【房地产城市进入】珠海-世联
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品牌房企集约化逐年提升，攻城拔寨制造业绩增长点——2016年， 本土龙头房企华发股份，在珠海销售金额达到215亿元，占其总销售 额的65%，各大品牌开发商，如保利、时代、万科、仁恒等，其在珠 海销售额也均在30亿元以上。珠海的优秀市场表现为各自集团贡献了 较高的营业额增长点，品牌开发商纷纷把握大湾区黄金时机，抢占市 场，扩大份额，助力房企业绩增长。
1.4【产业经济】
1.4.3 【经济】- 固定资产投资 固定资产投资稳健增长，但增速放缓，房地产占固定资产投资比例高达1/2.
2011-2016年固定投资、房地产投资发展
90
1600 1400 1200
42.90%
50.00%
1389.75
80
43%1305.14
40.00%
70
1135.14
35%
1.2.1【城市位置】 位处珠江口西岸，东眺香港，南连澳门，西临江门，北接中山，区位优越
p 地理位置 珠海位于广东省东南部，是珠江口西岸的核心城市，东 与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市， 北与中山市接壤。 p 土地面积 珠海陆地面积1724平方公里，行政区域划分为：设有香 洲区、金湾区、斗门区3个行政区，下辖15个镇、9 个街 道，并设立珠海市横琴新区、珠海高新技术产业开发 区 、珠海保税区、珠海高栏港经济区、珠海万山海洋开发 试验区5个经济功能区。 p 人口数量 珠海现有户籍人口112万，常住人口约167万。在《珠海 市城市总体规划（2001—2020年）（2015 年修订）》中 确定，到2020年，珠海常住人口将达180万。
163.41
161.42 162
160
159.03 158.26
158 156.02 156.76
156
154
152
150 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
常住人口（万人）
➢ 2011-2016年，珠海常住人口累计增长11万人，每年稳步 小幅增长；
➢ 2016年珠海常住人口达已167.5万人，根据十三五规划， 2020年，珠海常住人口将达180万。
片区划分
产业发展及功能定位、人口规划
区域利好
高新区 重点发展高等教育，研发、科技创新和旅 （唐家） 游休闲功能（唐家湾镇）
“三高一特”产业 深中通道、滨海资源
香洲 重点发展文化、旅游、休闲服务业（新老 城区 香洲、吉大、拱北、前山等组成）
行政服务中心、商贸中心 港珠澳大桥、城市之心、日月贝大剧院
南湾 以商务会展、行政服务、现代物流等功能 中 城区 为主（南屏、湾仔、洪湾） 心
l 空（航空港）—珠海航
空产业园已先于去年11月启 动；
➢ 珠海市“三高一特”产业体系规划已出台，依托横琴新区发展壮大的高端服务业将成今后经济发展的亮点。各区、各单位要大力发展 高端制造业、高新技术产业、高端服务业及特色海洋经济和生态农业。
➢ “三高一特”现代产业体系是指以高科技含量、高附加值、低能耗、低污染的产业群为核心，以技术、人才、资本、信息等高效运转 的产业辅助系统为支撑，主要包括高端制造业、高新技术产业、高端服务业、特色海洋经济和生态农业。
核心问题：
意义——品牌开发商为什么要进入珠海？
珠海城市战略不断升级，房地产未来形势前景可期——2017年3月 5日首次提出粤港澳大湾区城市群发展规划，珠海作为珠江西口岸核 心城市，随着2017年底港珠澳大桥的历史性通车，将承担起“世界级 大湾区桥头堡”这一重要角色。
房地产支柱型城市——自2010年起到2016年，房地产业常年占珠 海GDP的25%以上，一级土地供不应求，销售价格、成交面积稳步提 升，房地产发展前景可期。
2016年广东省人均金融机构存款余额（万元）
60 54.08
50
40 30 20 10
0 深圳
36.56
33.84
17.8
珠海
广州 佛山
15.58
13.97
10.42
8.87
中山
东莞 惠州
江门
5 肇庆
➢ 据统计数据显示，2016年末，珠海人均存款高达36.56万元， 全省第二。
数据来源：珠海统计年鉴
2015
2016
固定投资总额（亿元）
房地产投资总额（亿元）
房地产投资增幅（％）
2016年珠海房地产开发投资额（亿元）
160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%
房地产开发投资额（亿元）
同比增长率
➢ 2011-2016年，固定资产投资增速下降，但总体规模不断攀升 ➢ 2016年，固定资产投资金额达1389.75亿，占GDP总量的62% ➢ 房地产投资规模快速增长，2016年房地产投资规模已达2012年2.6倍
6.0 4.0
2.0
0.00
0.0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
珠海GDP（亿元）
GDP增速（％）
➢ 2010-2016年，珠海GDP持续高速增长，年均增速均超过 全省GDP增速；
➢ 2016年，珠海GDP总量已达2226.37亿元，较去年同比增 长8.5%
2016年广东省人均GDP排名及增幅
3.00%
2.00%
1.00%
0.00%
深圳 广州 珠海 佛山 中山 东莞 惠州 江门 阳江 肇庆
人均GDP（元）
涨幅
➢ 2016年，珠海人均GDP增长速度位居全省第二，人均GDP 全省前三。
数据来源：珠海统计年鉴
1.4【产业经济】
1.4.2 【经济】- 消费力分析 珠海居民人均可支配收入高，存款余额全省第二，消费力强劲。
2012
2013
2014
2015
2016
0.00%
国内旅游／万人
国内增幅
➢ 2011-2016年，旅游人数持续高速增长； ➢ 2016年旅游业带入游客超3400万，极大拉动珠海旅游经
济，带动房地产经济。
1.4【产业经济】
1.4.1【经济】- GDP分析 珠海GDP总量较低，但总体增速高位运行，人均GDP全省前三，经济实力支撑房价上行。
航空制造、 维修、展示 产业
广东省唯 一的民航 产业基地
商务、旅游、 科教产业
第三个由国 务院批准的 国家级新区
横琴新区
三灶航空港 高栏港组团
l 海（高栏港）—中船珠
海大型海洋工程装备制造业 基地项目；中海油深水海洋 工程装备制造基地项目等
l 陆（横琴岛）—国务院
总理温家宝24 日主持召开国 务院常务会议，讨论并原则 通过 《横琴总体发展规划》
2010-2016年城镇居民人均可支配收入及增速
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
11.00
13.19
14.78
25382
28731
32978
32344
16.00
14.00
12.00
9.10
8.60
35287 38322 40154
43.11
48.79
46.63
48.21
0 2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
第一产业（亿元） 第二产业（亿元） 第三产业（亿元）
➢ 2012-2016年，珠海三大产业规模持续上升，第三产业快速发展，2016年 首次超过第二产业生产总值；
➢ 2016年，第三产业规模已达1118.4亿，占全市产业总规模的50%
珠海行政区划分
1.1【城市定位】
1.城1.市1【定定位位】全国首批经济特区、珠江口西岸核心城市，粤港澳大湾区西岸桥头堡
经济特区，改革开放先试先行
3000亿投资推动珠江西岸腾飞 粤港澳大湾区，融入世界级城市圈
《珠海市城市总体规划（2001-2020年）（2015年修订）》，明确了建设珠江西岸核心城市，推进珠港澳、珠深穗、珠中江、粤西的区域合作 和珠中江一体化发展，构建粤港澳紧密合作示范区的城市发展目标。
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
城市宏观研究（城市定位、城市概况、城市人口、产业经济、交通配套、城市利好） 城市住宅市场研究（楼市政策、土地市场、住宅市场、区域住宅市场、投资策略） 城市商办市场研究（商业市场、写字楼市场、商改公寓市场） 城市发展预判（未来供应、板块预判、价格预判）
1.2【城市概况】
。
➢ 2016年珠海房地产投资约641亿元，同比增长22%，占固定资产 投资比例稳定维持在45%上下。接近珠海GDP总量的1/4.
1.4【产业经济】
1.4.4【产业】-城市产业定位 大湾区国际重大装备制造业中心，构建“三高一特”产业体系，产业加速升级
重化临港产业
珠三角西部 地区唯一规 划内的枢纽 港
珠海城市准入研究报告
2017年6月
前言：
珠海作为全国首批经济特区，自立市以来长期坚守“保护青山绿水”的发展基调，导致
经济体量在珠三角长期靠后，但随着时代的进步，环境保护和可持续发展已成为各个城市 的发展导向。珠海的各项人均指数、宜居指数、可持续发展力逐步受到国家层面的重视， 随着横琴自贸区的落地、粤港澳大湾区规划的提出，珠海的后发优势将更为凸显，未来产 业、地产、旅游、商贸将实现多位一体的跨越式发展。
珠海2011-2016年旅游人数及增幅
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
0
216114.702%319
2423
3121 289019.30%
3409
25.00% 20.00% 15.00%
7.30% 4.50%
8.00%
9.20%10.00% 5.00%
2011
➢ 西部生态新城：以“生态宜居”为基本理念，以道路交通、市政基础设施建设先行，科学经营城市开发，逐步完善生态景观、公共服务设施配套，
1.3【城市人口】
1.3.1【人口规模】 常住人口稳步增长，旅游人口高速增长，极大拉升本地经济。
2010-2016 年珠海常住人口
170 167.53
168
166
164
1.4【产业经济】
1.4.5【产业】- 构成分析 第二、第三产业为城市核心产业，比例接近发达城市水平。
1200
1000
796.28 800
668.7 600
珠海三大产业结构
849.05 770.22
939.04 869.49
1006.09172.34
1118.39 1059.77
400
200 38.84
1.2【城市概况】
1.2.2【城市演变】 中心城区趋于饱和，重点向南发展横琴自贸区，向西发展斗门、金湾区。
西部生态新城
情侣路海岸线
➢ 《情侣浪漫风情海岸整体提升规划》：以“浪漫之旅、国际海岸”为 目标，将从交通体系、水陆融合、公共性、文化内涵、海视角、城市特色等 方面对情侣路海岸进行全面提升，塑造“一带九湾”的总体空间格局，力争把情侣路 建设成为最具国际影响力、最具滨海特色的浪漫风情海岸 带 。
【数据来源：珠海市统计局】
1.4【产业经济】
1.4.6【产业】- 产业总体规划 三大片区渐进发展、集约组团，高新制造、文体旅游、商务金融产业协同发展。
深中大桥
斗门古镇旅游区
西部新城
科教城
日月贝歌剧院
香洲城区
城市之心改造
港珠澳大桥
南湾城区
会展中心
环球影视城 横琴新区
WTA网球馆
长隆
金湾航空新城
珠海市城市总体规划（2001-2020）（2015年修订）
60
1000 800 638.37
787.62
960.89
30.00% 50
6412.20.030%20.00%
40
600
12.60%
524.10
372.50
பைடு நூலகம்
388.30
400
266.50
242.10
200 -5.70%
30 10.00%
20
0.00%
10
0
0
-10.00%
2011
2012
2013
2014
180000 160000 140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
10.00%
9.07%
9.00%
7.92%
5.21% 4.73%
6.25% 5.52%
7.41% 7.22%
8.00% 7.00%
6.00%
4.915%.00% 4.14% 4.00%
2010-2016 年珠海地区生产总值及增速
2500.00 2000.00 1500.00 1000.00
500.00
12.9 11.3
14.0
12.0
10.9
10.4
10.0
10.0
8.5 8.0 7.3
1210.79 1410.34 1 509.24 1 679.00 1867.21 2 024.98 2 226.37
10.00 8.00 6.00
4.78 4.00
1.92
2.00
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0.00 2016
城镇居民人均可支配收入（元）
同比增长（％）
➢ 2010-2016年，珠海人均可支配收入不断提高，年均增幅达9% ；
➢ 2016年，珠海人均可支配收入达40154元，位居全省第五。
1.4【产业经济】
1.4.3 【经济】- 固定资产投资 固定资产投资稳健增长，但增速放缓，房地产占固定资产投资比例高达1/2.
2011-2016年固定投资、房地产投资发展
90
1600 1400 1200
42.90%
50.00%
1389.75
80
43%1305.14
40.00%
70
1135.14
35%
1.2.1【城市位置】 位处珠江口西岸，东眺香港，南连澳门，西临江门，北接中山，区位优越
p 地理位置 珠海位于广东省东南部，是珠江口西岸的核心城市，东 与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市， 北与中山市接壤。 p 土地面积 珠海陆地面积1724平方公里，行政区域划分为：设有香 洲区、金湾区、斗门区3个行政区，下辖15个镇、9 个街 道，并设立珠海市横琴新区、珠海高新技术产业开发 区 、珠海保税区、珠海高栏港经济区、珠海万山海洋开发 试验区5个经济功能区。 p 人口数量 珠海现有户籍人口112万，常住人口约167万。在《珠海 市城市总体规划（2001—2020年）（2015 年修订）》中 确定，到2020年，珠海常住人口将达180万。
163.41
161.42 162
160
159.03 158.26
158 156.02 156.76
156
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150 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
常住人口（万人）
➢ 2011-2016年，珠海常住人口累计增长11万人，每年稳步 小幅增长；
➢ 2016年珠海常住人口达已167.5万人，根据十三五规划， 2020年，珠海常住人口将达180万。
片区划分
产业发展及功能定位、人口规划
区域利好
高新区 重点发展高等教育，研发、科技创新和旅 （唐家） 游休闲功能（唐家湾镇）
“三高一特”产业 深中通道、滨海资源
香洲 重点发展文化、旅游、休闲服务业（新老 城区 香洲、吉大、拱北、前山等组成）
行政服务中心、商贸中心 港珠澳大桥、城市之心、日月贝大剧院
南湾 以商务会展、行政服务、现代物流等功能 中 城区 为主（南屏、湾仔、洪湾） 心
l 空（航空港）—珠海航
空产业园已先于去年11月启 动；
➢ 珠海市“三高一特”产业体系规划已出台，依托横琴新区发展壮大的高端服务业将成今后经济发展的亮点。各区、各单位要大力发展 高端制造业、高新技术产业、高端服务业及特色海洋经济和生态农业。
➢ “三高一特”现代产业体系是指以高科技含量、高附加值、低能耗、低污染的产业群为核心，以技术、人才、资本、信息等高效运转 的产业辅助系统为支撑，主要包括高端制造业、高新技术产业、高端服务业、特色海洋经济和生态农业。
核心问题：
意义——品牌开发商为什么要进入珠海？
珠海城市战略不断升级，房地产未来形势前景可期——2017年3月 5日首次提出粤港澳大湾区城市群发展规划，珠海作为珠江西口岸核 心城市，随着2017年底港珠澳大桥的历史性通车，将承担起“世界级 大湾区桥头堡”这一重要角色。
房地产支柱型城市——自2010年起到2016年，房地产业常年占珠 海GDP的25%以上，一级土地供不应求，销售价格、成交面积稳步提 升，房地产发展前景可期。
2016年广东省人均金融机构存款余额（万元）
60 54.08
50
40 30 20 10
0 深圳
36.56
33.84
17.8
珠海
广州 佛山
15.58
13.97
10.42
8.87
中山
东莞 惠州
江门
5 肇庆
➢ 据统计数据显示，2016年末，珠海人均存款高达36.56万元， 全省第二。
数据来源：珠海统计年鉴
2015
2016
固定投资总额（亿元）
房地产投资总额（亿元）
房地产投资增幅（％）
2016年珠海房地产开发投资额（亿元）
160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%
房地产开发投资额（亿元）
同比增长率
➢ 2011-2016年，固定资产投资增速下降，但总体规模不断攀升 ➢ 2016年，固定资产投资金额达1389.75亿，占GDP总量的62% ➢ 房地产投资规模快速增长，2016年房地产投资规模已达2012年2.6倍
6.0 4.0
2.0
0.00
0.0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
珠海GDP（亿元）
GDP增速（％）
➢ 2010-2016年，珠海GDP持续高速增长，年均增速均超过 全省GDP增速；
➢ 2016年，珠海GDP总量已达2226.37亿元，较去年同比增 长8.5%
2016年广东省人均GDP排名及增幅
3.00%
2.00%
1.00%
0.00%
深圳 广州 珠海 佛山 中山 东莞 惠州 江门 阳江 肇庆
人均GDP（元）
涨幅
➢ 2016年，珠海人均GDP增长速度位居全省第二，人均GDP 全省前三。
数据来源：珠海统计年鉴
1.4【产业经济】
1.4.2 【经济】- 消费力分析 珠海居民人均可支配收入高，存款余额全省第二，消费力强劲。
2012
2013
2014
2015
2016
0.00%
国内旅游／万人
国内增幅
➢ 2011-2016年，旅游人数持续高速增长； ➢ 2016年旅游业带入游客超3400万，极大拉动珠海旅游经
济，带动房地产经济。
1.4【产业经济】
1.4.1【经济】- GDP分析 珠海GDP总量较低，但总体增速高位运行，人均GDP全省前三，经济实力支撑房价上行。
航空制造、 维修、展示 产业
广东省唯 一的民航 产业基地
商务、旅游、 科教产业
第三个由国 务院批准的 国家级新区
横琴新区
三灶航空港 高栏港组团
l 海（高栏港）—中船珠
海大型海洋工程装备制造业 基地项目；中海油深水海洋 工程装备制造基地项目等
l 陆（横琴岛）—国务院
总理温家宝24 日主持召开国 务院常务会议，讨论并原则 通过 《横琴总体发展规划》
2010-2016年城镇居民人均可支配收入及增速
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
11.00
13.19
14.78
25382
28731
32978
32344
16.00
14.00
12.00
9.10
8.60
35287 38322 40154
43.11
48.79
46.63
48.21
0 2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
第一产业（亿元） 第二产业（亿元） 第三产业（亿元）
➢ 2012-2016年，珠海三大产业规模持续上升，第三产业快速发展，2016年 首次超过第二产业生产总值；
➢ 2016年，第三产业规模已达1118.4亿，占全市产业总规模的50%
珠海行政区划分
1.1【城市定位】
1.城1.市1【定定位位】全国首批经济特区、珠江口西岸核心城市，粤港澳大湾区西岸桥头堡
经济特区，改革开放先试先行
3000亿投资推动珠江西岸腾飞 粤港澳大湾区，融入世界级城市圈
《珠海市城市总体规划（2001-2020年）（2015年修订）》，明确了建设珠江西岸核心城市，推进珠港澳、珠深穗、珠中江、粤西的区域合作 和珠中江一体化发展，构建粤港澳紧密合作示范区的城市发展目标。
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
城市宏观研究（城市定位、城市概况、城市人口、产业经济、交通配套、城市利好） 城市住宅市场研究（楼市政策、土地市场、住宅市场、区域住宅市场、投资策略） 城市商办市场研究（商业市场、写字楼市场、商改公寓市场） 城市发展预判（未来供应、板块预判、价格预判）
1.2【城市概况】
。
➢ 2016年珠海房地产投资约641亿元，同比增长22%，占固定资产 投资比例稳定维持在45%上下。接近珠海GDP总量的1/4.
1.4【产业经济】
1.4.4【产业】-城市产业定位 大湾区国际重大装备制造业中心，构建“三高一特”产业体系，产业加速升级
重化临港产业
珠三角西部 地区唯一规 划内的枢纽 港
珠海城市准入研究报告
2017年6月
前言：
珠海作为全国首批经济特区，自立市以来长期坚守“保护青山绿水”的发展基调，导致
经济体量在珠三角长期靠后，但随着时代的进步，环境保护和可持续发展已成为各个城市 的发展导向。珠海的各项人均指数、宜居指数、可持续发展力逐步受到国家层面的重视， 随着横琴自贸区的落地、粤港澳大湾区规划的提出，珠海的后发优势将更为凸显，未来产 业、地产、旅游、商贸将实现多位一体的跨越式发展。
珠海2011-2016年旅游人数及增幅
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
0
216114.702%319
2423
3121 289019.30%
3409
25.00% 20.00% 15.00%
7.30% 4.50%
8.00%
9.20%10.00% 5.00%
2011
➢ 西部生态新城：以“生态宜居”为基本理念，以道路交通、市政基础设施建设先行，科学经营城市开发，逐步完善生态景观、公共服务设施配套，
1.3【城市人口】
1.3.1【人口规模】 常住人口稳步增长，旅游人口高速增长，极大拉升本地经济。
2010-2016 年珠海常住人口
170 167.53
168
166
164
1.4【产业经济】
1.4.5【产业】- 构成分析 第二、第三产业为城市核心产业，比例接近发达城市水平。
1200
1000
796.28 800
668.7 600
珠海三大产业结构
849.05 770.22
939.04 869.49
1006.09172.34
1118.39 1059.77
400
200 38.84
1.2【城市概况】
1.2.2【城市演变】 中心城区趋于饱和，重点向南发展横琴自贸区，向西发展斗门、金湾区。
西部生态新城
情侣路海岸线
➢ 《情侣浪漫风情海岸整体提升规划》：以“浪漫之旅、国际海岸”为 目标，将从交通体系、水陆融合、公共性、文化内涵、海视角、城市特色等 方面对情侣路海岸进行全面提升，塑造“一带九湾”的总体空间格局，力争把情侣路 建设成为最具国际影响力、最具滨海特色的浪漫风情海岸 带 。
【数据来源：珠海市统计局】
1.4【产业经济】
1.4.6【产业】- 产业总体规划 三大片区渐进发展、集约组团，高新制造、文体旅游、商务金融产业协同发展。
深中大桥
斗门古镇旅游区
西部新城
科教城
日月贝歌剧院
香洲城区
城市之心改造
港珠澳大桥
南湾城区
会展中心
环球影视城 横琴新区
WTA网球馆
长隆
金湾航空新城
珠海市城市总体规划（2001-2020）（2015年修订）
60
1000 800 638.37
787.62
960.89
30.00% 50
6412.20.030%20.00%
40
600
12.60%
524.10
372.50
பைடு நூலகம்
388.30
400
266.50
242.10
200 -5.70%
30 10.00%
20
0.00%
10
0
0
-10.00%
2011
2012
2013
2014
180000 160000 140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
10.00%
9.07%
9.00%
7.92%
5.21% 4.73%
6.25% 5.52%
7.41% 7.22%
8.00% 7.00%
6.00%
4.915%.00% 4.14% 4.00%
2010-2016 年珠海地区生产总值及增速
2500.00 2000.00 1500.00 1000.00
500.00
12.9 11.3
14.0
12.0
10.9
10.4
10.0
10.0
8.5 8.0 7.3
1210.79 1410.34 1 509.24 1 679.00 1867.21 2 024.98 2 226.37
10.00 8.00 6.00
4.78 4.00
1.92
2.00
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0.00 2016
城镇居民人均可支配收入（元）
同比增长（％）
➢ 2010-2016年，珠海人均可支配收入不断提高，年均增幅达9% ；
➢ 2016年，珠海人均可支配收入达40154元，位居全省第五。