贷款利息资本化就是将借款利息支出确认为一项资产

贷款利息资本化就是将借款利息支出确认为一项资产，但不包括用于存货生产的借款利息。会计准则规定，借款费用应予资本化的资产范围是固定资产，只有发生在固定资产购置或建造过程中的借款费用，才能在符合条件的情况下予以资本化。发生在其他资产（如存货、无形资产）上的借款费用，不能予以资本化。应予资本化的借款范围为专门借款，即为购建固定资产而专门借入的款项，不包括流动资金借款。

而税法则规定，纳税人为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为资本性支出计入有关资产的成本；纳税人借款未指明用途的，其借款费用应按经营性支出和资本性支出占用资金的比例，合理计算应计入有关资产成本的借款费用和可直接扣除的借款费用。

也就是说，两者的主要区别在于：会计准则规定的资本化利息的范围特指购建固定资产，而税法规定的范围还包括无形资产；会计准则规定的借款特指购建固定资产的专门借款，而税法规定中还包括了未指明用途的借款。

补充：贷款利息资本化与企业性质无关。

根据问题介绍的情况，厂房尚未建成，那么3月31日支付贷款利息是1万元，根据规定应该记入在建工程，也就是贷款利息资本化：

借：在建工程10000

贷：银行存款10000

那么以后从四月份开始，做同样的分录。假设厂房在10月份竣工，那么贷款利息就记入财务费用（从11月份开始，假设利息也是10000元）：

借：财务费用10000

贷：银行存款 10000

固定资产初始计量原则

固定资产应当按照成本进行初始计量。

固定资产的成本，是指企业购建某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理、

必要的支出。这些支出包括直接发生的价款、运杂费、包装费和安装成本等，也包括间接发生的，如应承担的借款利息、外币借款折算差额以及应分摊的其他间接费用。

对于特殊行业的特定固定资产，确定其初始入账成本时还应考虑弃置费用。弃置费用通常是指根据国家法律和行政法规、国际公约等规定，企业承担的环境保护和生态恢复等义务所确定的支出，如核电站核设施等的弃置和恢复环境等义务。对于这些特殊行业的特定固定资产，企业应当按照弃置费用的现值计入相关固定资产成本。石油天然气开采企业应当按照油气资产的弃置费用现值计入相关油气资产成本。在固定资产或油气资产的使用寿命内，按照预计负债的摊余成本和实际利率计算确定的利息费用，应当在发生时计入财务费用。一般工商企业的固定资产发生的报废清理费用，不属于弃置费用，应当在发生时作为固定资产处置费用处理。

如何运用收益法评估酒店房地产

钱嵘深圳市国策房地产土地估价有限公司

一、酒店房地产价值评估的传统方法

(一)成本法

此种方法目前是许多经营状况一般的酒店房地产评估所使用的主要方法之一，操作起来比较简便。具体操作时需要注意的是折旧额的求取，在酒店资产中短寿命项目(如装修)的折旧年限与建筑物的折旧年限是不同的，需要分别计算后加总。另外，酒店的建筑结构、设计风格、档次使酒店开发成本及装修成本与一般的民用建筑差异较大，评估过程中，应要求酒店权利人提供决算书及相关工程合同作为参考依据。这种方法主要缺陷是对于收益较好的酒店不能够客观地反映酒店收益的价值。

(二)市场比较法

首先，市场比较法的假设前提是酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。从理论上讲此方法能够客观反映酒店的真实价值，但是作为特殊的物业类型，酒店房地产交易市场目前尚不够成熟，国内酒店交易案例较少。其次，即使有个别酒店的交易案例，由于酒店物业实体状况差异性较大，估价机构也很难取得案例可靠的交易信息和交易条件。再者，不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理等方面往往存在较大差异，修正起来也比较困难。所以目前采用市场法来求取酒店价值的不多见。但对于交易活跃的产权式酒店可以采用市场比较法。

(三)收益法

收益法是在酒店持续经营的前提下，将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。这种方法能够较为客观地反映出酒店房地产的价值，也是酒店评估中采用最多的方法。酒店房地产收益的求取分出租和自营两种而有不同的处理方式，出租经营的多半是经济型酒店，而且大多有长期租约，采用一般的出租经营型收益物业评估方法来操作。本文主要介绍自营性酒店收益价值的求取思路和方法。

二、运用收益法评估自营性酒店房地产价值

(一)技术思路

首先测算各类型收入及运营费用，得出年总经营收入和经营支出；确定酒店行业利润；将总经营收入扣除年总经营支出和酒店行业利润，得到年总纯收益；选取适当的报酬率，将未来预期各期的净收入，折算到估价时点上的现值，求其之和得出剩余使用年限的收益价值；因未来酒店内部装饰和功能上的折旧，考虑每10年应该进行1次重新装修，并对其折现；收益价值扣除装修改造折现费用，即为酒店价值。

(二)测算过程

1．酒店收入构成及求取方法

酒店收入通常包括：客房收入、餐饮收入、会议收入、娱乐康体收入、其他收入等。

(1)酒店客房收入的求取

客房有效毛收入=(客房数×客房门市价×折扣率×入住率)+(客房数×客房门市价×折扣率×入住率)+(……)

折扣率和入住率的取值可以在企业提供的基础上，结合调查周边同类型酒店资料或查询当地旅游资讯进行客观合理的判断。

(2)餐饮收入的求取

笔者认为餐饮收入的求取方法有两种：

方法一为调查酒店餐厅的座位数、人均消费额；上座率。即：

餐厅有效毛收入=座位数×人均消费额×上座率

方法二则通过行业统计信息，采用酒店收入的一定比率来求取。比如，在我国，酒店的餐饮收入一般约占酒店收入的30％～40％，经营管理好的则可超过该比率(约占总收入的60％～65％)。

(3)会议收入的求取

会议收入同餐饮收入的计算方法较为相似，需调查会议室的间数、收费及平均使用率或者是采用客房收入的一定比率来求取。即：

会议室有效毛收入=间数×收费×平均使用率

(4)娱乐、康体收入

娱乐、康体收入包括KTV、洗浴中心、健身中心、棋牌中心等收入，每项收入估算方法同餐饮相同。

(5)其他收入的求取

其他收入包括电话房、商务中心、洗衣房、车队、商务柜台、小商场等收入，批项目琐碎，最好采用行业统计信息来估算。