第一章 房地产法.ppt
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房地产法是调整房地产经济关 系的法律规范的总称。
（二）调整对象
主体准入管理关系
• 管理关系
开发项目审查管理关系
施工活动中的管理关系
交易行为的管理关系 使用中的管理关系 土地征收关系 房屋拆迁管理关系
• 交易关系 土地使用权两级市场
商品房交易市场
导论之四：房地产概念及特征
（一）概念 房地产是房产和地产的总称， 是房产和地产的结合体。在法律用 语上，房地产一般又称为不动产。
• 房地产的特殊性，使政府干预的意志贯穿于权利的 产生、利用、变更等所有环节，因此也属于经济法 的范畴。
• 政府干预意志更多是通过行政法规、政策的方 式予以实现，因此也被认为属于行政法范畴。
• 因此，房地产法在法学体系中的地位具有边缘性。
导论二：房地产法的性质和特征
（一）性质 • 公法私法兼而有之
导论五：涉及房地产管理与交易的法律、法规
（一）宪法的原则性规定
• 城市的土地属于国家所有。
• 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家 所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自 留山，也属于集体所有。
• 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对 土地实行征收或者征用并给予补偿。
（二）法律
第二节 城市土地使用权
一、土地使用权的概念和特征 （一）概念
权利人对土地享有占有、使用、收益 以及在法定或者约定期限内依法转让的 权利。
物权性
（二）特征
支配、排他、占有使用收益及依法处分
派生性
基于所有权人的意思而发生
从属性
一方面，物权性可以对抗所有权人，但同时须受制于所有权 人的意志
期限性
• 5.保值性或增值性
房地产投资项目资金大、成本高、期限长、风险多， 但从长远的角度来看，房地产一般均具有保值或增值的作 用
（三）房屋与土地的关系 • 自然属性：互为主从物关系；房价对地价的
依赖关系。
• 法律属性：权利取得方面；权利处分方面； 房屋所有权人（主体）与土地所有权人（主体 ）发生分离，前者受制于后者。
第一节：制度设计的前提和基本内容
• 一、两种所有制对应两种所有权
• 全民所有制——国家所有权（城市土地所有权 ）：范围、特点
• 集体所有制——集体土地所有权：所有权主体是 谁？所有权主体代表是谁？集体所有的性质公有 还是共有
• 二、两种所有权对应两种使用权
• 城市土地所有权——城市土地使用权：出让、 划拨、租赁
• 集体所有权——承包经营权、宅基地使用权、建 设用地使用权等
• 三、通过征收方式使集体所有转化为国家 所有
• 四、两级土地使用权交易市场
• 一级市场：国家与市场主体之间的有偿 出让土地的市场
• 二级市场：土地使用权人所进行的转让 、租赁、抵押以及土地使用权投资的各种 交易活动。
• 五、农村集体土地使用权禁止转让和从事 经营性开发
• 在土地或房地产纠纷中，有关法律适用的解释。
导论六：房地产法的执法机构与管理模式
（一）行政执法机构 • 建设部 • 国土资源部
（二）司法机关 • 平等主体之间因房地产交易发生的民事权利纠
纷 • 因行政执法机关具体行政行为（如拒绝登记、
罚款等）所引起的行政诉讼。 （三）管理模式
• 房地分管与房地统管两种模式。
（二）房地产的特征
• 1.区位固定性或叫不可移动性
这是房地产与其他商品的最大区别。在房地产交易中， 流转的不是房屋和土地，而是房地产的有关权利。因此， 房地产市场不存在全国性的市场，而主要是地方性的市场 。
• 2.异质性
由于土地是不可移动的，所以房地产所在的场所是不能 复制的，加上建筑材料、建筑类型等因素的不同，每宗房 地产都具有各自不同的特点。异质性也意味着买方和卖方 容易在市场上脱节，彼此互相缺乏信息，这个市场需要经 济人和估价人来提供信息。
期限性并非所有用益物权的特点
可转让性
并非所有用益物权都具有转让性
二、城市土地使用权的形式
（一）出让土地使用权：房管法第7条
1.土地出让行为的概念 按照1995年开始实施的《城市房地产管理法》 第7条的规定，土地使用权出让是指国家将国有土 地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土 地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
• 3.稀缺性
由于土地是不可再生资源，即使是土地资源丰富的国家 ，在一定时间和一定地点上有特定用途的土地仍然是稀少 的。这一特性导致房地产价格的昂贵性。
• 4.耐久性
土地作为物质性资产和合法权益的标的，是永远不会 消失的，在资本的参与下，其权益将可以被无限地交易下 去。正因为房地产的这个特性，法律才规定房地产的所有 权和使用权可以分离，在一项房地产上设定不同的权利。
• 民法、物权法、合同法、土地管理法（1986年颁布， 2004年第二次修订。1998年第一次）
• 城市房地产管理法，1994年7月颁布，1995年1月1日实 施
• 农村土地承包法，2002年8月29日颁布、03年3月1日实 施
（三）行政法规
• 国务院、国土资源管理部、建设部（住房和城乡建设部）
（四）司法解释
房 地产法
第一讲：房地产制度概述
• 一、房地产法在法学体系中的地位 • 二、房地产法的性质和特征 • 三、房地产法的概念和调整对象 • 四、房地产概念及特征 • 五、房地产管理与交易的主要法律规范 • 六、执法机构和管理模式 • 七、房地产法学的主要内容
导论一：房地产法在法学体系中的地位
• 房地产属于民事法律关系要素之客体中的不动 产，对这一特殊的客体予以专门立法，并体现私法 上的意思自治和权利保护，故属于民法之特别法；
导论七：房地产法学的主要内容
• 第一章 土地使用权制度 • 第二章 房屋所有权制度 • 第三章 房地产登记制度 • 第四章 土地征收与房屋拆迁制度 • 第五章 房地产（商品房）开发制度 • 第六章 房地产（商品房）交易制度 • 第七章 物业管理制度
第一章
我国土地使用权制度
主要内容
• 1节：制度设计的前提和基本内容 • 2节：城市国有土地使用权 • 3节：农村集体土地使用权
（二）特征 • 法律地位：边缘性 • 立法思想：贯穿着两条利益主线和意志主线； • 法律规范的内容：物权法、合同法基本规则的确
定性与行政法规、部门规章、司法解释的政策性 、灵活性相结合。
导论三：房地产法的概念和调整对象 （一）概念
（二）调整对象
主体准入管理关系
• 管理关系
开发项目审查管理关系
施工活动中的管理关系
交易行为的管理关系 使用中的管理关系 土地征收关系 房屋拆迁管理关系
• 交易关系 土地使用权两级市场
商品房交易市场
导论之四：房地产概念及特征
（一）概念 房地产是房产和地产的总称， 是房产和地产的结合体。在法律用 语上，房地产一般又称为不动产。
• 房地产的特殊性，使政府干预的意志贯穿于权利的 产生、利用、变更等所有环节，因此也属于经济法 的范畴。
• 政府干预意志更多是通过行政法规、政策的方 式予以实现，因此也被认为属于行政法范畴。
• 因此，房地产法在法学体系中的地位具有边缘性。
导论二：房地产法的性质和特征
（一）性质 • 公法私法兼而有之
导论五：涉及房地产管理与交易的法律、法规
（一）宪法的原则性规定
• 城市的土地属于国家所有。
• 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家 所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自 留山，也属于集体所有。
• 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对 土地实行征收或者征用并给予补偿。
（二）法律
第二节 城市土地使用权
一、土地使用权的概念和特征 （一）概念
权利人对土地享有占有、使用、收益 以及在法定或者约定期限内依法转让的 权利。
物权性
（二）特征
支配、排他、占有使用收益及依法处分
派生性
基于所有权人的意思而发生
从属性
一方面，物权性可以对抗所有权人，但同时须受制于所有权 人的意志
期限性
• 5.保值性或增值性
房地产投资项目资金大、成本高、期限长、风险多， 但从长远的角度来看，房地产一般均具有保值或增值的作 用
（三）房屋与土地的关系 • 自然属性：互为主从物关系；房价对地价的
依赖关系。
• 法律属性：权利取得方面；权利处分方面； 房屋所有权人（主体）与土地所有权人（主体 ）发生分离，前者受制于后者。
第一节：制度设计的前提和基本内容
• 一、两种所有制对应两种所有权
• 全民所有制——国家所有权（城市土地所有权 ）：范围、特点
• 集体所有制——集体土地所有权：所有权主体是 谁？所有权主体代表是谁？集体所有的性质公有 还是共有
• 二、两种所有权对应两种使用权
• 城市土地所有权——城市土地使用权：出让、 划拨、租赁
• 集体所有权——承包经营权、宅基地使用权、建 设用地使用权等
• 三、通过征收方式使集体所有转化为国家 所有
• 四、两级土地使用权交易市场
• 一级市场：国家与市场主体之间的有偿 出让土地的市场
• 二级市场：土地使用权人所进行的转让 、租赁、抵押以及土地使用权投资的各种 交易活动。
• 五、农村集体土地使用权禁止转让和从事 经营性开发
• 在土地或房地产纠纷中，有关法律适用的解释。
导论六：房地产法的执法机构与管理模式
（一）行政执法机构 • 建设部 • 国土资源部
（二）司法机关 • 平等主体之间因房地产交易发生的民事权利纠
纷 • 因行政执法机关具体行政行为（如拒绝登记、
罚款等）所引起的行政诉讼。 （三）管理模式
• 房地分管与房地统管两种模式。
（二）房地产的特征
• 1.区位固定性或叫不可移动性
这是房地产与其他商品的最大区别。在房地产交易中， 流转的不是房屋和土地，而是房地产的有关权利。因此， 房地产市场不存在全国性的市场，而主要是地方性的市场 。
• 2.异质性
由于土地是不可移动的，所以房地产所在的场所是不能 复制的，加上建筑材料、建筑类型等因素的不同，每宗房 地产都具有各自不同的特点。异质性也意味着买方和卖方 容易在市场上脱节，彼此互相缺乏信息，这个市场需要经 济人和估价人来提供信息。
期限性并非所有用益物权的特点
可转让性
并非所有用益物权都具有转让性
二、城市土地使用权的形式
（一）出让土地使用权：房管法第7条
1.土地出让行为的概念 按照1995年开始实施的《城市房地产管理法》 第7条的规定，土地使用权出让是指国家将国有土 地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土 地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
• 3.稀缺性
由于土地是不可再生资源，即使是土地资源丰富的国家 ，在一定时间和一定地点上有特定用途的土地仍然是稀少 的。这一特性导致房地产价格的昂贵性。
• 4.耐久性
土地作为物质性资产和合法权益的标的，是永远不会 消失的，在资本的参与下，其权益将可以被无限地交易下 去。正因为房地产的这个特性，法律才规定房地产的所有 权和使用权可以分离，在一项房地产上设定不同的权利。
• 民法、物权法、合同法、土地管理法（1986年颁布， 2004年第二次修订。1998年第一次）
• 城市房地产管理法，1994年7月颁布，1995年1月1日实 施
• 农村土地承包法，2002年8月29日颁布、03年3月1日实 施
（三）行政法规
• 国务院、国土资源管理部、建设部（住房和城乡建设部）
（四）司法解释
房 地产法
第一讲：房地产制度概述
• 一、房地产法在法学体系中的地位 • 二、房地产法的性质和特征 • 三、房地产法的概念和调整对象 • 四、房地产概念及特征 • 五、房地产管理与交易的主要法律规范 • 六、执法机构和管理模式 • 七、房地产法学的主要内容
导论一：房地产法在法学体系中的地位
• 房地产属于民事法律关系要素之客体中的不动 产，对这一特殊的客体予以专门立法，并体现私法 上的意思自治和权利保护，故属于民法之特别法；
导论七：房地产法学的主要内容
• 第一章 土地使用权制度 • 第二章 房屋所有权制度 • 第三章 房地产登记制度 • 第四章 土地征收与房屋拆迁制度 • 第五章 房地产（商品房）开发制度 • 第六章 房地产（商品房）交易制度 • 第七章 物业管理制度
第一章
我国土地使用权制度
主要内容
• 1节：制度设计的前提和基本内容 • 2节：城市国有土地使用权 • 3节：农村集体土地使用权
（二）特征 • 法律地位：边缘性 • 立法思想：贯穿着两条利益主线和意志主线； • 法律规范的内容：物权法、合同法基本规则的确
定性与行政法规、部门规章、司法解释的政策性 、灵活性相结合。
导论三：房地产法的概念和调整对象 （一）概念