房地产企业稽查要点

房地产企业稽查要点

、营业税

1、销售不动产、转让无形资产的营业额确认是否正确，收取的价外费用是否并入营业 额申报纳税。

2、采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款（包括预收定金） 申报纳税，其纳税义务发生时间是否为收到预收款的当天。

以房换地、以地换房或其他合作建房行为的是否按规定申报纳税。

5、 拍卖、被拍卖不动产、土地使用权，是否申报纳

税。

6、 以房产作为利润分配给投资方是否申报纳税。

7、 采用 “还本”方式销售不动产时，是否是按减除 “还本 ”支出后的收入申报纳税。

8、 将不动产或无形资产抵债转让给其他单位，是否按销售不动产或转让无形资产申报

纳税。

9、 因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否并入营业额中申报纳税。 10、单位将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税，价格是否明显偏低， 有无正当理由。

11、纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳

税。

12、是否与包销商签订包销合同，是否按规定申报纳税。有无将包销、代销商品房手 续费支出直接从营业额中抵减的情况。 13、是否存在 “代建房”行为，是否同时具备 “代建房 ”的三个条件。 14、关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理。

15、有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问

题。 16 、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。 17、以不动产或土地使用权投资入股取得固定收入，不参与被投资企业的利润分配， 不承担风险的，是否按 “租赁业 ”申报纳税。

18、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这 些境外企业在境内既没有经营机构， 又没有代理人， 开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。

19、涉及营业税的其他问

题。

3、 银行按揭款收入有否申报纳税。

4、

二、企业所得

税

一）收入检查要

点：

1、房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、

附着物、配套设施等是否根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取

价款

的凭据（权利）时，确认收入的实

现。

2）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收

入的

实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实

现。

3）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实

现，

余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实

现。

4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实

现：

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清

单

时确认收入的实

现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单

位

代销清单时确认收入的实

现。

③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认

收

入的实

现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实

现。

④采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加

按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实

现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发

产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续

费等。

5）将开发产品先出租再出售的，是否按以下原则确认收入的实

现：

①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租

出以

后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入

的实现。

②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的

实

现，出售时再按销售开发产品确认收入的实

现。

6）以非货币性资产分成形式取得收入的，是否在分得开发产品时确认收入的实现。

2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：

将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

将开发产品转作经营性资产；

将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；

以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

3、代建工程、提供劳务持续时间超过 12 个月的，是否按照完工百分比法确认收入的 实现。

4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公 允价确认收入。

5、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否计收入。

6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入。

7、有无将折扣额另开发票，而在收入中扣除的问题。有无将收入长期挂往来账不入账 现象。

8、采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入是否按规定的利润率计算出 预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。

9、是否按税务机关确定的征收方式（预）缴纳企业所得税。

10 、涉及企业所得税收入确认的其他问题。

二）税前扣除项目检查要点：

1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加 大投资概算，是否虚列、重列有关的成本、费用。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对 象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能 否划分清楚， 在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配， 成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。

1） 4）

以开发产品抵偿债务； 有无其他未结转收入项目的