房屋承租人应当如何行使优先购买权

房屋承租人应当如何行使优先购买权

［案情回放］

申请人王某、李某、田某三人系个体户，分别与被申请人晋城市某公司于2008年1月1日签订房屋租赁合同。合同约定：三人分别租赁某公司联营商场七间门面房的一间，租期一年，从2008年1月1日至2008年12月31日，按季交纳租金。合同签订后，三申请人向某公司交纳了保证金及上半年的租金。同年5月26日，被申请人某公司未事先通知三租户该商场即将出售的情况下，与被申请人江某签订了房屋买卖合同，并办理了相关手续。同日，某公司召集七户租赁户开会，告之公司已将整个十层商场（包括七间门面房）找到买主，但不终止租赁户的租赁合同，同年6月1日以后的租金由购房人江某收取。2008年6月5日，三申请人不服，以某公司侵犯了自己的优先购买权为由，向晋城仲裁委员会申请仲裁，请求裁决某公司与江某之间的房屋买卖协议无效。

［本案焦点］

该案涉及到民事审判前沿问题：承租人的优先购买权是否涵盖租赁物的整栋房屋？

一种观点认为，根据法律规定，出租人出卖出租房屋，承租人才享有优先购买权，承租人的优先购买权仅指租赁物，不能延伸至非租赁物。法律对出租人出卖整栋房屋，而承租人只承租该房屋一部分，承租人是否享有优先购买权没有明确规定，因此，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。

另一种观点认为，优先购买权是法律赋予承租人的优先购买出租房屋的权利。只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。

［法律辨析］

所谓承租人的优先购买权，是指出租人在出卖出租的房屋时，承租人享有的在同等条件下优先于第三人购买该标的物的权利。

一、从定义中我们可以看出，优先购买权的行使必须在同等条件下，这是极其重要的一个前提条件，没有这一个条件，优先购买权就不可能存在和实现。那么，房屋承租人优先购买权中的“同等条件”如何确定？

实践中，对房屋承租人优先购买权中“同等条件”的认定主要有两种观点：一是绝对同等说，即主张承租人的购买价格与第三人的购买条件要绝对相同或完全一致；二是相对同等说，即认为“同等条件”不能简单等同于转让价格，在转让价金之外，还必须考虑一些特殊的因素。

笔者同意第二种观点。因为绝对同等说的观点除要求价金绝对相等外，其他条件也要完全相同或一致，这样的要求对承租人、出租人不仅过于严格，很不现实，同时也为滋生剥夺承租人优先购买权的恶意行为创造了条件，且又不利于保护出租人利益。而现实中，出租人有时出卖房产往往不仅仅只考虑价格因素，还要考虑其与第三人之间可能存在的特殊利益关系，如第三人的信用及履约能力、出卖人与第三人之间的特殊身份及情感、特殊情况下购买者的资质等因素。另外，法律在维护承租人优先购买权利益的同时，设立“同等条件”的目的在于维护出租人利益，而第三人提供的任何特殊条件包括机会均是出租人利益所在，这些特殊条件和机会能否以金钱替代，只能以出租人的价值判断为准，而不能以承租人的观念衡量。所以，房屋承租人优先购买权中的“同等条件”不能简单等同于转让价格，在转让价金之外，还必须考虑一些难以用客观金钱计算的特殊因素，只有这样才能做到真正的公平、合理。

二、房屋局部承租人能否主张整体房产的优先购买权？

出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况：

如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。

如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，要整体出卖。那么，就要看承租人租赁房屋所占整栋房屋的比例，如承租人租赁房屋只占整栋房屋的一小部分，则不享有

优先购买权；如承租人租赁房屋占整栋房屋比例很大，则享有优先购买权。当然，这个比例在法律中没有明确规定，要根据个案具体认定，这既体现了优先购买权的立法精神，又符合公平原则，兼顾了出租人和承租人的利益。

［处理结果］

在该案中，出租单位不是分割出卖商场的各个门面房屋，而是整体出卖包括三申请人租赁门面在内的整栋十层房屋，三申请人租赁房屋仅占整栋十层房屋的4%，三申请人在同等条件下，不享有优先购买权。因此，仲裁庭裁决：驳回三申请人的仲裁请求。

［笔者点评］

房屋承租人优先购买权作为一项法定权利，其目的在于通过限制出租人对其所有物的处分权能，保护房屋承租人的基本生存权，以实现“居者有其屋”的社会目的。但是，随着社会经济的发展和进步，特别是城镇住房制度改革的推进，租赁、买卖房屋由过去的单纯住房租赁模式演变成现在租赁形式、租赁目的多样化的格局。同时，市场的繁荣也为公民个人居住权的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响基本生活需求。承租人对租赁房屋依赖的或然性，使优先购买权制度用以维护承租人既有的房屋利用关系的秩序价值，通过“买卖不破租赁”规则即可

实现。基于承租人优先购买权的价值与社会经济发展存在一定程度的不协调性，理论和实务界均提出对承租人优先购买权的限制性保护需求。但值得注意的是，虽然承租人优先购买权制度的负作用在市场经济时代不容忽视，但其作为民法的一项重要制度运行已久，对稳定民事关系也起着十分重要的作用，并为社会广泛知悉。