恒大沈阳皇姑四台子地块定位报告

恒大地产集团沈阳公司

HENGDA REAL ESTATE GROUP

呈批报告

呈：集团领导编号：

由：沈阳公司营销部日期：2012年3月5日

事由：沈阳市皇姑北部经济区四台子项目定位调研报告

现呈沈阳公司营销部《沈阳市皇姑北部经济区四台子项目定位调研报告》。建议如下：

1、项目定位为中高档盘，名称为沈阳.恒大雅苑；

2、装修标准为1000元/平方米豪装；

3、户型配比：

面积套数比例户型

80～100平方米50% 二房、小三房

100～130平方米30% 三房

130平方米以上20% 四房、带书房五房敬请领导审批。

主管领导审核意见：

地区公司董事长：

营销中心领导意见：

集团分管领导审批：

董事局主席批示：

一、区域分析

1、皇姑区发展概况

沈阳是辽宁省会，东北地区最大的中心城市，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口1100万人，户籍人口（常住人口）810万人，城区人口615万人。

皇姑区是沈阳市九个辖区之一，位于沈阳市西北部，面积66平方公里，人口83万。沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置优越。辽宁省人民政府、省军区各大省直机关坐落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。

2、区域资源

皇姑区内拥有6横6纵12条交通主干道，一级公路7条，二级公路18条和500多条三、四级公路及二、三环高速公路，构成了皇姑区纵横交错、四通八达的交通网络，交通便利。沈阳地铁二号线贯穿皇姑区南北，与金廊北段相契合。皇姑区把守着沈阳的北大门，北部的三台子出口是北京、大连、内蒙古、黑龙江等地进出沈阳的重要通道。便捷的交通给予皇姑的发展提供了有利条件。皇姑区还拥有优质的教育资源，完备的医疗、购物资源，使很多购房者从其他区“移民”到皇姑区。

3、项目地块

意向地块面积约24万平方米（折合358亩，08-1地块119亩，08-2地块239亩）。

位于沈阳市皇姑区，三环路北侧。紧临沈阳北部最重要的主干道、中轴线—黄河北大街，往南连接沈阳“金廊”北段，距省政府约6公里。往北是沈阳大学城（沈阳航空航天大学3.9km，辽宁大学4.5km，等），斜对面即沈阳师范大学，南距沈阳医学院2公里，西面与保利溪湖林语一路之隔。怒江北街开通后，距恒大城约1公里。距周边辽宁省重点高中实验中学4.2km，距沈阳市重点高中十一中学2km，距739医院3.6km。

项目位置

距省政府6公里

距区政府9公里

距市政府14公里

地块北侧边界文大路 地块北侧内部遥望恒大城

地块中部遥望保利溪湖林语

二、典型项目分析

1、整体商品住宅市场概况

2011年12月商品住宅供应量为98.48万平方米，同比下降1.81%，环比下降30.97%；成交量为81.40万平方米，同比下降34.27％，环比下降20.54%。沈阳商品住宅成交均价为6836元/平方米，同比上升18.63%，环比上涨0.52%，供求比为0.83，同比下降32.52％，环比上升15.28%。本月成交套数为9576套，单套成交面积为85.01平方米，从数据上来看，12月份商品住宅成交量呈下降趋势，成交均价有小幅上涨，供大于求，从市场情况上来看，12月已经进入传统的销售淡季，加上近期市场上的观望逐渐浓重，整个市场持续着较为冷淡的销售状态。

2、区域代表项目分析

中海城 多层、高层、联排 高层5200元/平

保利 溪湖林语 多层 5700元/平 小高层 4900元/平

银亿万万城 多层5500元/平

雅居乐花园 形象期

瑞赛居圣苑 多层、小高层5600元/平

1、保利溪湖林语（项目西侧）

项目 地址 建筑类型 均价 起价 面积 销售情况

保利溪湖林语 皇姑区黄河北大街芳溪湖

多层（板式、无电

梯、6层）、高层

（板式，18层）

多层

5500；

板式高层

4900

4700

多层80-148， 高层48-107

截至2012年1月11日，供应房源3283套，累计销售2017套，剩余1266套。

开发商：沈阳保利溪湖房地产开发有限公司; 总用地面积：427,964㎡ 规划总建面积：150,000㎡ 容积率：2

最早开盘日期：2011-06-25 最晚交房日期：2012-12-31 物业管理费：1.20元/㎡.月 最早开工日期：2011-04-01 车位配比：1:0.30 装修情况：毛坯

2、中海城

项目

地址 建筑类型

均价

起价

总套数

面积

销售情况

中海城

沈阳市于洪区西江街160号

多层、高层、联排 多层6800、高层

5200、联排14000

4800

6282 70-180

截至2012年1月11日，供应6282套房源，累计销售4046套，剩余2236套。

开发商：沈阳中海新海汇置业有限公司; 总用地面积：1,274,200㎡ 容积率：2.20

最早开盘日期：2010-08-21

最晚交房日期：2011-12-31

物业管理费：1.80-3.00元/㎡.月

最早开工日期：2010-04-01

车位配比：1:0.20

装修情况：毛坯

3、银亿万万城

项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况

银亿万万城怒江北街东侧多层5500 4600 5268 81-166 截至2012年1月11日，

总供应5268套，累计销

售3435套，剩余1833套开发商：沈阳银亿房地产开发有限公司;

总用地面积：6.5万㎡

总建筑面积：9.5万㎡

容积率：1.4

最早开盘日期：2010-07

最晚交房日期：2012-06

物业管理费：1.00元/㎡.月

绿化率：3.00

4、沈阳雅居乐花园