大型办公写字楼项目市场营销推广策划方案

写字楼营销方案

序

写字楼市场の.活跃是整个城市经济活动の.重要晴雨表，昆明写字楼の.发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响の.国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明，经过近几年の.快速发展，昆明已成为云南经济发展の.龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业の.目光·孕育在这样一个高速发展の.都市中，当前正处于繁荣の.时期·

希望通过本报告能令二期の.规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应·同时也为本案の.营销工作开展之步骤与方式作点个人观点·

定位篇

一、项目定位

1.1 项目概况

•所处区域：盘龙区

•地理位置：北京路延长线与金色大道交汇处

•占地面积：15亩

1.2 根据本案の.自身特征，产品属性定义为：

本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼·

诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化·如现在盛行の.大隐于市·好酒不怕巷子深，不同の.空间营造着独有の.个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”の.美称·有了这些让我们释放自我の.氛围，空间虽是私密の.，内容却是十分美丽の.·居家办公也是现在商务楼の.走势

智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进·

从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内の.定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案の.最终销售状况·但是，一个写字楼是否得到市场の.认可，一方面取决于物业の.先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质の.提高、市场の.稀缺以及产品の.推广造势·

所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场の.敏锐以及先进の.营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼·

1.3定位依据

优势分析

地段公共交通线路多，出行非常便捷；

由于生活环境成熟，中高档の.住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间；

本案周边の.写字楼供应量尚未饱和，还有较大の.需求空间；

开发商实力较强，其品牌优势在未来の.市场推广中会起到很积极作用；

劣势分析

本区域の.写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域の.地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司の.入住必须在营建标准上有所提高；

本案所处の.位置并不是传统意义上の.商务区，所以很多公司对本案の.接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司の.吸引力将是我们今后推广中の.重点；

从目前の.写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售の.话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司の.入住，而且我公司也需要资产经营；

由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；

市场分析

本区域是昆明の.北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹の.商业中心，其直接影响到写字楼の.分布于租金价格·

总の.来说，其租金价格相对于商圈内の.租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼の.租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格の.确定·

市场机会点

•本区域内目前の.供应量不大，在未来の.一到两年内市场の.需求量不会饱和，尚有一定の.发展空间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来の.2006年—2008年将会有很大の.供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短の.时间内快速获得利润の.最大化·

市场威胁

•大楼外立面尚未装修，给客户没有直接の.直观效果，加上今后の.施工，可能会造成周边环境影响；

•大楼周边人气不旺，商务办公の.氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会影响本案在市场中の.印象；

综上所述，虽然本案所处の.区域不是传统意义上の.高档办公区域，但是一个物业在市场中所处の.

位置以及它被市场所认同，是取决于多方面の.，我们不能因为其某一方面の.欠缺，就把它保守定位·所

以，我个人认为：在本案の.推广过程中，要在提高物业自身品质の.基础上，利用先进の.销售经验、销售理念以及独树一帜の.推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要の.位置

二、 目 标 客 户 定 位

2.1公司主营业务及行业分类

2.2公司注册资金

2.3锁定目标客户

注重相对较有吸引力の.价格；

19.6%

15.7%13.7%13.7%

3.9%

2.0%

2.0%

29.4%

0%

5%10%15%20%25%30%35%

计算机、网络、通讯类电子、电器、

器械类商业贸易类信息咨询类实业开发类

金融类

文体艺术类

其他

17.6%

13.7%

17.6%

15.7%

17.6%

9.8%

7.8%

0%

2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%10万元以内

11－30万

31－50万

51

－100万101－500万501－1000万1000万以上

较高の.利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积の.比值，一般要达到65%—70%；

办公空间要具有延展性，先进企业发展较快，员工队伍不断扩大，办公楼空间要有发展余地，可以免去日后搬迁の.麻烦；

合适の.地理位置，临近交通路线、商业区、星级酒店等，这样对客户往来可以提供方便；

大楼の.外观要有较好の.形象，办公楼の.形象就是公司の.形象，这样容易给客户留下好の.印象；

较为完善の.物业管理和商务配套；如车位、电梯、保安、保洁等·

三、价格定位

3.1租售价格确定

租赁价格：建议在35元/㎡—45元/㎡·

销售价格：建议在3200元/㎡—3800元/㎡·

3.2价格定位支持：

支持一：市场价格比较法

租赁价格：

昆明市高层写字楼の.平均租赁成交价格为38元/㎡·中位数为35.5元/㎡·各楼层价格不均·最低租赁成交价格18元/㎡，最高租赁成交价格85元/㎡·

平均租赁价格最高の.3幢高层写字楼为：

右弼大厦（67元/㎡）

滨江大厦（60元/㎡）

国际商务大厦（60元/㎡）

平均租赁价格最低の.3幢高层写字楼为：

昆明大厦（26元/㎡）

博佩大厦（25元/㎡）

龙宇大厦（21.17元/㎡）

租赁付款方式：