价
能 力 购 买 中低 价 位 、 中小 户 型 住 房 的 消 费 者 ， 需 求 无 法 得 因
（ ） 行 更 为 严 格 的差 别 化 住 房信 贷 政 策 。 １实 差 别 化 住 房 信 贷 政 策 ， 要 是 针 对 有 住 房 投 资 倾 向 的 主
到 满 足 而 成 为 开 发 商 制 造 供 不 应 求 假 象 、 动 房 价 进 一 步 购 房 者 所 采 取 的 措 施 。 ～ 般 来 说 ， 于 购 房 者 ， 二 套 房 还 推 对 第 上涨 的道具 。如果 住 房 的结 构性 失衡 迟 迟得 不 到 纠 正 ， 房 有 可 能 是 改 善 性 需 求 ， 是 第 三 套 房 基 本 上 都 是 投 资 需 求 但
动房价上 升的原因之一 。
２ 对 我 国商 品房 价 格 合 理 性 的 评 定—— 以北 京 市
为 例
上 不 久 前 出 台 的 限 购 令 ， 是 将 全 国 的 目 光 集 中 于 此 。 因 更 此 ， 者 将 运 用 房 价 收 入 比 和 住 房 租 售 比 这 两 个 概 念 来 对 笔
价政 策 建 议 。 关键 词 ： 品 房 价 格 ； 理 性 ； 响 因素 ； 策 建 议 商 合 影 对 中图分类号 ：２ Ｆ 文献标识码 ： Ａ 文章 编 号 ： ６ ２ ３ ９ （ ０ １ ０ — ０ ０ ０ １ ７—１ ８ ２ ｌ ）７０ ５—２
近２ Ｏ年 来 ， 随 着 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 的 确 立 ， 伴 城
趋 于 偏 高 的 事 态 ， 其 是 经 济 发 达 的 一 线 城 市 。 根 据 国 家 尤 年 全 国房 地 产 市场 年 度 统 计 数 据 。数 据 显 示 ，０ ０年 ， 国 ２１ 全 统 计 局 的数 据 加 权 计 算 ，０ ９年 我 国城 镇 居 民 的 房 价 收 入 ２０ 商 品 房 销 售 面 积 １． ３ 平 方 米 ， 品 房 销 售 额 ５ ２ Ｏ４ 亿 商 ． ５万 亿 比为 ８ ７ ， ． ６ 由此 可 看 出 ， 国城 镇 的 住 房 收入 比仍 处 于 不 合 我 元 ， 估算 全 国商品 房 销售 均 价 为 ５３ 据 ０ ４元 ／ 方 米 。 以北 平 理范 围， 国商品房价格 普遍偏高 。 全 京 为 例 ， 京 市统 计 局 、 北 国家 统 计 局 北 京 调 查 总 队 ２ １ ０ ０年 ６ 月 １ 日发 布 的 数 据 显 示 ，０ ０年 一 、 季 度 北 京 市 商 品 住 ３ 我 国商 品房价 格过 高的原 因 ７ ２１ 二
价 上 涨 的 步伐 就 不 会 停滞 。
３２ ． 商 品 房 价 格 变 化 的 政 策 因 素 ３ ２ １ 土 地 政 策 对 商 品 房 价 格 的 影 响 ． ．
因 此 ， 调 整 供 给 的 基 础 上 ， 套 实 施 相 应 的 差 别 信 贷 政 策 在 配 控 制投资需 求 ， 住投机需 求 。 堵
摘 要 ： 年 来 ， 着 经 济 高速 增 长 ， 国房 地 产 业得 到 迅 猛 发 展 ， 肯 定 房 地 产 业 对 经 济 发 展 做 出 的 贡 献 的 同 时 ， 近 随 我 在 也
应 该 看 到 房 地 产 业 中所 存 在 的 问题 。通 过 对 我 国 商品 房 价格 现 状 的 介 绍 引 中 出对 其 合 理 性 进 行 判 断 的 必 要 性 ， 分 别 运 并 用 房 价 收 入 比和 房 屋 租 售 比 对 其 进 行 判 断 。进 而 ， 导 致 商 品 房 价 格 过 高 的 原 因进 行 分 析 ， 在 此 基 础 之 上 提 出应 对 高房 对 并
（） 市 化 进 程 。 ２城
经 济发展 一般 都伴 随 城市 化进 程 的加 快 ， 量人 口从 大 农 村 进 入 城 市 ， 会 产 生 巨 大 的住 房 需 求 。 据 统 计 ， ９ ８年 这 １９
到 ４ ． 。 ６６
北 京 作 为 我 国 的 首 都 ， 住 房 价 格 一 直 备 受 关 注 。 加 我 国 的 城 镇 化 率 为 １ ４ ， ２０ 其 ． ％ 到 ０ ９年 我 国 的 城 镇 化 率 已 达 （） 资需求 和投机需求 。 ３投 商 品 房 作 为 一 种 不 动 产 ， 值 和 增 值 的 特 性 突 出 。对 保 商 品房进行 投 资 ， 取 租 金 和差 价 的பைடு நூலகம் 象 已经 普 遍 开 花 。 赚
镇 住 房 制 度 改 革 的 进 一 步 深 化 ， 地 产 市 场 迅 猛 发 展 。房 房
住 房 租 售 比 一 每 平 方 米 月 租 ／ 平 方 米 房 价 ＝ ６ ． ５ 每 ４ ２／
２ ７４ ０ ９— １： ２． ３２ ９４。
地 产 已经 成 为 整 个 国 民经 挤 中 影 响 广 泛 、 模 巨 大 、 用 显 规 作 著、 令人关注 的一个 重要产业 。然而 ， 国房地 产市 场仍存 我
３ １ 商 品房 供 给 和 需 求 的 影 响 因 素 ． ３ １ １ 需 求 方 面 对 商品 房 价格 上 涨 的 影 响 ． ．
（ ） 口状 况 。 １人
人 多 地 少 一 直 是 我 们 的 基 本 国 情 同 时 ， 国 的 家 庭 中 规 模 正 在 逐 年 变 小 。传 统 的 三 代 同 堂 的 大 家 庭 正 在 分 解 为 若 干 小 家庭 。家 庭 小 型 化 趋 势 增 加 了 对 住 宅 的 需 求 ， 推 是
（ ） 挥 税 收 政 策 对 抑 制 商 品 房价 格 上 涨 的 作 用 。 ２发
税 收 作 为 政 府 的 一 项 重 要 的 政 策 工 具 与 房 地 产 行 业 的
土 地 政 策 对 房 地 产 价 格 的 影 响 在 我 国 表 现 的 非 常 明
显 。 土 地 价 格 是 房 价 的 主 要 成 本 ， 年 来 ， 了 防 止 腐 败 现 发 展 具 有 较 强 的 相 关 性 ， 此 运 用 税 收 政 策 来 促 进 我 国 房 近 为 因