集体建设用地基准地价评估体系的构建_杭太元
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（ 三） 集体经营性建设用地确权登记工作积极推进。“先 确权，后入市”，落实产权归属问题是农村集体经营性建设用 地入市的前提。集体经营性建设用地的入市涉及集体土地 所有权、使用权权属归属问题，关系到地方政府、集体经济组 织、农民及受让人 等 方 面 的 切 身 利 益，关 系 到 广 大 农 村 地 区 的和谐稳定发展大计，因此在入市前必须经过确权登记。
（ 三） 修正体系的建立。 1． 期日修正。建设用地基准地价是各用途建设用地在 基准地价设定时点的土地使用权平均价格。在进行基准地 价应用时，当 宗 地 的 评 估 期 日 与 基 准 地 价 的 基 准 日 不 一 致 时，需进行估价 期 日 修 正。 对 于 城 镇 建 设 用 地 而 言，主 要 采 用两个时点的地价指数进行修正； 但是集体经营性建设用地 的地价监测体系 尚 未 建 成，地 价 指 数 的 获 取 不 易。 因 此，在
长期以来，我国土地市场被人为分割为国有土地市场与 集体土地市场两个部分，其中集体土地用地市场依旧处于初 级阶段，一直处于隐形交易，市场交易不活跃，信息不公开透 明，交易程序、服务不完善，限制了价格机制在交易过程中发 挥的作用。因此，亟需制定集体经营性建设用地基准地价以 指导和规范农村集体经营性建设用地市场行为，促进农村集 体经营性建设用地市场平稳健康发展。本文针对集体经营 性建设用地权能及空间分布上的特点，提出了集体建设用基 准地价的内涵，并 在 国 有 建 设 用 地 基 准 地 价 的 基 础 上，构 建 了集体经营性建设用地基准地价评估体系框架，以期为集体 经营性建设用地入市政策制定提供参考，为集体建设用地宗 地价格评估提供标杆，为建立城乡统一的建设用地市场提供
（ 二） “同等入市、同权同价”的实现。目前集体经营性建 设用地入市交易尚处于试点阶段，但是从中央政策到地方配 套文件的情况看，集体经营性建设用地要与国有土地已经实 现同权同价需要满足一些条件： 一是受让方在农村集体经营 性建设用地所获得权益和同等条件国有土地上所获得权益 差异并不大； 二是受让方在获取集体经营性建设用地和国有 建设用地的交易成本上无重大差别，如交易程序、税费等。
三、集体经营性建设用地基准地价评估体系的建立 依据《城镇土地估价规程》的相关内容，基准地价主要包 含： 基准地价内涵、地价水平、基准地价级别或区段范围、基 准地价修正体系和基准地价的更新等几个部分。 （ 一） 基准地价内涵。参照《城镇土地估价规程》（ GB / T 18508 － 2014） 对城镇建设用地基准地价的定义，本文将农村 集体经营性建设用地基准地价的内涵定义为： 在正常市场条 件下，经依法取得的，有偿使用的集体经营性建设用地，在一 定的开发利用条件下（ 包括用途、使用年期、开发强度、开发 程度等因素） 、在某一估价基准日，土地质量相近的各级别或 均质区域内，一定权利条件下的集体经营性建设用地使用权 的平均价格。 （ 二） 基准地价级别划分和地价评估的技术路径。目前 来看，国内城镇建 设 用 地 基 准 地 价 制 定 的 思 路 主 要 有 两 类 ： 一是“先定级再估价”，先选择影响因素进行土地质量定级， 再根据相关市场交易样点及相关地租、地价及土地效益资料 进行基准地价评估。采用这种思路可以克服部分区域缺乏 公开市场土地交易样点的困难，通过确定土地级别的划分范 围，控制样本稀缺区域的评估价格误差； 但是该技术思路仍 然要求大 部 分 区 域 有 充 足 的 土 地 交 易 样 点。二 是“以 价 定 级”，即“质价相符”的大前提下，采用大量的土地市场交易样 本价格评估区域平均地价，根据区域平均地价水平划分土地 级别，再确定级别地价。根据规程目前这种思路只能用于验 证级别划分的合理性。在国有土地交易的市场化程度较高，
集体建设用地基准地价评估体系的构建
□杭太元
【内容摘要】随着存量农村集体经营性建设用地使用权入市试点工作的开展，制定集体建设用地基准地价迫在眉睫。本文基于 总结了制定集体建设用地基准地价的基础条件，定义了集体建设用地基准地价的内涵，探索了“定级 － 估价 － 修 正法”集体建设用地基准地价评估的技术路径，并对集体建设用地基准地价的修正体系和更新机制作了初步探 讨。
1． 搜集区域城镇建设用地定级和估价相关成果。获得 区域的城镇级别基准地价成果，厘清城镇土地定级和基准地 价的设定内涵，将基准地价成果数字化，形成电子矢量数据。
2． 进行集体经营性建设用地定级。参照《城镇土地分等 定级规程》（ GB /18507 － 2104） 的相关规定，结合区域集体经 营性建设用地的实际情况，选择合适定级因素进行集体经营 性建设用地单元分值计算和级别评定，形成集体经营性建设 用地的土地级别范围分布图。
建立了国有地价监测体系的区域，国有建设用地交易样本和 地价监测点数量充足且分布空间分布相对较均匀，采用此思 路可节省经费和精力。对于集体经营性建设用地，市场尚不 成熟，处于入市试点阶段，缺乏公开合法的成交样点，地价监 测体系也尚未形成，因此，“先定级在估价”和“以价定级”的 思路在目前阶段不完全适用于集体经营性建设用地基准地 价的制定。因此，在 国 有 建 设 用 地 基 准 地 价 的 基 础 上，结 合 城乡建设用地的现实差异性，采用“定级 － 估价 － 修正法”制 定集体建设用地的基准地价。参照国有建设用地的基准地 价内涵，设定集体 建 设 用 地 地 价 内 涵，通 过 空 间 叠 置 分 析 求 取集体经营性建设用地级别范围对应的城镇建设用地基准 地价水平。然后对集体经营性建设用地和国有建设用地在 权利平等性、交易程序、交易透明度等方面进行对比，对国有 建设用地基准地 价 进 行 修 正，得 到 集 体 建 设 用 地 基 准 地 价。 具体技术路线如下。
（ 四） 适当增加风险监控人员。风险经理领导的成员主 要包括保险、索 赔 经 理，以 及 预 警 防 损 经 理 等［5］。 主 要 是 因 为随着外贸企业的不断发展，面临的风险也越多、越大，需要 承担的风险监控与管理任务也在随之不断增加，相应的企业 风险监控组织结 构 也 就 越 来 越 复 杂，因 此，为 了 确 保 各 项 监 控与管理工作的 顺 利、高 效 展 开，应 适 当 增 加 一 些 风 险 监 控 工作人员。而在其组织机构中，风险经理不需要对其细节给 予过多的处理，其 主 要 职 责 是 组 织、协 调 各 风 险 监 控 人 员 策 划及执行风险监控计划。
要给予足够重视，并 推 动 相 关 风 险 监 控 工 作 向 制 度 化、系 统 化方向发展。为此，各外贸企业应对垂直于水平管理有机结 合的风险监控机 制，以 及 管 理 体 制 进 行 不 断 完 善，外 贸 企 业 领导也应充分发挥自身的带头作用，不断加强对风险管理专 业人员的培养与引进，从而逐渐建立起一直高素质、高效率， 具有极强战斗力的风险管理队伍。同时还应该注重风险监 控制度的制 定，并 引 导 相 关 工 作 人 员 明 确 自 身 风 险 监 控 职 责，并根据各职员 的 岗 位 职 责，在 相 关 贸 易 环 节 的 风 险 监 控 工作中实施责任制，进而使各个环节的贸易风险都能够得到 科学监控，而各项监控工作的开展也要严格按照规章制度进 行，以此来确保风险监控工作的顺利、严谨进行。
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集体经营性建设用地入市交易的初期，建议采用专家咨询论 证的路径进行估价期日修正。待集体经营性建设用地地价 监测体系建立起来，采用地价指数修行修正。
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价格依据，以实现促进城乡地区统筹发展的目标。 二、制定集体经营性建设用地基准地价的基础条件 （ 一） 农村土地用途管制制度、村庄规划体系的建立和完
善。我国土地管理法明确规定实行土地用途管制制度，这也 是在保护耕地的同时促进农村经济更快发展前提。目前阶 段农村地区的土地用途管制主要通过依法编制村庄规划来 实现。2006 年的中央一号文件《中共中央国务院关于推进社 会主义新农村建设的若干意见》要求各级政府将村庄规划纳 入工作范畴。2008 年城乡规划法的施行标志着城乡规划步 入一体化的时代已经来临。2015 年《深化农村改革综合性实 施方案》中也 提 出“尽 快 修 订 完 善 县 域 乡 村 建 设 规 划 和 镇、 乡、村庄规划”。随着村庄规划体系建设的不断推进，农村土 地用途管制制度也正在不断完善，为制定集体经营性建设用 地基准地价奠定了现实基础。
5． 求取集体建设用地级别地价现实差异修正系数。根 据集体经营性建设用地与国有建设用地实际差异情况，主要 考虑二者在政策保障性、权利平等性、交易程序规范性、交易 透明度、市场接受 程 度 等 方 面 的 差 异，采 用 特 尔 斐 法 或 层 次 分析法求取集体经营性建设用地级别地价现实差异性修正 系数。
【参考文献】 ［1］吴建功，米家龙． 国际贸易风险监控问题探讨［J］． 企业家 天地，2013，8： 16 ～ 18 ［2］胡大江． 面向双重风险的我国企业国际贸易外汇风险管 理研究［D］． 重庆大学，2010 ［3］胡大江，任玉珑，陈学梅等． 企业国际贸易汇率风险管理 研究［J］． 现代管理科学，2014，4： 71 ～ 73 ［4］柏慧杰． 浅议外贸企业规避国际贸易风险的对策［J］． 商 情，2013，28： 139 ［5］杨 军． 规 避 国 际 贸 易 风 险 的 有 效 措 施 探 讨［J］． 前 沿， 2012，14： 93 ～ 94
6． 计算集体经营性建Байду номын сангаас用地级别地价。在国有建设用 地基准地价区域内的，利用所求的城镇地价水平和所求的修 正系数，或得集体经营性建设用地级别地价； 在国有建设用 地基准地价区域外的，利用国有基准地价区域内集体建设用 地级别地价 及 其 级 别 分 值 间 的 对 应 关 系，建 立 相 关 数 学 模 型，求取集体经营性建设用地级别地价。
三、结语 面对日益激烈的市场竞争，各外贸企业不仅要注重新型 产品的开发，以及 产 品 质 量 的 提 升，还 要 针 对 国 际 贸 易 市 场 及自身发展情况，对 怎 样 科 学、有 效 降 低 和 避 免 贸 易 风 险 进 行深刻分析，而且 只 有 对 可 能 存 在 的 风 险，以 及 风 险 产 生 的 原因进行准确把 握，才 能 够 对 风 险 进 行 最 大 限 度 的 规 避，并 为我国外贸企业赢得更好、更长远的发展前景。
3． 计算集体建设用地级别内国有建设用地地价水平。 将集体建设用地级别范围与位置相同的城镇建设用地级别 范围进行空间叠 加，对 价 格 进 行 面 积 加 权 求 平 均，得 到 集 体 经营性建设用地的级别内国有建设用地地价。
4． 基准地价内涵修正。因国有建设用地基准地价内涵 与集体经营性建设用地基准地价在内涵上存在差别，需要根 据设定的集体经营性建设用地基准地价内涵，对国有建设用 地地价进行使用年期、容积率、评估期日、土地开发程度等相 关因素修正。
【关键词】集体建设用地； 基准地价； 修正体系； “定级 － 估价 － 修正法” 【作者简介】杭太元（ 1987 ～ ） ，男，江苏东台人； 上海市地质调查研究院、上海市国土资源调查研究院助理工程师； 研究方向： 土
地价格评估
一、引言 党的十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市 场”的改革目标，为促进存量农村集体经营性建设用地入市 交易、进一步完善农村集体经营性建设用地使用权能提供了 依据。随着各试点地区不断推进农村集体经营性建设用地 入市试点工作，如何确定集体经营性建设用地入市初始价格 将成为试点工作有序有效进行的关键。集体经营性建设用 地入市初始价格过高会超出土地潜在受让方承受能力，形成 流标、流拍，妨碍交易的正常进行，降低入市交易的效率； 价 格过低又会使集体经营性建设用地的价值被低估，造成集体 资产流失，损害集 体 经 济 组 织 和 农 民 的 利 益，危 害 农 村 地 区 的稳定。
（ 三） 修正体系的建立。 1． 期日修正。建设用地基准地价是各用途建设用地在 基准地价设定时点的土地使用权平均价格。在进行基准地 价应用时，当 宗 地 的 评 估 期 日 与 基 准 地 价 的 基 准 日 不 一 致 时，需进行估价 期 日 修 正。 对 于 城 镇 建 设 用 地 而 言，主 要 采 用两个时点的地价指数进行修正； 但是集体经营性建设用地 的地价监测体系 尚 未 建 成，地 价 指 数 的 获 取 不 易。 因 此，在
长期以来，我国土地市场被人为分割为国有土地市场与 集体土地市场两个部分，其中集体土地用地市场依旧处于初 级阶段，一直处于隐形交易，市场交易不活跃，信息不公开透 明，交易程序、服务不完善，限制了价格机制在交易过程中发 挥的作用。因此，亟需制定集体经营性建设用地基准地价以 指导和规范农村集体经营性建设用地市场行为，促进农村集 体经营性建设用地市场平稳健康发展。本文针对集体经营 性建设用地权能及空间分布上的特点，提出了集体建设用基 准地价的内涵，并 在 国 有 建 设 用 地 基 准 地 价 的 基 础 上，构 建 了集体经营性建设用地基准地价评估体系框架，以期为集体 经营性建设用地入市政策制定提供参考，为集体建设用地宗 地价格评估提供标杆，为建立城乡统一的建设用地市场提供
（ 二） “同等入市、同权同价”的实现。目前集体经营性建 设用地入市交易尚处于试点阶段，但是从中央政策到地方配 套文件的情况看，集体经营性建设用地要与国有土地已经实 现同权同价需要满足一些条件： 一是受让方在农村集体经营 性建设用地所获得权益和同等条件国有土地上所获得权益 差异并不大； 二是受让方在获取集体经营性建设用地和国有 建设用地的交易成本上无重大差别，如交易程序、税费等。
三、集体经营性建设用地基准地价评估体系的建立 依据《城镇土地估价规程》的相关内容，基准地价主要包 含： 基准地价内涵、地价水平、基准地价级别或区段范围、基 准地价修正体系和基准地价的更新等几个部分。 （ 一） 基准地价内涵。参照《城镇土地估价规程》（ GB / T 18508 － 2014） 对城镇建设用地基准地价的定义，本文将农村 集体经营性建设用地基准地价的内涵定义为： 在正常市场条 件下，经依法取得的，有偿使用的集体经营性建设用地，在一 定的开发利用条件下（ 包括用途、使用年期、开发强度、开发 程度等因素） 、在某一估价基准日，土地质量相近的各级别或 均质区域内，一定权利条件下的集体经营性建设用地使用权 的平均价格。 （ 二） 基准地价级别划分和地价评估的技术路径。目前 来看，国内城镇建 设 用 地 基 准 地 价 制 定 的 思 路 主 要 有 两 类 ： 一是“先定级再估价”，先选择影响因素进行土地质量定级， 再根据相关市场交易样点及相关地租、地价及土地效益资料 进行基准地价评估。采用这种思路可以克服部分区域缺乏 公开市场土地交易样点的困难，通过确定土地级别的划分范 围，控制样本稀缺区域的评估价格误差； 但是该技术思路仍 然要求大 部 分 区 域 有 充 足 的 土 地 交 易 样 点。二 是“以 价 定 级”，即“质价相符”的大前提下，采用大量的土地市场交易样 本价格评估区域平均地价，根据区域平均地价水平划分土地 级别，再确定级别地价。根据规程目前这种思路只能用于验 证级别划分的合理性。在国有土地交易的市场化程度较高，
集体建设用地基准地价评估体系的构建
□杭太元
【内容摘要】随着存量农村集体经营性建设用地使用权入市试点工作的开展，制定集体建设用地基准地价迫在眉睫。本文基于 总结了制定集体建设用地基准地价的基础条件，定义了集体建设用地基准地价的内涵，探索了“定级 － 估价 － 修 正法”集体建设用地基准地价评估的技术路径，并对集体建设用地基准地价的修正体系和更新机制作了初步探 讨。
1． 搜集区域城镇建设用地定级和估价相关成果。获得 区域的城镇级别基准地价成果，厘清城镇土地定级和基准地 价的设定内涵，将基准地价成果数字化，形成电子矢量数据。
2． 进行集体经营性建设用地定级。参照《城镇土地分等 定级规程》（ GB /18507 － 2104） 的相关规定，结合区域集体经 营性建设用地的实际情况，选择合适定级因素进行集体经营 性建设用地单元分值计算和级别评定，形成集体经营性建设 用地的土地级别范围分布图。
建立了国有地价监测体系的区域，国有建设用地交易样本和 地价监测点数量充足且分布空间分布相对较均匀，采用此思 路可节省经费和精力。对于集体经营性建设用地，市场尚不 成熟，处于入市试点阶段，缺乏公开合法的成交样点，地价监 测体系也尚未形成，因此，“先定级在估价”和“以价定级”的 思路在目前阶段不完全适用于集体经营性建设用地基准地 价的制定。因此，在 国 有 建 设 用 地 基 准 地 价 的 基 础 上，结 合 城乡建设用地的现实差异性，采用“定级 － 估价 － 修正法”制 定集体建设用地的基准地价。参照国有建设用地的基准地 价内涵，设定集体 建 设 用 地 地 价 内 涵，通 过 空 间 叠 置 分 析 求 取集体经营性建设用地级别范围对应的城镇建设用地基准 地价水平。然后对集体经营性建设用地和国有建设用地在 权利平等性、交易程序、交易透明度等方面进行对比，对国有 建设用地基准地 价 进 行 修 正，得 到 集 体 建 设 用 地 基 准 地 价。 具体技术路线如下。
（ 四） 适当增加风险监控人员。风险经理领导的成员主 要包括保险、索 赔 经 理，以 及 预 警 防 损 经 理 等［5］。 主 要 是 因 为随着外贸企业的不断发展，面临的风险也越多、越大，需要 承担的风险监控与管理任务也在随之不断增加，相应的企业 风险监控组织结 构 也 就 越 来 越 复 杂，因 此，为 了 确 保 各 项 监 控与管理工作的 顺 利、高 效 展 开，应 适 当 增 加 一 些 风 险 监 控 工作人员。而在其组织机构中，风险经理不需要对其细节给 予过多的处理，其 主 要 职 责 是 组 织、协 调 各 风 险 监 控 人 员 策 划及执行风险监控计划。
要给予足够重视，并 推 动 相 关 风 险 监 控 工 作 向 制 度 化、系 统 化方向发展。为此，各外贸企业应对垂直于水平管理有机结 合的风险监控机 制，以 及 管 理 体 制 进 行 不 断 完 善，外 贸 企 业 领导也应充分发挥自身的带头作用，不断加强对风险管理专 业人员的培养与引进，从而逐渐建立起一直高素质、高效率， 具有极强战斗力的风险管理队伍。同时还应该注重风险监 控制度的制 定，并 引 导 相 关 工 作 人 员 明 确 自 身 风 险 监 控 职 责，并根据各职员 的 岗 位 职 责，在 相 关 贸 易 环 节 的 风 险 监 控 工作中实施责任制，进而使各个环节的贸易风险都能够得到 科学监控，而各项监控工作的开展也要严格按照规章制度进 行，以此来确保风险监控工作的顺利、严谨进行。
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集体经营性建设用地入市交易的初期，建议采用专家咨询论 证的路径进行估价期日修正。待集体经营性建设用地地价 监测体系建立起来，采用地价指数修行修正。
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价格依据，以实现促进城乡地区统筹发展的目标。 二、制定集体经营性建设用地基准地价的基础条件 （ 一） 农村土地用途管制制度、村庄规划体系的建立和完
善。我国土地管理法明确规定实行土地用途管制制度，这也 是在保护耕地的同时促进农村经济更快发展前提。目前阶 段农村地区的土地用途管制主要通过依法编制村庄规划来 实现。2006 年的中央一号文件《中共中央国务院关于推进社 会主义新农村建设的若干意见》要求各级政府将村庄规划纳 入工作范畴。2008 年城乡规划法的施行标志着城乡规划步 入一体化的时代已经来临。2015 年《深化农村改革综合性实 施方案》中也 提 出“尽 快 修 订 完 善 县 域 乡 村 建 设 规 划 和 镇、 乡、村庄规划”。随着村庄规划体系建设的不断推进，农村土 地用途管制制度也正在不断完善，为制定集体经营性建设用 地基准地价奠定了现实基础。
5． 求取集体建设用地级别地价现实差异修正系数。根 据集体经营性建设用地与国有建设用地实际差异情况，主要 考虑二者在政策保障性、权利平等性、交易程序规范性、交易 透明度、市场接受 程 度 等 方 面 的 差 异，采 用 特 尔 斐 法 或 层 次 分析法求取集体经营性建设用地级别地价现实差异性修正 系数。
【参考文献】 ［1］吴建功，米家龙． 国际贸易风险监控问题探讨［J］． 企业家 天地，2013，8： 16 ～ 18 ［2］胡大江． 面向双重风险的我国企业国际贸易外汇风险管 理研究［D］． 重庆大学，2010 ［3］胡大江，任玉珑，陈学梅等． 企业国际贸易汇率风险管理 研究［J］． 现代管理科学，2014，4： 71 ～ 73 ［4］柏慧杰． 浅议外贸企业规避国际贸易风险的对策［J］． 商 情，2013，28： 139 ［5］杨 军． 规 避 国 际 贸 易 风 险 的 有 效 措 施 探 讨［J］． 前 沿， 2012，14： 93 ～ 94
6． 计算集体经营性建Байду номын сангаас用地级别地价。在国有建设用 地基准地价区域内的，利用所求的城镇地价水平和所求的修 正系数，或得集体经营性建设用地级别地价； 在国有建设用 地基准地价区域外的，利用国有基准地价区域内集体建设用 地级别地价 及 其 级 别 分 值 间 的 对 应 关 系，建 立 相 关 数 学 模 型，求取集体经营性建设用地级别地价。
三、结语 面对日益激烈的市场竞争，各外贸企业不仅要注重新型 产品的开发，以及 产 品 质 量 的 提 升，还 要 针 对 国 际 贸 易 市 场 及自身发展情况，对 怎 样 科 学、有 效 降 低 和 避 免 贸 易 风 险 进 行深刻分析，而且 只 有 对 可 能 存 在 的 风 险，以 及 风 险 产 生 的 原因进行准确把 握，才 能 够 对 风 险 进 行 最 大 限 度 的 规 避，并 为我国外贸企业赢得更好、更长远的发展前景。
3． 计算集体建设用地级别内国有建设用地地价水平。 将集体建设用地级别范围与位置相同的城镇建设用地级别 范围进行空间叠 加，对 价 格 进 行 面 积 加 权 求 平 均，得 到 集 体 经营性建设用地的级别内国有建设用地地价。
4． 基准地价内涵修正。因国有建设用地基准地价内涵 与集体经营性建设用地基准地价在内涵上存在差别，需要根 据设定的集体经营性建设用地基准地价内涵，对国有建设用 地地价进行使用年期、容积率、评估期日、土地开发程度等相 关因素修正。
【关键词】集体建设用地； 基准地价； 修正体系； “定级 － 估价 － 修正法” 【作者简介】杭太元（ 1987 ～ ） ，男，江苏东台人； 上海市地质调查研究院、上海市国土资源调查研究院助理工程师； 研究方向： 土
地价格评估
一、引言 党的十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市 场”的改革目标，为促进存量农村集体经营性建设用地入市 交易、进一步完善农村集体经营性建设用地使用权能提供了 依据。随着各试点地区不断推进农村集体经营性建设用地 入市试点工作，如何确定集体经营性建设用地入市初始价格 将成为试点工作有序有效进行的关键。集体经营性建设用 地入市初始价格过高会超出土地潜在受让方承受能力，形成 流标、流拍，妨碍交易的正常进行，降低入市交易的效率； 价 格过低又会使集体经营性建设用地的价值被低估，造成集体 资产流失，损害集 体 经 济 组 织 和 农 民 的 利 益，危 害 农 村 地 区 的稳定。