物业管理体系

15
行业协会
行业协会是具有社团法人资格的，以本行业内 的企业为主体，相关企业参加，按照有关法律法 规自愿组成的区域和全国性的行业自律组织。 基本职能有十条。P16
16
2.2 物业建设单位
5
各自的职能
• 国家----建设部房地产业司: • 省(自治区) ----建设厅房地产业处: • 城市----房地产局物业管理处(科): • 负责全国范围内/各省(自治区)范围内/各城
市所属辖区范围内的物业管理行政法规、行业政 策的制定、以及对物业管理的指导、监督和管理 工作。
6
2.1.1.2 物业管理行政主管部门的工作职责
（2）物业管理企业的收费标准必须要经过物价行政 主管部门的审批，物业管理企业不得私自提高收 费标准和扩大收费范围等；
（3）物业管理企业必须接受物价行政主管部门的监 督和指导；
（4）物价行政主管部门有权依法对物业管理企业未 经允许的违规行为进行行政处。
11
安全和消防管理部门（重视度很高，后果很严重）
3
一个概念一个区别
物业管理企业是指依法并按照《物业服务合同》 或《前期物业服务合同》的约定，专门进行房屋建筑 及配套的设备设施和相关场地的养护.维修.管理,维 护物业管理区域内的环境卫生和秩序,为业主和物业 使用人提供服务的、具有独立法人资格，能自主经营 、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的单位。
12
城市环卫和园林管理部门
物业管理企业对自己所属管理区域内的环境卫 生、绿化维护和管理是其本质工作和职责之一。 （1）负责所属区域内道路、楼梯和楼内过道、休闲 娱乐场地等的清洁并接受环卫部门监督；<通行公 交的路线则由环卫部门负责> （2）制止违反规定的污染和毁坏绿地树木的行为， 情节严重的报当地环卫部门和园林部门； （3）对所属区域内的花草、树木的种植养护和管理 工作，并接受环卫部门监督和指导；另外环保部 门负责将垃圾运至转运站。
（3）工商行政主管部门每年依法对物业管理企业进 行年检和年审；
（4）工商行政主管部门通过上面几项措施打击和惩 处违法经营的同时保护合法经营，维护物业管理 市场的正常秩序；
9
税务行政主管部门
（1）物业管理企业必须接受税务行政主管部门定期 与不定期的税务检查与指导；
（2）税务行政主管部门有权对违反税务规定<偷税、 漏税、骗税、抗税等>的物业管理企业依法给予行 政处罚；
2.1.4 其他相关机构
1.街道办事处是政府派出的最基层的政府机构，主 要承担社区管理职责，依法统筹规划、信息引导、 组织协调和监督检查。
2.居民委员会是在街道办事处的领导下，协助履行 最基层政府职能的由社区居民群众组成的的自治 组织。 物业管理企业、业主大会和业主委员会必须 接受居民委员会和街道办事处的指导，并积极配 合它们开展社区建设工作。
行政处罚：是国家行政机关或其他行政主体依据法 定职权和程序对违反行政法规尚未构成犯罪的相 对人给予的行政制裁的具体行政行为。包括罚款、 责令停产停业、吊销或暂扣许可证和营业执照、 行政拘留和劳动教养等。
10
物价行政主管部门
（1）我国的物业管理收费实行的是国家指导价<除 高档住宅小区、商场、写字楼等实行市场调节>；
安全管理原则：预防为主、人防、物防和技防三者互相结合。 消防管理方针：预防为主、消防结合。
（1）物业管理企业必须接受公安机关指导，对管理人员 进行岗前培训；
（2）物业管理企业对重大和有必要向公安机关上报的事 件必须及时上报并配合协助有关部门处理有关事件， 对知情不报等造成严重后果的承担法律责任；
（3）物业管理企业必须落实好自己所应负责的事项和知 晓有关事项的许可和审批权限<例如停车场收费必须经 公安交通管理部门审核批准方可实施>
在房屋售出前至正式由业主委员会选定物业管理 企业并与之签订《物业管理合同》之前这段时间，小 区的物业管理工作通常都是由开发商委托的物业管理 公司实行前期物业管理服务。它们所签订的合同称为 《前期物业服务合同》
4
Baidu Nhomakorabea
2.1 行政主管部门及相关管理单位
2.1.1 物业管理行政主管部门
2.1.1.1 物业管理行政管理体系 • 国家----建设部房地产业司: • 省(自治区) -----建设厅房地产业处: • 城市----房地产局物业管理处(科):
13
2.1.3 市政设施管理单位
（1）物业管理企业要和水、电、气、通信、供热等 单位建立明确的分工明细的同时要相互之间密切 配合，共同为业主或物业使用人提供满意的服务 而努力。
（2）水、电、气、通信、供热等单位把自己负责维 修和管理的事项委托给物业管理企业的，必须支 付相关费用并签订委托协议。
14
7
2.1.2 相关行政主管部门
• 工商行政主管部门 • 税务行政主管部门 • 物价行政主管部门 • 安全和消防管理部门 • 城市环卫和园林管理部门
8
工商行政主管部门
（1）物业管理企业在开业之前必须向工商行政主管 部门申请注册登记（取得营业执照）；
（2）物业管理企业必须接受工商行政主管部门的监 督与指导；
• 2.法人是指具有民事权利能力和民事行为能力， 依法独立享有民事权利、承担民事义务的社会组 织。 法人是相对于自然人的另一民事主体。 法人是法律赋予社会组织的一种民事主体资 格，即法律上的“人格”。 条件：依法成立（经过审批）；具有必要的 独立财产；有自己的名称、组织机构和场所；能 独立承担民事责任。
1.审批物业管理企业的经营资质； 2.组织物业管理从业人员的职业技能培训； 3.负责从业人员职业资格考试和职业资格证书的颁发与
管理； 4.监督和管理物业管理项目的招标投标活动； 5.《物业服务合同》的备案管理； 6.指导和监督日常物业管理活动； 7.组织物业管理企业参与各级优秀示范物业管理项目的
考核和评比。
第二章
物业管理体系
1
基本要求------学习目标
1、了解我国物业管理体系由哪些部门、单位组 成；
2、熟悉各相关部门、单位的性质、作用；
2、掌握各相关部门、单位的职责和相互关系；
3、重点掌握各相关部门、单位的职责和相互关 系。
2
补充知识点：
• 1.企业是指一切从事生产、流通或服务性活动， 以谋取经济利益为目的的经济组织。