中国楼市分析

楼市价格趋势分析

国家统计局数据显示，7月份新建商品住宅(不含保障性住房)，70个大中城市中，环比价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，厦门为最高涨幅为0.2%，杭州最低为下降2.5%。也就是说，7月份的新房价格出现全面下跌。而同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。也就是说，与去年相比，国内各城市的房价还是在上涨，但上涨幅度放缓。二手房价的情况也差不多。

根据路透测算，7月70个大中城市新建住宅，包括保障房的销售价按月下跌0.9%，是连续第三个月下跌，跌幅较6月扩大0.4个百分点；按年则上升2.5%，虽是第19个月上升，但升幅已经连续第7个月缩窄。

对于这些数据至少有以下几个看点。一是国内房地产市场的价格下降，无论是从空间上来说，还是从时间上来说，已经成了一种趋势。先从空间来说，国内房价下跌已经成了全国性的，这不仅在于房价上涨的城市极少，而且市场一直强调的一线城市，房价也开始全面下跌。从时间的维度来看，全国性的房价下跌并非一个月发生的点状，而且持续三个月都显示房价开始全面下跌。既然房价下跌是全面性又持续了几个月，那么国内房地产价格下跌已经成了一种趋势，房地产的周期性调整已经全面开始。

二是这几个月来，为何地方政府采取一系列的救房地产的托市政策，但实际效果十分有限？而且有些地方政府的托市政策比2008年下半年的房地产托市政策有过之无不及，但实际的效果十分有限。其问题的核心在于两个方面，一个方面就是以投资为主导的住房市场，一旦出现调整，或房价出现下跌，这就意味着市场预期发生逆转。如果投资者的预期发生逆转，那么地方政府想通过托市来改变这种预期是不容易的。另一个方面就是国内金融市场条件发生了根本性的变化，银行出于自保，地方政府的托市信贷政策，银行只会说“不”而不配合。可以说，以投资为主导的住房市场，市场预期一旦改变要再逆转是不容易。它至少需要非常强势的因素来支撑，但在短期内这些因素不会出现。

三是从这些数据来看，7月北京、上海、广州、深圳四大一线城市的新建房价（不含保障性住房）首次出现全面下跌。其中，北京由6月上涨0.1%转为下

跌1.3%；上海、广州则分别下跌1.4%和1.3%；深圳亦下降0.6%。这些数据说明了一些人鼓吹的“一线城市只涨不跌”神话破灭。

那么一线城市的房价为何开始下跌而不是继续涨下去？主要原因是这些城市的房价炒得太高，房地产泡沫更是会严重。从历史的经验来看，凡是吹大了房地产泡沫没有不破灭的。比如7月份伦敦的房价就下跌了5.9%。国内一线城市与伦敦相比根本上不是一个级别。伦敦的房价都会下跌，国内一线城市的房价岂能不跌的？

早几年这些一线城市的房价为何会上涨得这样快？持续时间那样长？估计并非什么“刚性需求”存在，一个重要原因就是国内贪污官员纷纷进入一线城市购买住房投资。据已经披露出来的信息可以看到，陕西的“房姐”龚爱爱一人就购买40多套住房。那么全国330多个地级市、2300多个县、6万多个乡单位。如果这些地方的官员都涌入一线城市购买住房投资，或购买一套住房给子女，那么这些一线城市有多少住房供应？

可以说，当前一线城市房价下跌，不仅与投资需求减少有关，而且也与中央雷霆反腐有关。这对对这些城市房价打击会很大。这不仅在于现有的政府官员不敢顶风做案，再敢涌入一线进行房地产投资，而且已经在这些城市购买住房的官员会抓紧时间退出一线城市的房地产市场。否则被中央抓住会得不偿失。在这种情况下，当然容易形成一线城市房地产市场的骨牌效应。即进入一线城市房地产投机炒作的官员会越来越少，这些人抛售手中住房意愿越来越大，从而导致一线城市房价更是快跌。

当然这里有另一个方面将对调整中的房地产市场产生大困扰。就是一线城市房地产市场价格出现全面调整而引发全面的房地产市场骨牌效应，最后导致国内房地产泡沫突然破灭。如果这些情况出现，自然会对国内的经济增长产生巨大冲击，自然会对与房地产相关的各个行业产生巨大冲击，并由此引发国内房地产市场“硬着陆”。

如果这些情况出现，市场所关注的是中央政府会不会再出来救市？如果中央政府出来救市，那么这个房地产市场救得了吗？如果救不了，中国房地产市场及国经济又走向哪里？国内房地产市场的周期性调整及房价下跌又会如何变化？这些应该是投资者及市场密切关注的大问题。