赢商共享-中山市商圈报告1024162049
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1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 大信新都汇 孙文西步行街 逢源步行街 中山百货 中恳百货 吉之岛 假日广场 好又多超市 益华百货 南下新码头 华润万佳 水牛城商业广场 富业广场 建纶国际商务中心 中环商务街 博鳌广场
大信商圈
1 12 18 17
15
20
16 5
假日商圈
2 4 6 7 3 8 20 10 13 11
正在招商
超市+餐饮 服装+餐饮 百货+餐饮
2.2 城市商业现状分析
截至2010年10月，中山中心城区的主要商用物业的供应总量达到50万平方米； 传统商圈（孙文西和益华）的商户档次偏低或休闲娱乐功能相对欠缺，周边交通较为拥堵，这是传统商圈造成高端
消费群流失的主因；
预计2010-2013年，未来供应量接近53万平方米（未包括本项目），其中紫马岭商圈的新增供应量超过27万平方 米（未包括本项目）， 占未来供应总量的51%，表明该区域未来的市场竞争将较为激烈。
编号 项目名称 项目位置 中山四路南侧、 起湾道东侧 博爱路，市博览 中心西侧 博爱六路和长江 路交界 中山石岐区康华 路，区政府对面 中山一路东侧、 富华路北侧 博爱路南侧 中山三路 孙文路步行街 博爱六路侧 预计开业 时间 2013 商业建面 （M2） 122,000 市场定位 中山市旅游、商 业及文化新地标 档次 预计总投资额 （元） 20亿 业态构成 大型购物中心+商 业街+大型连锁超 市
金珠宝、精品、化妆品、皮具皮鞋、服装服饰、电脑城、手机通讯城、银行、餐厅等；二层 为大福源超市以及西餐厅咖啡茶座；三层为百货用品、男女服装、夜总会、网吧、电玩中心、 儿童乐园等；四层为美食广场、家居广场、TOP KTV、桑拿足浴、棋牌等；五楼为中餐酒楼、 健身休闲会所等；
主次力店：大福源超市、新都汇商店街、海天大信电脑城、优越美莎百货、顺电电器、麦当 劳、肯德基、东都会夜总会、威尼斯西餐厅、奇乐儿儿童乐园、永成手机通讯城、云香源过 桥米线„„其中顺电第电器经营面积2800平方米；
11 12 18 13 14 15
富华道商圈
19 现有商业网 点
孙文西商圈
9
紫马岭商圈
14
京华商圈
现有商圈 潜力商圈
16
17 19 20
中山恒基商业广场
中山西区商业广场 大东裕女人世界 益华城
未来商业网 点
2.2 城市商业现状分析
编号 项目名称 开业时间 商业建面 （M2） 110,000 43,000 52,000 5,000 12,000 20,000 28,000 5,000* 50,000 定位 档次 停车位 （个） 1,000 0 450 40 500 100* 600* 20 1,600 业态构成 百货+超市+专业店+大型餐 饮 服装+餐饮 服装+餐饮 百货 百货 超市+餐饮 购物中心+超市+大型餐饮 超市+餐饮 百货+超市+专业店
城市商业发展历程
城市商业发展 解析
城市商业现状分析
2.1 城市商业发展历程
时间 上世纪80年 代之前 商业 形式 十八间商铺 孙文路成为 中山商业的 发源地。 乡镇街区 孙文路东至服务 大厦、西至岐江 桥的孙文路段一 度成为了中山市 民购物、消费的 重点区域。 百货商场 94年壹加壹第一家店—凤鸣路店开业， 出现最早的本土连锁超市； 95年，益华百货开张，打破了中山没有 大商场的历史，带来一种新的消费方式 。 百货在中山兴起。 ShoppingMall 2003年7月，吉之岛 在中山开业；2004年 3月大信新都会开业 ；2004年8月假日广 场开业； ShoppingMall商业开 发模式兴起； 特征 孙文路的兴旺， 带动了周边的太 平路、民族路、 民生路、民权路 、拱辰路、悦来 路等的街铺，乡 镇街区型商业格 局得以发展 百货商场式商业与街区型商业互补发展 随着消费者的观念的改变，其所能承担 的城市功能出现很大的局限性； 2004年广州友谊撤出中山，孙文步行街 、民族路等街区商业开始下滑，街区型 商业与百货商场式商业开始衰退。 ShoppingMall模式改 变中山商业格局，表 现出更强的竞争力 上世纪80年代 上世纪90年代中 21世纪近几年
2.2 城市商业现状分析
大信新都汇（小榄店）
项目位于小榄新城区中心路段升平路与民安路交汇处，占地面积3.7万平方米,总建筑面积15 万平方米，是一座集商务酒店（小榄首家五星级酒店——皇冠假日酒店CROWNE PLAZA）、购 物、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代化购物中心。
本店共六层，负一层为近700个泊车位的室内停车场；首层设有近60家商铺的名品商店街、黄
2.2 城市商业现状分析
大信商圈 孙文西商圈 富华道商圈 假日商圈 京华商圈 紫马岭商圈
石岐人流最密集的商业中心
租金：购物中心首层租金范围：300-600元/平方米（建筑面积）； 购物中心外商业街首层租金范围：100-400元/平方米（建筑面积）； 扣点：百货平均扣点率为22-30%；
未来整个商圈将达到25 万平方米 典型商业：大信新都汇
区、惠东县、博罗县、肇庆市区、高要市
、四会市，总人口4230万，土地总面积 41698万平方公里。 珠三角城市群可分为三个经济区域: 经济区域 珠江东岸 珠江西岸 广佛都市圈 主要城市 深圳、东莞、惠州 珠海、中山、江门 广州、佛山、肇庆
生态环境良好，宜居城市职能；
伟人故里的文化、旅游中心城市职能。
，未来重点发展商住地产业，打造物流服务业。
1.2 城市经济
中山经济发展快，第三产业空间大；人民生活富裕程度较高。
2010年GDP为1828亿元，比上年增长10.2%，总量继续居广东省第五位；
三产结构2.8：57.8：39.4；
全市常住人口人均GDP62225元，折合9109美元； 全年居民消费价格总水平97.1%，下降2.9%； 全年固定资产投资660亿元；房地产开发投资241.8亿元； 全年社会消费品零售总额648亿元，2011年第一季度约为188亿元 全年城市居民收入与农村居民收入分别为25357元、14928元，分别比2009年增加8.9%、 12.5%。 全年城镇居民人均消费性支出17415元，增长3.2%； 年末城镇居民住房建筑面积人均33.6平方米； 2010年全市常住人口为312万人；
人均商业面积1.28平方米=0.96平米（零售）+0.32
平米（餐饮）
资料来源：《中山市商业网点规划（2005~2015）》 《深圳市商业网点规划（2006—2010）》
2.2 城市商业现状分析
目前中山市的大型集中商业区主要分布在市内三条东西向主干道上；
中山大型集中商业面积主要集中在中心城区的以下四个主要商业区域：孙文西商圈、 京华商圈、大信商圈、假日商圈； 按照《中山城市整体规划2004-2020》的商业发展规划，中山市还存在着紫马岭南 和西区富华道两大潜力商圈，这些商圈都具有部分辐射全市的商业能力。
资料来源：根据《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》
1.1 城市地位
东区—城市东向发展的重点区域：行政中心、文化中心、金融商务中心
重点发展金融业、银行业以及证券投资业；博览中心、第三办公区等大型商务配套设施的建设 及规划为东区成为金融商务中心打下基础； 主城区：含西区、南区、东区和石岐区，以行政 、商贸、商业服务、居住为主要职能，是中山的商 务中心及行政中心。 石岐区：曾经的政治中心。未来发展定位为休闲 商业中心、城市文化展示中心。 西区：以旅店业为龙头的第三产业服务体系。未 来重点发展总部经济、文化创意、商务酒店等产业 ，打造成有较强集散功能的“商务港”。 南区：秉承“工业强区，三产兴区”的发展思路 行政中心，文化中心，金融商务中心
2.2 城市商业现状分析
大信新都汇
位置：中山市石岐区莲塘北大信南路2号 投资商：中山市大信置业有限公司
占地面积：9万平方米
建筑面积： 15万平方米 楼层：7层（地面5层、地下2层） 停车位：地下1500个 室内中庭广场：1500平方米，垂直高度达30米的 商业街：长700米，面积约35000平方米 商户：约280个 客流量：工作日8万人次，节假日可达12万人次 其他：经营费用只占了收入的7% 二期总投资：7亿元， 二期占地面积：2万多平方米， 二期商业面积：8万平方米， 主力商家：麦当劳、肯德基、国美电器、屈臣氏、大 润发超市、优越城百货、王子饭店、简爱家居、早晨 项目定位：中山市是第一家为中至中高生活水平阶层 精心规划的规模最大、服务种类最全的现代优雅生活 商业场所。中山目前最大的超大型商业购物中心
2.1 城市商业发展历程
商业经营形式的发展 大信新都汇
吉之岛、万佳、国美
益华百货 中山大型超市和连锁 专业店
中山第一家综合性百货
中山第一家一站式购 物中心
孙文西路旅游文化步 行街
中山首条步行街
2.1 城市商业发展历程
未来发展规划
中山市商业网点规划（2005~2015）： 近期目标： 2010年，城市商业总面积达到301万 平方米，人均零售网点面积达到0.95平方米，略低于 全国同等城市水平；商业对当地经济的贡献指达12% 远期目标：2015年，社会消费品零售总额增长率 为12%，约为659.68亿元，城市商业总面积达到408 万平方米，人均零售网点面积达到1.26平方米，与全 国同类城市水平相当，商业对当地经济的贡献指标达 15%； 城市比较—深圳： 2004年深圳餐饮和零售面积合计1,289.6万平方米，
配套商业
综合商业广场 配套商业 配套商业 区域商业 区域商业 市级商业中心 市级商业中心
中高
中 中高 中高 中高 中高 中高
1.9亿
3.8亿 15亿* / / 10亿 /
餐饮+零售街区
休闲娱乐+餐饮 百货/超市+餐饮+ 娱乐 餐饮+零售街区 零售+餐饮 零售+餐饮+娱乐 零售+餐饮+娱乐 零售+餐饮+娱乐
1 2 3 4 5 6 7 8 9
大信新都汇 孙文西步行街 逢源步行街 中山百货 中恳百货 吉之岛 假日广场 好又多超市 益华百货
2004 90年代中 2004 2001 1997 2003 2005 2002 1995
Shopping Mall 旅游步行街 步行街 传统百货 传统百货 超市 Shopping Mall 社区配套商业 百货
二期主旋律以经营中高档百货为主，最终走向是中高 健美健身会、KTV、金龙游乐城、时尚精品街、书城 档的shopping mall。 等；
2.2 城市商业现状分析
大信新都汇：楼层业态布局
楼层 5F 业态 王子饭店、简爱家居、健身会、金逸电影城、
金龙欢乐世界；
4F 3F 简爱家居、TOP星派对KTV； 优越百货、大润发超市、文兴书城、奇乐儿儿 童乐园； 2F 1F 优越百货、大润发超市、众达通讯、水果捞； 优越百货、时尚精品街、国美电器、麦当劳、 肯德Leabharlann Baidu、屈臣氏； B1F 真功夫、海天电脑城、爱婴岛儿童百货；地下 停车场
13
建纶国际商务中心
中高
14
15 16 17 19 20 21
中环商务街
博鳌广场 中山恒基商业广场 中山西区商业广场 大东裕女人世界 益华城 兴中广场 本项目
2010
2010 2009 2010 2011 2011 2012 2013
30,000
32,000 18,000 12,000 24,000 60,000 139,000 95,000 532,000
中山市商业格局
城市地位
城市发展概况
城市经济
1.1 城市地位
中山是珠江三角洲西岸经济区的重要组成部分，位于广州-珠海城市发展轴的中间位 置。
中山城市定位： 珠江三角洲的地区性主中心城市 中山城市职能： 市域的政治、经济、文化、科教中心； 高新技术产业及现代制造业发展中心职能， 适宜创业城市职能； 服务于广东省西翼、珠江口西岸的交通运输 、产业服务职能； 珠江三角洲经济区，包括广州、深圳、 珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市
中高 中低 中 中 中 中高 中高 中高
10
11 12 18
南下新码头
万佳超市 水牛城商业广场 富业广场 合计
2008
2001 2003 2010
22,000
33,000 110,000 83,900 568,900
一站式文化娱乐城
社区配套商业 批发市场 区域商业中心
中
低 中高
200
500* 1,500 1,000 6310
大信商圈
1 12 18 17
15
20
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假日商圈
2 4 6 7 3 8 20 10 13 11
正在招商
超市+餐饮 服装+餐饮 百货+餐饮
2.2 城市商业现状分析
截至2010年10月，中山中心城区的主要商用物业的供应总量达到50万平方米； 传统商圈（孙文西和益华）的商户档次偏低或休闲娱乐功能相对欠缺，周边交通较为拥堵，这是传统商圈造成高端
消费群流失的主因；
预计2010-2013年，未来供应量接近53万平方米（未包括本项目），其中紫马岭商圈的新增供应量超过27万平方 米（未包括本项目）， 占未来供应总量的51%，表明该区域未来的市场竞争将较为激烈。
编号 项目名称 项目位置 中山四路南侧、 起湾道东侧 博爱路，市博览 中心西侧 博爱六路和长江 路交界 中山石岐区康华 路，区政府对面 中山一路东侧、 富华路北侧 博爱路南侧 中山三路 孙文路步行街 博爱六路侧 预计开业 时间 2013 商业建面 （M2） 122,000 市场定位 中山市旅游、商 业及文化新地标 档次 预计总投资额 （元） 20亿 业态构成 大型购物中心+商 业街+大型连锁超 市
金珠宝、精品、化妆品、皮具皮鞋、服装服饰、电脑城、手机通讯城、银行、餐厅等；二层 为大福源超市以及西餐厅咖啡茶座；三层为百货用品、男女服装、夜总会、网吧、电玩中心、 儿童乐园等；四层为美食广场、家居广场、TOP KTV、桑拿足浴、棋牌等；五楼为中餐酒楼、 健身休闲会所等；
主次力店：大福源超市、新都汇商店街、海天大信电脑城、优越美莎百货、顺电电器、麦当 劳、肯德基、东都会夜总会、威尼斯西餐厅、奇乐儿儿童乐园、永成手机通讯城、云香源过 桥米线„„其中顺电第电器经营面积2800平方米；
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富华道商圈
19 现有商业网 点
孙文西商圈
9
紫马岭商圈
14
京华商圈
现有商圈 潜力商圈
16
17 19 20
中山恒基商业广场
中山西区商业广场 大东裕女人世界 益华城
未来商业网 点
2.2 城市商业现状分析
编号 项目名称 开业时间 商业建面 （M2） 110,000 43,000 52,000 5,000 12,000 20,000 28,000 5,000* 50,000 定位 档次 停车位 （个） 1,000 0 450 40 500 100* 600* 20 1,600 业态构成 百货+超市+专业店+大型餐 饮 服装+餐饮 服装+餐饮 百货 百货 超市+餐饮 购物中心+超市+大型餐饮 超市+餐饮 百货+超市+专业店
城市商业发展历程
城市商业发展 解析
城市商业现状分析
2.1 城市商业发展历程
时间 上世纪80年 代之前 商业 形式 十八间商铺 孙文路成为 中山商业的 发源地。 乡镇街区 孙文路东至服务 大厦、西至岐江 桥的孙文路段一 度成为了中山市 民购物、消费的 重点区域。 百货商场 94年壹加壹第一家店—凤鸣路店开业， 出现最早的本土连锁超市； 95年，益华百货开张，打破了中山没有 大商场的历史，带来一种新的消费方式 。 百货在中山兴起。 ShoppingMall 2003年7月，吉之岛 在中山开业；2004年 3月大信新都会开业 ；2004年8月假日广 场开业； ShoppingMall商业开 发模式兴起； 特征 孙文路的兴旺， 带动了周边的太 平路、民族路、 民生路、民权路 、拱辰路、悦来 路等的街铺，乡 镇街区型商业格 局得以发展 百货商场式商业与街区型商业互补发展 随着消费者的观念的改变，其所能承担 的城市功能出现很大的局限性； 2004年广州友谊撤出中山，孙文步行街 、民族路等街区商业开始下滑，街区型 商业与百货商场式商业开始衰退。 ShoppingMall模式改 变中山商业格局，表 现出更强的竞争力 上世纪80年代 上世纪90年代中 21世纪近几年
2.2 城市商业现状分析
大信新都汇（小榄店）
项目位于小榄新城区中心路段升平路与民安路交汇处，占地面积3.7万平方米,总建筑面积15 万平方米，是一座集商务酒店（小榄首家五星级酒店——皇冠假日酒店CROWNE PLAZA）、购 物、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代化购物中心。
本店共六层，负一层为近700个泊车位的室内停车场；首层设有近60家商铺的名品商店街、黄
2.2 城市商业现状分析
大信商圈 孙文西商圈 富华道商圈 假日商圈 京华商圈 紫马岭商圈
石岐人流最密集的商业中心
租金：购物中心首层租金范围：300-600元/平方米（建筑面积）； 购物中心外商业街首层租金范围：100-400元/平方米（建筑面积）； 扣点：百货平均扣点率为22-30%；
未来整个商圈将达到25 万平方米 典型商业：大信新都汇
区、惠东县、博罗县、肇庆市区、高要市
、四会市，总人口4230万，土地总面积 41698万平方公里。 珠三角城市群可分为三个经济区域: 经济区域 珠江东岸 珠江西岸 广佛都市圈 主要城市 深圳、东莞、惠州 珠海、中山、江门 广州、佛山、肇庆
生态环境良好，宜居城市职能；
伟人故里的文化、旅游中心城市职能。
，未来重点发展商住地产业，打造物流服务业。
1.2 城市经济
中山经济发展快，第三产业空间大；人民生活富裕程度较高。
2010年GDP为1828亿元，比上年增长10.2%，总量继续居广东省第五位；
三产结构2.8：57.8：39.4；
全市常住人口人均GDP62225元，折合9109美元； 全年居民消费价格总水平97.1%，下降2.9%； 全年固定资产投资660亿元；房地产开发投资241.8亿元； 全年社会消费品零售总额648亿元，2011年第一季度约为188亿元 全年城市居民收入与农村居民收入分别为25357元、14928元，分别比2009年增加8.9%、 12.5%。 全年城镇居民人均消费性支出17415元，增长3.2%； 年末城镇居民住房建筑面积人均33.6平方米； 2010年全市常住人口为312万人；
人均商业面积1.28平方米=0.96平米（零售）+0.32
平米（餐饮）
资料来源：《中山市商业网点规划（2005~2015）》 《深圳市商业网点规划（2006—2010）》
2.2 城市商业现状分析
目前中山市的大型集中商业区主要分布在市内三条东西向主干道上；
中山大型集中商业面积主要集中在中心城区的以下四个主要商业区域：孙文西商圈、 京华商圈、大信商圈、假日商圈； 按照《中山城市整体规划2004-2020》的商业发展规划，中山市还存在着紫马岭南 和西区富华道两大潜力商圈，这些商圈都具有部分辐射全市的商业能力。
资料来源：根据《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》
1.1 城市地位
东区—城市东向发展的重点区域：行政中心、文化中心、金融商务中心
重点发展金融业、银行业以及证券投资业；博览中心、第三办公区等大型商务配套设施的建设 及规划为东区成为金融商务中心打下基础； 主城区：含西区、南区、东区和石岐区，以行政 、商贸、商业服务、居住为主要职能，是中山的商 务中心及行政中心。 石岐区：曾经的政治中心。未来发展定位为休闲 商业中心、城市文化展示中心。 西区：以旅店业为龙头的第三产业服务体系。未 来重点发展总部经济、文化创意、商务酒店等产业 ，打造成有较强集散功能的“商务港”。 南区：秉承“工业强区，三产兴区”的发展思路 行政中心，文化中心，金融商务中心
2.2 城市商业现状分析
大信新都汇
位置：中山市石岐区莲塘北大信南路2号 投资商：中山市大信置业有限公司
占地面积：9万平方米
建筑面积： 15万平方米 楼层：7层（地面5层、地下2层） 停车位：地下1500个 室内中庭广场：1500平方米，垂直高度达30米的 商业街：长700米，面积约35000平方米 商户：约280个 客流量：工作日8万人次，节假日可达12万人次 其他：经营费用只占了收入的7% 二期总投资：7亿元， 二期占地面积：2万多平方米， 二期商业面积：8万平方米， 主力商家：麦当劳、肯德基、国美电器、屈臣氏、大 润发超市、优越城百货、王子饭店、简爱家居、早晨 项目定位：中山市是第一家为中至中高生活水平阶层 精心规划的规模最大、服务种类最全的现代优雅生活 商业场所。中山目前最大的超大型商业购物中心
2.1 城市商业发展历程
商业经营形式的发展 大信新都汇
吉之岛、万佳、国美
益华百货 中山大型超市和连锁 专业店
中山第一家综合性百货
中山第一家一站式购 物中心
孙文西路旅游文化步 行街
中山首条步行街
2.1 城市商业发展历程
未来发展规划
中山市商业网点规划（2005~2015）： 近期目标： 2010年，城市商业总面积达到301万 平方米，人均零售网点面积达到0.95平方米，略低于 全国同等城市水平；商业对当地经济的贡献指达12% 远期目标：2015年，社会消费品零售总额增长率 为12%，约为659.68亿元，城市商业总面积达到408 万平方米，人均零售网点面积达到1.26平方米，与全 国同类城市水平相当，商业对当地经济的贡献指标达 15%； 城市比较—深圳： 2004年深圳餐饮和零售面积合计1,289.6万平方米，
配套商业
综合商业广场 配套商业 配套商业 区域商业 区域商业 市级商业中心 市级商业中心
中高
中 中高 中高 中高 中高 中高
1.9亿
3.8亿 15亿* / / 10亿 /
餐饮+零售街区
休闲娱乐+餐饮 百货/超市+餐饮+ 娱乐 餐饮+零售街区 零售+餐饮 零售+餐饮+娱乐 零售+餐饮+娱乐 零售+餐饮+娱乐
1 2 3 4 5 6 7 8 9
大信新都汇 孙文西步行街 逢源步行街 中山百货 中恳百货 吉之岛 假日广场 好又多超市 益华百货
2004 90年代中 2004 2001 1997 2003 2005 2002 1995
Shopping Mall 旅游步行街 步行街 传统百货 传统百货 超市 Shopping Mall 社区配套商业 百货
二期主旋律以经营中高档百货为主，最终走向是中高 健美健身会、KTV、金龙游乐城、时尚精品街、书城 档的shopping mall。 等；
2.2 城市商业现状分析
大信新都汇：楼层业态布局
楼层 5F 业态 王子饭店、简爱家居、健身会、金逸电影城、
金龙欢乐世界；
4F 3F 简爱家居、TOP星派对KTV； 优越百货、大润发超市、文兴书城、奇乐儿儿 童乐园； 2F 1F 优越百货、大润发超市、众达通讯、水果捞； 优越百货、时尚精品街、国美电器、麦当劳、 肯德Leabharlann Baidu、屈臣氏； B1F 真功夫、海天电脑城、爱婴岛儿童百货；地下 停车场
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建纶国际商务中心
中高
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中环商务街
博鳌广场 中山恒基商业广场 中山西区商业广场 大东裕女人世界 益华城 兴中广场 本项目
2010
2010 2009 2010 2011 2011 2012 2013
30,000
32,000 18,000 12,000 24,000 60,000 139,000 95,000 532,000
中山市商业格局
城市地位
城市发展概况
城市经济
1.1 城市地位
中山是珠江三角洲西岸经济区的重要组成部分，位于广州-珠海城市发展轴的中间位 置。
中山城市定位： 珠江三角洲的地区性主中心城市 中山城市职能： 市域的政治、经济、文化、科教中心； 高新技术产业及现代制造业发展中心职能， 适宜创业城市职能； 服务于广东省西翼、珠江口西岸的交通运输 、产业服务职能； 珠江三角洲经济区，包括广州、深圳、 珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市
中高 中低 中 中 中 中高 中高 中高
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南下新码头
万佳超市 水牛城商业广场 富业广场 合计
2008
2001 2003 2010
22,000
33,000 110,000 83,900 568,900
一站式文化娱乐城
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