国内外成功交通枢纽商业案例全解

规模
占地面积0.35公顷，建筑面积69200平方米，商业空间面积1.84万平方米，公共地下通道5000多平方米，商店 通道近1.2万平方米。设置出入口总数42个，每个出入口平均服务面积435平方米，室内任何一点到出入口 的最大距离30米。地下建设深度3层。 地下1层（店铺、公共通道等）：2.9万平方米 地下2层（停车场、辅助用房等）：2.5万平方米 地下3层（设备房、辅助用房等）：1.1万平方米
日本地下街-东京火车站
【东京火车站-八重洲地下街】
空间结构 总体上呈I型布局，与城市道路走向吻合，其南北向长约440米，东西向长约 300米，最宽80米。 地下一层主要以商业街为主，主要为出租店铺，早期店铺总数169个，其中服 饰店95个，饮食店63个，休闲服务店11个；后发展服装、食品、电器商店， 以及餐馆、酒吧、咖啡座等。 地下二层布置停车库，停车库被东京高速路分隔成2部分，均通过缓冲车道与高 速路衔接，左进左出设置四个衔接出入口，设置停车位516个，日均停车数量 1500个； 地下三层主要为设备用房。整个地下空间与东京车站和周围16幢大楼相连通


成功商业模式——台北捷运地下街
台北捷运系统地下街对比一览表
地下街
台北捷运大街 站前地下街 台北地下街 忠孝西路站前 地下街 东区地下街
•
经营单位
委外经营 委外经营 台北市政府 台北市政府 委外经营 台北市政府 台北市政府
招商方 式
个别招商 个别招商 安置 安置 个别招商 安置 安置
面积㎡
经营业种
120
141 26 1826 55 101 3 804
108
130 14.5 560 62.6 234 2 228
83
100 2.5 100 27.2 100 0.8 100
地面 地下 地面 地下 地面 地下 地面
歌舞伎町
新宿西口
池袋东口
地下
池袋西口
44
187
43.6
1050
4.2
100
28
501
43.5
服饰、百货 娱乐、饮食、购物 饮食、电子、杂项、服饰 服务、杂项、饮食、 药庄、便利设施、玩具娱乐用品、 饮食、文教休闲、服饰、配饰 电子 命理古玩、文化精品、饮食、中货 精品
8100 32600 33800 9170 10500 1350
台北捷运系统的地下街地点分布主要集中在台北火车站 周边,其中的4条地下街：台北捷运大街(EasyMall)、台北 地下街(TaipeiCityMall)、站前地下街与忠孝西路站前地 下街以台北火车站或台北火车站捷运站为主互相连通。
45116
20.2
48308
21.6
91523
41.1
38135
17.1
横滨
名古屋 大阪
89622
168968 95798
20047
46979 36075
22.4
27.8 37.7
26938
46013 42135
30.1
27.2 43.9
34684
44961 -
38.6
26.6 0
1993
31015 17588
8.9
18.4 18.4
神户
京都
34252
21038
9650
10520
28.1
50.0
13867
8292
40.5
39.4
-
0
0
10735
2226
31.4
10.6
日本地下街——东京主要地下商店营业额与地面同类商店比较
下表中可以看出，地下街的营业额比同类地上商店相比是比较小仅八重洲地下街比较大的原因：东京站附近 经过城市再开发后，办公楼、银行等大型建筑物比较多、地价昂贵，中小型商店较少；而规模很大的八重洲地 下街中大量中小型商店和饮食店正好作为地上商业的补充。
左区：大百货商场、世界服饰 名品店、休闲服饰店、超市。 右区：西式快餐店、婚纱摄影 广场、女装、童装店、游乐场 和美食广场。
长150米、宽12米的 地下大道，把商场一 分为二
上海地下商城有 限公司
上海铁路南站地下商业
商业面积 客流量 商业业态 布局特点 投资运营 消费者 运营模式
6万多平方米 1270万人/年 南商场——是拥有大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店。 北商场——经营品牌少淑女服饰，个性设计师品牌服饰。 南商场——以品牌折扣为主。 北商场——以高档品牌和餐饮为主。 上海银泰百货有限公司 多为旅客、上班族和周围的居民 品牌输出的管理模式, 培育期接近2年的时间


北商场 有Ochirly、ONLY、Vero Moda、Esprit、Nuqueen、jojo、ete、 IorLLnt’L、绣庄等潮流大牌。 还招募了棒·约翰、星巴克、KF C、麦当劳、味千拉面、Cold Stone 等各类主题特色餐饮、西式快餐、中式简餐、咖啡馆、茶餐厅及休 闲小吃广场入驻。 南商场 一个大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店，吸引Nike 、adidas、 New Balance、Puma、K-swiss、Mizuno、Columbia、The NorthFace、Tony Wear 等品牌入驻，售价全年低至一折。 其中NIKE、Adidas、三叶草等都在南商场中开出其在上海面积最大 或折扣最高的品牌店。
国内外成功交通枢纽商业案例
2016.04.15
国内地下商业圈资料类比
案例 商业 面积 站点总体 客流量 业态布局 特点 北商场以高档品牌 和餐饮为主。 南商场以品牌折扣 为主。 富城美食广场等 便利业态组合 投资运营 机构 上海银泰百 货有限公司
百利时尚 中心 新街口 地下商城
60000平方米
1270万人/年
*（）中为百分比
叶斯卡 服装 鞋帽 化妆品 杂货 文化用品 食品 饮食 其他 总计
名古屋
中央公园 52（47.3） 15（13.6） 20（18.2） 3（2.7） 17（15.5） 3（2.7） 梅田 52（19.5） 43（16.2） 22（8.3） 38（14.3） 97（36.4） 14（5.3） 22（18.0） 10（8.2） 8（6.6） 39（32.0） 35（28.7） 8（6.5）

日用品商品 地下街名称 数量（个） 年营业额（亿日 圆） 百分比
饮食店 数量（个） 年营业额（亿日 圆） 百分比
地下
八重洲
wenku.baidu.com
191
277 87 605 72 272 91 677
175
956 128 3205 78.7 1940 82.2 2714
18.3
100 4.0 100 4.1 100 3.0 100
模式一
优点——是能确保整体地下街的使用按原本规划进行； 缺点——是由于政府单位本身对于商业的管理并不十分专业,
因此不易有效经营与管理地下街。
地下街由主管单位进 行对经营权的招标
模式二
优点——是角色定位清楚,管理公司专门负责经营、商家负责
自己的商店营运，政府单位则只需监督； 缺点——是容易因为商业收益的考虑及管理单位的强势处理, 造成对商家进入的门坎限制, 引起彼此的纠纷。
人流量
投资回报期 年营业额
日本地下街-东京火车站
【东京火车站-大阪长堀地下街】
位 置 大阪市中心地区长堀地下
使 用 时 间
背 景
1997——现在 ①商业中心交通矛盾突出（交通拥挤、停车场不足） ②结合地铁的兴建，开发利用地下空间。
目 的
效 果 规 模
①使所有人利用方便（便于轮椅使用的电梯，利用光和声音引导避难系统等） ②将舒适的大自然资源引入到地下空间（利用自然光、制造流水效果） ③作为未来的交通枢纽（大规模停车场、连接5个地铁站）
162
27.2
100
地面
日本地下街-东京火车站
【东京火车站-八重洲地下街大阪长堀地下街】
日本大商场楼下几乎都有地铁，其地 铁商业已经发达到无处不在的程度。 日本的地铁站内往往设有大型百货商 场或超市及其它休闲服务设施。可以 说，日本人既拥有繁华的“地上涩 谷”，也有丰富的“地下生活”。
※日本的地下空间开发非常成功，政府曾经提出，要把一个日本变成10个日本。
具体布局
景观
地下街内，设有“花之广场”、“石之广场”、“光之广场”、“水之广场” 等4处休息空间。
建成后，平均每天的人流量15万人，其中约四分之一约3.1万人会在地下商业 街消费，主要以饮食为主。 现在，每天经过这里的人流高达45万人次（东经车站的人流量是每天80万左右 ），平均每天接待顾客4.4万人次。 11年后收回投资。 年营业额150亿日元，每年的经营利润可达5亿日元。
改善了地面交通问题、有效利用了地铁车站的5个连接通道、提供了明亮干净 的地下空间环境、提升了周边地区的商业品质 全长760米（一说是2000米），总面积8.2万平方米（公共通道、广场1.6万 平方米，停车场4.5万平方米，店铺1万平方米） 地下4层（B1地下街，B2-B4地下停车场） 在地下街中，任意一点距安全地点的距离不超过25米。

以独立的特色店及餐厅为主

台北捷运大街


与地面上的商圈必须具有延续 性及统一性

台北东区地下街

主中心型

必须与综合体进行配合
台北捷运地下街——运营模式
台北捷运地下街——运营模式
台北市捷运系统地下街的管理模式原则上是整体两者混合使用,各段地下街按情况采用不 同模式管理。
由政府单位直接对地 下街商家进行管理与 招商
西门地下街 龙山寺地下街
台北地下街--按平面布局形态分类
优势
优势
优势
单层、内部具有公 共广场、疏散出口数 目多
可避免因动线过长产 生商业营收不平均的 问题
商业上的互补强化了 台北车站综合体本身 的功能
台北捷运地下街——分类


通路型
贩卖的商品多以一般生活用 品为主

台北地下街

地面商业机 能扩充型 副中心型
大阪
虹之町 72（23.3） 41（13.2） 42（13.5） 34（11.4） 109（35.3） 10（3.2） 308（100）
122（100） 110（100） 266（100）
日本地下街——功能
•地下街中间为通道，两侧为商业，通道全天
交通疏导作用
开放，到达车站无需穿越其它用地。 •连接的建筑和街区数量较多，连接两个以上 的地下铁和地上铁（至少是2条线路），同时 连接站点周遍的商场、办公楼。
台北捷运地下街——发展趋势
精品化方式
以台北捷运系统地
地下与地面结合
与地铁地下街连通的地 面商圈经营者参与地下 街的经营,可以有效让地
下街而言,台北捷运 大街与台北地下街 主打青少年流行商 品,而东区地下街则
传统独立商业
下街与地面商业的关系 强化； 如台北市的太平洋 SOGO百货,有意取得台 北东区地下街的经营权， 使其卖场延伸到东区地 下街,藉此巩固SOGO在 台北东区商圈的地位。
城市商业的补充
• 商业规划上，和地面商业交叉定位，相
辅相成。站点上一般都建有高层商业建 筑。
日本地下街——空间组成及商业面积配比
公共通道
商店
停车场
地下街道
城市
地下 街总 面积 (M2)
公共通道 面积 (M2) % 面积 (M2)
商店 % 面积 (M2)
停车场 % 面积 (M2)
机房等 %
东京
223082
主打中档次的特色
商品,而龙山寺地下 街则偏重在传统文 物方面。
日本地下街——业态组成
日本地下街最大的消费特点——即 时性、便利性。 调查显示，提供便捷购物服务的便 利店是地铁最需要的业态，占15.1 ％；其次是书报亭，占12.2％。其 它商业业态依次为：自动售卖机、 书店、超市、休闲食品、西饼屋、 咖啡厅等。 东京地铁仅便利店就有38家， 2004年广告销售额362亿日元。整 个地铁商铺2004年销售总额约980 亿日元。
20000平方米
1606万人/年
东方商城
案例 人民广场地下商 业街
商业 面积 5000平方米
站点总体客流量
业态布局 特点 主要经营服饰皮鞋、钟表、眼 镜、摄影、美食、咖啡屋、银 行、超市等
空间布局特点 商业街长300米，宽 36米，近百家店铺， 每间50平方米
投资运营 机构 上海地下商城有 限公司
28.9万人/日 人民广场地下商 城 25000平方米
日本地下街-东京火车站
【东京火车站-八重洲地下街】
位置 使用 时间 背景 目的 效果 东京都八重洲车站及八重洲大街地下 日本新干线东京车站地下，城市道路和广场下方。有4条地铁线在此交汇。 1965——现在 一期建成时间1964年，二期建成时间1973年 ①车站前有干线公路，交通拥挤 ②大量行人穿越马路，行人不安全 ③处于日本经济飞速发展时期，缘于东京奥运会的举办和新干线工程的启动，由7家民营公司联合建设和经营管理 缓解地区周边交通矛盾和确保行人安全 将地铁车站与火车站相连接，构筑安全步行体系。 整个地下空间与东京火车站和周围16幢大楼相连通。