房地产信托业务详细介绍(精)

5
第五章 房地产信托业务
第二节 房地产信托存、贷款业务
一、房地产信托存款
• 房地产信托存款，是在特定的资金来源范围内，由信托机构办理 的与房地产业务发生密切联系的存款。 （一）房地产信托存款的范围 1 ．开发企业主管部门委托投资或贷款的信托资金。 2 ．劳动保险机构的劳保基金。 3 ．科研单位的科研基金。
8
第五章 房地产信托业务
（5）甲方在存款时应在存单留底卡片上预留印鉴。存款到期甲方持 乙方开给的存单，并在存单背面加闸预留印鉴方能办理提款手续。 （6）本协议正本一式二份，甲乙双方各持一份、副本____份由 ________方存查。 （7）干尽事宜，双方经协商同意后可另定协议作为补充，共同执行。 甲方（公章） 乙方（公章） 负责人（代表）签章 地址： 电话： 开户银行： 帐号： 负责人（代表）签章 地址： 电话： 开户银行： 帐号：
1
第五章 房地产信托业务
第七章 房地产信托业务
第一节 房地产信托业务简介
一、房地产信托的概念 • 信托是一种以信任为基础由受托人按照委托人的特定目的和要求， 使用和控制财产的金融性活动.房地产信托是指信托机构受委托人 的委托为受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房 地产及相关资财的一种信托行为。在房地产的信托业务中人们把 如代收地租或房租等不动产信托，称为管理信托；把出卖土地或 建筑物等不动产的信托称为处分信托。 • 房地产信托业务主要包括房地产信托投资；房地产信托存贷款； 房地产代理集资信托，房地产信用担保等等，它属于中间性房地 产金融业务。
签证金额（大写）人民币_______________
结算方式___________付款日期______年______月_____日 开户行意见：___________________________（签章）
账号_____________
金额（大写）_______________小写（￥）___________ 定期_________到期日________利率__________
支取日___________本息合计：_____________
会计
复核
记账
12
第五章 房地产信托业务
二、房地产信托贷款
• 房地产信托贷款是金融信托机构运用吸收的房地产信托存款，自 有资本金和筹集的其它资金向房地产领域发放的贷款。
（一）房地产信托贷款的对象及其条件 1．凡从事房地产开发经营的企业，确有需要，用途合理，符合国家 房地产政策等均可作为房地产信托贷款对象。 2 ．申请房地产信托贷款条件。包括： （1）具有法人资格；
（2）企业必须实行独立经济核算，内部管理制度和财务制度健全；
（3）必须拥有符合国家规定比例的自有资金；并具有一定的承担风 险的能力；
3．存户在信托机构开立房地产信托存款帐户，并预留印鉴。 4 ．存户将存款划入信托机构帐户。 5 ．存款入账后，信托机构向存户开出《定期信托存单》一式三联 （如下）并从款项入账日起开始计息。 6 ．存户到期提取存款时，交回存单（第二联）经核对预留印鉴无误 后由收受存款的信托机构将款项本息一并划回原存户银行账户， （存款于转出当日不计息），存款协议书同时终止。
• 2 ．定期合作投资。定期合作投资是投资各方事先商定投资期限， 即投资回收期，一般为2~6年。在合资期间，投资各方按投资比 例分享收益、承担经济风险。投资期满后投资各方收回所投入资 金。 • 3 ．保息分红投资。保息分红投资是信托机构在投资时事先商定 由房地产合资企业在投资期间，按照信托机构投资金额定期（一 般按季）支付利息，年终再参与一定比例分红。从严格意义上讲， 保息分红投资不能算作真正的投资，而是介于投资与贷款之间的 一种融资形式。
16
第五章 房地产信托业务
• 目前金融信托机构在投资房地产开发企业时主要采用以下几种方 式。
• 1．长期合作投资。信托机构在投资时，不需事先与合作者商定投 资回收期，而作为投资企业的长期合作者，只要投资的房地产企 业经营正常，投资合作关系就一直存在。合资各方实行共同投资 共同管理共享利益，共担风险。
17
第五章 房地产信托业务
二、房地产信托投资特点
1 ．投资的政策性与计划性。
2 ．投资资金使用的长期性。 3 ．投资的风险性与收益的不稳定性。所谓风险性是指房地产投资者 在投资过程中不能获得预期收益，造成资本金损失。 • 购买力风险是对房地产投资最具有威胁力的风险。房地产销售存 在着出售和出租两种形式，在出售房地产商品时，如果房地产商 品的售价或租价过高就会使市场需求量降低，房屋空置率增加， 使房地产投资者收益降低；如果房地产商品售价或租价计得过低， 又会影响房地产投资者按期收回资金。 • 期末风险是指投资者拥有的房地产在期末时的价值。 • 房地产信托投资收益不具有稳定性，它直接与合资企业的开发经 营状况和市场需求相联系。
（二）房地产信托贷款的特点与作用
1 ．灵活、方便、及时。 2 ．增强房地产经营、开发企业的竞争机制。
14
第五章 房地产信托业务
第三节 房地产信托投资
• 房地产信托投资是指具有房地产开发经营权的信托投资公司运用 自有资金和信托资金以投资者身份直接参与对房地产的投资。
一、房地产信托投资的种类与方式
（一）房地产信托投资一般分为两类： 1 ．直接投资。房地产信托机构运用自有资金开发、经营。
7
第五章 房地产信托业务
房地产信托存款协议书
(
)房信存字第
号
甲方:××企业(团体) 乙方:××信托投资公司 经甲、乙双方商定下列条款共同遵守： （1）甲方以自主使用的_____资金_______万元存入乙方，在转入乙 方帐户后由乙方签给________号房地产信托存款定期存单，存取款通过 转帐结算。 （2）定期为____年____个月，自_____年_____月_____日起至______ 年_____月______日止。 （3）存款年利率为____%。 （4）存款未到期，不得提前支取，甲方如遇特殊情况急需用款，经 乙方同意后可凭存单向乙方办理抵押贷款或贴现。存款到期未办转期， 逾期按银行同期活期利率计息。
19
第五章 房地产信托业务
××银行××市信托投资公司国内金融担保签证申请书
______年______月_______日
申请人（全称）____________（公章） 法人代表__________________（签章）
对方签约人（全称）____________ （签章）
交易内容： 购买××商品房 附：①商品房预售合同②有关资料 申请担保
18
第五章 房地产信托业务
第四节 房地产信托其它业务
• 为适应房地产经济发展的需要，目前我国金融信托机构还开办了 房地产信用担保，代理买卖、保管房地产有价证券，不动产信托 等业务。
• 一、房地产信用担保
• 房地产信用担保是金融信托机构向房地产商提供的一种信用保证 服务。 • 信用担保的具体办理程序如下：1 ．购房人向信托机构提出要求 信用签证担保时，应向信托机构提出正式的书面申请，并提供房 地产预售合同及有关资料（如准予购买商品房批文等），填制 “国内金融担保签证申请书“简称申请书）如下：
10
第五章 房地产信托业务
______________信托投资公司 房地产信托存款存单 协议书号码________
日期_____________
兹收到：______________ 账号_____________
金额（大写）_______________小写（￥）___________
定期_________到期日________利率__________
2
第五章 房地产信托业务
二、房地产信托关系成立的必备条件
• 在开办房地产信托业务过程中必然要涉及到委托者，受托者和受 益者三方围绕信托财产而产生的信用关系。因此，明确信托关系 各方的地位和责任，将有利于房地产信托业务的顺利开展。
（一）明确房地产信托业务中有关各方的地位 • 房地产信托关系的成立，都必须有三方的关系人，即委托人、受 托人、受益人。委托人必须是拥有土地使用权，或房产所有权， 或者能独立支配的人。其在整个房地产信任关系中处于主动的地 位；受托人（信托公司）是接受并承办房地产信托要求的人，它 是根据委托人的要求，对信托房（地）产进行经营管理和处分。 受益人是享受到信托财产利益的人。 • 一般情况下，委托人即是受益人称“自益信托”，如委托人非受 益人则称为“他益信托”。
3
第五章 房地产信托业务
（二）应有说明房地产信托关系成立的依据
1 ．办理房地产信托必须由委托人与受托人双方订立契约 （或称合同，协议）也可以章程、条例、委托书形式 来明确信托关系。这是使信托业务在法律上被承认、 生效的首要条件。
２ ．发布房地产信托公告。 （三）有明确的信托目的
• 房（地）产信托关系的设立应有明确目的。如有的是 以房地产产权转移为目的，（房地产出售，交换等）； 有的是以房地产增值为目的（房地产出租，收取租金 等）。
支取日___________本息合计：_____________ （信托公司）有效签章______________
11
第五章 房地产信托业务
______________信托投资公司
房地产信托存款（卡片）账 协议书号码________ 日期_____________
户名：______________
2 ．间接投资。即证券投资，是信托机构用自有资金购买房地产开发 经营企业的股票，债券等有价证券借以获取收益的行为。
15
第五章 房地产信托业务
（二）房地产信托直接投资的方式
• 房地产信托直接投资方式可分为两种：
• 一种是“股权式投资”，即由信托机构委派代表参与 对投资的房地产企业的领导和经营管理，并以投资比 例作为分配利润或承担亏损责任的依据。 • 第二种方式是“契约式投资”，即仅作资金投入，不 参与经营管理。这种方式的投资，信托机构投资后按 商定的固定比例，在一定年限内分取投资收益，到期 后或继续投资，或出让股权并收回所投资金。 • 上述两种形式，前一种承担的风险较大，后一种相对 稳妥一些。
（4）在银行开立账户；
13
第五章 房地产信托业务
（5）经过保险的房地产作抵押，主要有土地使用权，房产所有权， 在抵押是坏须到房地产管理部门登记。
（6）有符合国家房地产政策的项目建议书和项目任务书； （7）申请的项目已经有关主管部门（如计经委）同意立项，并已纳 入当年建房计划，并已具备开（施）工条件。 （8）在房地产信托贷款的借款合同中除一般银行借款合同条款外， 还应注明企业自筹资金渠道，借款使用后的经济效益，还款计划， 并附上房地产投资项目的可行性报告； （9）房地产信托贷款期限一般不超过三年； （10）房地产信托贷款利率可在国家统一规定的贷款利率上下一定 的幅度内浮动，利息可按季收取，也可利随本清。
4 ．各种学会、基金会的基金。
5 ．各级财政部分委托投资或贷款的信托资金。 6 ．其他企事业单位为购建住宅的信托资金。 7 ．城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。
6
第五章 房地产信托业务
（二）房地产信托存款的办理程序 1 ．存款企业提出存款的要求，并说明存入金额和期限。
2 ．由信托机构的法人代表或授权委托代表与存款企业签订《房地产 信托存款协议书》如下。
4
第五章 房地产信托业务
三、房地产信托业务特点
１ ．信托房产所有权与地产使用权具有转移性是房地产信托关系成 立的前提。 ２ ．办理信托的房地产具有独立性。 ３ ．房地产信托的收益分配具有特殊性。 ４ ．房地产信托业务方式具有灵活性。 四、房地产信托的职能的作用
（一）房地产信托的职能
１ ．财务管理职能。２ ．金融职能。３ ．信用服务职能。 （二）房地产信托的作用 1 ．促进了金融体制改革，开拓了金融业的业务领域。 2 ．开辟了房地产业筹资，融资的新渠道，沟通了横向联系，促进 经济协作
9
第五章 房地产信托业务
______________信托投资公司
房地产信托存款贷方传票
协议书号码________
日期_____________
户名：______________
账号_____________
金额（大写）_______________小写金额（￥）___________
定期_________到期日________利率__________ 会计分录：借： 会计 复核 记账 贷：