共有面积分摊原则、方法及案例..

2、商业铺位、车位等分户权界线取 其分隔墙的中线，无分隔墙时取界址点 的连线。 3、整层为一户时，分户权界线为该 层外墙边线，户与公共建筑之间的分隔 墙以中心线为界。 4、整单元为一户时，分户权界线为 单元间共墙的中线或伸缩缝为界，山墙 部位取外墙边线。
（三）共有建筑面积的内容
• 不应分摊的建筑面积 • 应分摊的共有建筑面积
（四）共有建筑面积的分摊原则
• 产权各方有合法权属分割文件或协议的， 按文件或协议规定执行。 • 产权各方无合法产权分割文件或协议的， 按与共有建筑相关的房屋建筑面积比例 进行分摊。
武汉市共有建筑面积的分摊原则
• 异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有 部位的，各户建筑面积在各自范围内单独计算， 其房屋外墙体全部计入各户房屋建筑面积内， 毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。 • 异产毗连房屋存在有无法分割的共有部位 的，各户建筑面积应进行共有建筑面积分摊计 算。 • 共有建筑面积的分摊与计算，一般以栋为 单位进行。功能单一的房屋一般采取整体分摊 的方法，多功能房屋一般采取多级分摊的方法。 • 共有面积分摊后，各分户权属建筑面积之 和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。
房屋的共有建筑面积
• 房屋共有建筑面积系指 各产权主共同占有或共 同使用的建筑面积房屋 的产权面积系指产权主 依法拥有房屋所有权的 房屋建筑面积。
成套房屋套内建筑面积
• 成套房屋的套内建筑 面积由套内房屋的使 用面积，套内墙体面 积，套内阳台建筑面 积三部分组成
房屋共有建筑面积
• 房屋共有建筑面积指 房屋内多个产权人共 同占有或共同使用的 面积。
功能区与参摊区
• 功能区 ：依据房屋的使 用功能或者共有某一公 共面积而划分的区域。 • 参摊区：即参加分摊计 算的区域，指房屋中参 加分摊某一共有建筑面 积的范围（可以为层、 单元、套、间、或综合 区间等）
面积测算关系图
（二）产权单元权属界限的确定 1、成套房屋的分户权界线取其外墙或分 户隔墙的中心线。
不应分摊的建筑面积
1、设计为人防工程的房屋以及避难层（间），或利 用人防工程、避难层（间）的公共服务用房。 2、独立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下 室中独立使用的车位、车库、仓库、杂（储）物间等； 作为机动车、非机动车集中停放的部位等。 3、建在栋内或栋外，为他栋或多栋服务的变（配） 电房、水泵房、值班警卫房wk.baidu.com管理用房、设备用房、公 共走廊、市政设施用房及为社区服务的公用房屋等。 4、规划批准的层高在2.20米及其以上的设备（结构） 转换层；房屋中用作休憩、绿化等公共开放的架空部分； 用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑物。 5、物业公司的经营办公用房。 6、法律、法规规定的其他情形。
套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房 屋使用空间的面积，以水平投影 面积按以下规定计算： a) 套内使用面积为套内卧室、起居 室、过厅、过道、厨房、卫生间、 厕所、贮藏室、壁柜等空间面积 的总和。 b) 套内楼梯按自然层数的面积总和 计入使用面积。 c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、 通风道、管道井均计入使用面积。 d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。
整体分摊计算
1）分摊公式： • 基本单元的共有建筑面积=共有建筑面积分摊 系数×基本单元套内建筑面积 • 共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积之和÷ 各基本单元套内建筑面积之和 2）采用整体分摊条件分析 • （1）使用功能单一的房屋，房屋基本单元对 共有面积的共有情况一致 • （2）一栋房屋虽然具有多种使用功能，但各 基本单元对共有建筑面积共有情况一致
2、共有建筑面积的确认
• 1）由房屋建设单位在经规划部门核准后 的设计平面图上对共有部位进行标识。 • 2）共有面积确认前，房屋建设单位应出 具共有部位的情况说明。 • 3）房屋进行实测的，还需要房产测绘人 员根据图纸在现场逐一检核、勘测，并 确认其功能和共有情况。
3、共有建筑面积按比例分摊
的计算公式
应分摊的共有建筑面积
应分摊的共有建筑面积指除不应分摊的建筑面积外，设在 本栋内为本栋房屋服务的由多个产权人共同占有和使用的部分， 一般包括以下部分： 1、栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、 提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道等的建筑面积。 2、栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等 水平通道的建筑面积。 3、栋内共有的突出屋面的水箱间、电梯机房、楼梯间等的 建筑面积。 4、栋内为本栋服务设在地下或地上的变电室、消防控制室、 水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋、 某一层或某几个单元服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 5、位于建筑物外墙中心线外侧的墙体。套与公共建筑之间 的分隔墙以中心线为界，位于公共建筑一侧的墙体计入公共建 筑。 6、法律、法规规定的其他情形。
（五）共有面积的分摊方法
1、共有面积的分类 2、共有面积的确认 3、共有面积的计算公式 4、共有面积的计算 5、共有面积现状的处理 方式
1、共有建筑面积的分类：
1）整栋共有的建筑面积 2）功能区间专用的共有建筑面积 3）功能区内专用的共有建筑面积 4）功能区内局部区域专用的共有建 筑面积 5）其他共有建筑面积
四、房屋共有面积分摊
• 相关概念
• 产权单元权属界限的确 定 • 共有面积的内容 • 共有面积的分摊原则 • 共有面积的分摊方法 • 案例分析
（一）相关面积概念
• • • • • 房屋产权面积 成套房屋套内建筑面积 房屋共有建筑面积 房屋使用面积 功能区与参摊区
房屋的产权面积
• 房屋的产权面积系指 产权主依法拥有房屋 所有权的房屋建筑面 积。房屋产权面积由 直辖市、市、县房地 产行政主管部门登记 确权认定
• • δSi=K· Si K=ΣδSi /ΣSi
式中：K—共有建筑面积的分摊系数； Si—各单元参加分摊的建筑面积，m² ； δSi—各单元参加分摊所得的分摊面，m² ； ΣδSi—需要分摊的分摊面积总和，m² ； ΣSi—参加分摊的各单元建筑面积总和，m² 。
4、共有面积的计算
• 整体分摊计算 • 多级分摊计算