房地产企业审查要点

五证是指房地产商在预售商品房时应具备

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

交付时:

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一级资质的条件包括：

（1）、注册资本不低于5000万元；

（2）、从事房地产开发5年以上；

（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

（4）、连续5年建筑工程质量合格率达100%；

（5）、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（9）、未发生过重大工程质量事故。

二级资质的条件包括：

（1）、注册资本不低于2000万元；

（2）、从事房地产开发3年以上；

（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

（4）、连续3年建筑工程质量合格率达100%；

（5）、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10

人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（9）、未发生过重大工程质量事故。

三级资质的条件包括：

（1）、注册资本不低于800万元；

（2）、从事房地产开发2年以上；

（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

（4）、连续2年建筑工程质量合格率达100%；

（5）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

（6）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

（7）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

（8）、未发生过重大工程质量事故。

各资质等级承担的房地产开发范围：

（1）、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；

（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，而承担业务的具体范围由省、自治区、自辖市人民政府建设行政主管部门确定。

房地产开发资质等级实行分级审批：

（1）、一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；

（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书此资质等级实行年检制度，对不符合原定资质条件或有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级直至注销资质证书。

房地产开发企业成立多个项目公司分别开发不同的项目，股东的背景应重点关注

由于房地产行业的高利润吸引众多社会资金，不少房地产开发企业的股东并无开发史.

房地产开发是资金密集行业，对股东实力要求更高，因此应对股东背景及其资本积累过程、予以充份关注

房地产企业会计核算的特点是产成品的种类较多、成本核算复杂、经营收入核算与一般商业企业差别较大。针对以上特点，对房地产企业应重点分析影响企业销售收入、成本支出等的重点科目，主要包括存货、预收账款、应付款、股东借款(其他应付款)等科目。

存货及预收帐款的分析：

------对于非项目公司，存货和预收帐款的构成可能较为复杂，包含多个项目的开发成本，在这种情况下，通过查询企业的帐务资料，将开发成本按不同的开发项目、不同的明细内容填列；对预收帐款分项目填列，以利于清楚看到借款人每个项目的投资情况、预售情况

------在分析存货时，应注意甄别部分用于出租的固定资产及长期不能产生效益的资产，应予以特别说明

应付款的分析：对照合同分析应付帐款的合理性，看有无拖欠地价、股权转让款或施工款的情况

股东借款(其他应付款)的分析：对于股东借款应加以分析，是否属于长期性的资金支持，还是属于临时性的周转借款，是否具有所有者权益的性质，并说明是否需要在我行贷款归还之前抽离

房地产四证,开发进度表,开发回款进度,开发预算表

资质证书,回款周期

投资计划与资金筹措表