既有房屋安全管理现状及对策

既有房屋安全管理现状及对策
随城市化的快速发展，房屋使用安全性成为民生工程的重要内容；房屋安全更深远的意义在于承载着社会的和谐、稳定、发展；本文对房屋的安全管理进行阐述。

标签：安全管理；问题和对策；全寿命周期管理
前言
既有房屋是指投入使用两年（含两年）以上的房屋。

既有房屋安全管理成为建筑物全寿命周期管理中时间跨度最大，管理难度最大的环节。

所以此环节的管理急需法制化、规范化。

一、既有房屋的安全隐患
1.设计、施工问题埋下的安全隐患
我国既有房屋安全管理的重心在房龄三十年以上的房屋，限于当时经济状况和建造标准，大量房屋在建设过程中存在缺乏设计环节或者设计质量不高及不正规施工等现象，给房屋安全带来安全隐患。

2.构件承载力降低带来的安全隐患
房屋结构构件材料自然老化、强度降低、缺乏日常维护或者房屋在反复装修过程中破坏了结构构件，导致房屋局部甚至整体结构承载能力降低，减少建筑物的安全储备，给建筑物带来安全隐患。

3.建筑外设物带来的安全隐患
空调外机支架、建筑幕墙、大型户外广告牌等建筑外设物的不规范安设均会带来安全隐患。

建筑外设物与主体结构的联系构件以及外设物本身都会老化，一旦受台风、热带气旋、龙卷风等侵袭，给建筑带来安全隐患。

4.房屋装修、改造带来的安全隐患
房屋所有人（或使用人）在装修改造中拆改承重墙体，改变房屋使用功能，增加楼面荷载，任意加层等改造行为都会对原有建筑物的安全带来严重的安全隐患。

二、既有房屋安全管理的现状和问题
我国既有房屋安全管理的真正起步是从我国实行《城市危险房屋管理规定》
（建设部令第129号）后，主要以危旧房屋的安全管理作为重点。

各级政府管理部门在房屋安全管理理念、法律法规建设、管理机构建立建设、管理制度建设等方面，经过不断的探索与实践后有所突破和发展，但仍然存在许多不足。

1.安全管理
各级政府部门在房屋安全管理过程中从以往的“重建设、轻管理”转变为“建设”和“管理”并重。

2.法规建设
许多城市出台了房屋安全管理方面的专项地方法规规章，内容大致包括房屋安全鉴定管理、白蚁防治、住宅室内装饰装修、危险房屋日常管理，房屋安全管理工作等。

法规规章不再局限于危旧房管理，而是上升到“房屋安全”理念。

但是地方法规只适用于当地，那些没有立法权的地区，只能依据建设部令第129号，其内容已经无法满足房屋安全管理的需求。

从建筑物的寿命周期理念出发，寿命周期的各个阶段都有相应的法律法规，包括立项、可行性研究、征地、规划、设计、招投标、施工、监理、验收、审计等环节，只有房屋使用阶段的安全管理，尚缺乏权威性和实用性的法律法规。

3.安全管理制度
尽管我国已经基本建立房屋建设阶段的安全管理制度，但房屋使用阶段安全管理制度和拆除阶段的安全管理制度还不完善。

从房屋建筑物全寿命周期的观念出发，房屋的安全管理应该在寿命周期的各个阶段实现全程管理，所以亟需发展和完善房屋使用阶段和拆除阶段的安全管理制度。

建筑物建设阶段的安全管理力度决定着建筑物的先天条件，建筑质量问题有很大的隐蔽性和滞后性，建筑物一旦竣工交付使用，建筑物先天的质量问题就会被隐藏，如若建筑物先天质量缺陷会给房屋使用阶段埋下安全隐患，轻则影响正常使用，重则导致建筑物提前报废。

目前，建筑物使用阶段的安全管理主要包括对建筑物的定期检查，结构变动的许可制度，外设附加物的备案制度，危险房屋的鉴定和治理以及房屋安全的应急预案制度，这些安全管理处于多部门管理的状态，而且管理制度不全面，管理力度不足。

4.房屋安全管理部门
我国当前涉及的建筑物管理部门有规划、行政执法、房管、物业等多个部门，但是各个部门管理职责划分不清，管理和执法分离，存在管理盲区和管理缺陷，使得一些危机房屋安全的行为无法有效制止。

5.房屋安全使用意识
房屋使用人私自拆改房屋承重构件；违章搭建；改变房屋使用功能；对相邻建筑物的施工影响置之不理等。

还有不主动排除房屋存在的安全隐患，不重视公
共建筑的安全问题。

群众不了解房屋使用安全的基本常识及法律法规，“重使用、轻安全”。

三、加强既有房屋安全管理工作的对策
1.加强房屋使用和拆除阶段的法律法规建设，依法监督管理。

国家应专门制定一部综合性的，针对房屋安全管理与鉴定的法规或规章，规范鉴定市场，加大房屋安全管理力度。

目前，杭州、广州等地都已经出台相应的地方性《房屋安全管理条例》，而很多城市缺少立法权，仅仅依据《城市危险房屋管理条例》，管理范围狭隘，造成房屋使用阶段的安全管理法律依据不足。

2.公共建筑应强制性的检查和鉴定。

对人员聚集的公共建筑，房地产行政管理部门应该定期进行检查鉴定，发现安全隐患，及时排危。

因为这些地方一旦发生事故，容易造成群死群伤，影响社会安定和谐。

3.提高民众自身的安全意识。

提高民众自身的安全意识，普及安全常识，发现建筑物的安全隐患及时排除。

产权人是第一责任人，房子是自己的，不要发现隐患就想等着政府给处理，发生安全事故的责任人是自己。

4.实行房屋安全认证准入制度。

进入住宅二级市场房源质量良莠不齐，在多次的交易和使用过程中由于自然因素和人为因素，造成房屋损坏。

实行房屋安全认证准入制度，可以有效保证流入交易市场的房屋的安全性能。

5.推进房屋安全鉴定机构的市场化。

市场化是房屋安全鉴定行业必然的发展趋势，同时房屋安全鉴定机构应该实行资质动态管理和市场准入制度。

鉴定业务的市场化，应该让已脱钩改制的建筑科研、质量检测、设计单位，以及社会中介鉴定机构，参与到鉴定市场的竞争中来，从而让鉴定行业的业务水平得到有效的提升。

6.建立“房屋安全健康档案”，实现建筑物全寿命周期管理
建立“房屋安全健康档案”，记录房屋的位置、数量、建造年代、使用情况、改造修缮信息、安全信息等，并且收纳立项、规划、设计、竣工验收、房屋登记、物业服务、房屋安全鉴定等文件资料，以“幢”为单位建立住宅房屋监管档案。

建立“房屋安全健康档案”，将全寿命周期中监管中的管理信息以及各个监管部门联系起来，共享资源，实现对建筑物寿命周期中各个阶段的关联管理。

参考文献：
[1]既有房屋安全管理的实践与探索[J].房屋安全，2008（59），33-37.。