商铺分销合作方案(ppt 36张)
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2016年政策关键词：
营改增：将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业，并将所有企 业新增不动产所含增值税纳入抵扣。 商改住：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限 和容积率不变，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。 住宅限购：住宅限购政策对于非住宅物业成交的推动作用明显。
•
政策红利不断
数据来源：武汉市房管局统计
商业地产市场概要
大成 旭辉
商业地产去化压力大、商办物业同质化严重，加之互联网时代电商的冲击，使得 市场对商业地产的投资变得谨慎。
• • • • 商铺后期运营信心不足：地方整体规划缺失、商业布局失衡，投资者对商铺市场招商和后期经营失 去信心； 总价筛掉了小投资人：多数商业地产，在规划上大商铺占比大，小投资人基本都退出商铺投资市场 了。 投资渠道丰富化：随着P2P，资产管理，众筹，风投，基金等投资渠道的流行，投资者的投资渠道 被分流； 电商冲击大：在互联网时代、共享经济的影响下，传统实体商业地产面临着机会与挑战；随着电商 平台的冲击，投资者对传统商铺投资热情降低；
但还是象征性的投点吧
派单、电销 收效好低
每天都在人海战术，
也没什么来访进电
经纪联动 执行难度大
经纪联动效果还行，
纠纷太多，判单总有问题
老带新 做不起来
现金奖励不低了
老客还是带不来新客
微信号 要不要做
公众号好像没什么效果
但是大家都在做
如何找到客户，已经成为未来行业营销必须重点关注的问题。
因循守旧已行不通。
融侨锦江商铺分销合作方案
武汉大成旭辉房地产代理有限公司
目录页
CONTENTS PAGE
P1.商业地产营 销现状及困境？
P2.针对本项目， 我们如何突破？
P3.分销双赢的 合作模式？
P4.为什么要选 择大成旭辉？
PART 1
商业地产营销现状及困境？
商业地产市场概要
大成 旭辉
政策红利连续导入，看似为商业地产发展注入了强心剂，但获益的仅为公寓产品， 而商铺和写字楼仍未改善。
•
区域内直接竞品少，但作为社区商业， 饱和度高。
硚口区域内，在售商铺共460套，在 区域内来说，市场供给远远大于需求。
•
融侨锦江
•
项目临江，且离汉阳区仅一江之隔。
剩Байду номын сангаас货量少，去化难度不大
本案商铺现状
大成 旭辉
本案在售商业街，周边干道车流量远大于人流量，商业氛围还未养成，价格区间应 属市场跟随者 。
总价区间：小面积段120~180万，大面积段380~900万
2.1万~2.5万 /平 2.7万~3万/平
预计本案商铺价格： 1.9~2.5万/平
融侨锦江
1.9万~2万/平
商铺面积段：
• • 60~80平，占比80%； 150~360平，占比20%。
本案客群分布
本项目的客群区域覆盖范围窄，但客户的购买门槛低，客户广度增加。
市场供求关系逆转， 高库存、低需求成为共同难题
买方市场初步形成，客户成为稀缺资 源
商业地产营销现状
大成 旭辉
传播环境已经巨变，传统营销经验失效，但也没有更好的营销手段，整个市场面临 着营销低效率、差效果的困境。
报纸电视等 大众媒体
人员拓客
海量电销
中介联动
朋友介绍
新媒体传播
广告 费效比太低
广告效果也不知在哪里
• •
•
地产房企受益明显 公寓去化相对明显
商铺并未搭上顺风车
国家中心城市：武汉、郑州入选建设国家中心城市。
商业地产市场概要
大成 旭辉
16年全国商业营业用房待售面积1.58亿平方米，同比增长8.0%，因此商业地产普 遍性过剩，去库存仍是各大房企的“痛”。
2016年1-9月的数据，房地产商业营业用房和办公楼投资额增速波动，但从8、9月份开始迎来拐点并有所回升，其中 9月份住宅投资额增速为5.1%、办公楼投资额增速为6%，商业营业用房投资额为房地产各业态中增速最快为7.3%。
街道口
东湖
汉阳
历史文化名镇
宗教、旅游 东风汽车城、工业基地
钟家村
中南
江
二环线
高校云集
有教育基地的美誉
市级商业副中心 高新技术产业基地
光谷
本案商铺现状
大成 旭辉
本案所在的区域内，竞争项目相对较少，虽整体市场的不景气，但本案剩余货量少， 去化难度不大。
• 项目位于地铁沿线，但由于区域内商 业辐射力弱。
依托线下优秀经纪人团队精准客户资源，以“走出去”、“外场”战略，为开发商找到更 多精准客户，实现分销业务。
推广手段
大成 旭辉
联动本地经纪人，配合专业化高效管理工具，同时寻求更多资源方合作，为项目输 送对标客户。
联动本地经纪人
+
高效管理工具
+
成功要素
更多资源方合作 1、对目标客户的精准判断
大成 旭辉
商铺首付区间：小面积段60~100万，大 面积段190~450万 低收入阶层
偶得客群 辅助客群
高收入阶层
汉阳王家湾区域内， 少部分汉阳客户会选 择硚口区域的商铺
商铺客群辐射区域：主要集中在硚口区域 内，其次为汉口中心区以向汉阳王家湾辐 射外溢的投资客户。
江汉区域内，有投资 需求，但对江汉区内 商铺无购实办
商铺客户阶层：一般的中产阶层均有购买
核心客群
中产阶层
能力
硚口区域内，项目周 边居民，对项目地段 认可度极高
推广区域
分销的主战场——“硚口片区＋汉口中心区+汉阳王家湾”
主抓项目核心区： 引进本地分销与中介，大力拓展硚口范围内的投资人群； 分销大力拓展周边区域：
大成 旭辉
放开分销渠道，力追汉口中心区+汉阳王家湾，有一定的投资能力的外溢客群，把项目信息发布到目标投资 者手中。
PART 2
针对本项目，我们如何突破？
本案商铺现状
大成 旭辉
武汉呈多核模式发展，商圈分散，各自为阵，虽核心商圈集中在汉口，但硚口区却 无成熟商圈，客群辐射能力有限。
长
唐家墩
徐东 武广 江汉路 汉正街
市级商业中心
历史商业老区 现代金融港
汉口
第三产业极为发达
汉
王家湾
江
沙湖
司门口
内环线
武昌
文化植被丰厚
商业地产市场概要
大成 旭辉
目前武汉市场的商铺库存，需6年时间消化完，同时商业建设规模增长速度远远超 过去化速度。
武汉市场商业地产现状
1. 2. 3. 4. 过去5年商业地产的增长速度超过GDP增速，潜在供应量很大。 武汉市人均商业面积已达到3平方米左右，远远超过香港。 截至2016年底，武汉商业楼盘库存超过600万，按照每年消化100万平米的速度需要6年时间消化完。 未来3至5年内，武汉会新增超过1000万方的商用不动产将建成。
营改增：将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业，并将所有企 业新增不动产所含增值税纳入抵扣。 商改住：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限 和容积率不变，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。 住宅限购：住宅限购政策对于非住宅物业成交的推动作用明显。
•
政策红利不断
数据来源：武汉市房管局统计
商业地产市场概要
大成 旭辉
商业地产去化压力大、商办物业同质化严重，加之互联网时代电商的冲击，使得 市场对商业地产的投资变得谨慎。
• • • • 商铺后期运营信心不足：地方整体规划缺失、商业布局失衡，投资者对商铺市场招商和后期经营失 去信心； 总价筛掉了小投资人：多数商业地产，在规划上大商铺占比大，小投资人基本都退出商铺投资市场 了。 投资渠道丰富化：随着P2P，资产管理，众筹，风投，基金等投资渠道的流行，投资者的投资渠道 被分流； 电商冲击大：在互联网时代、共享经济的影响下，传统实体商业地产面临着机会与挑战；随着电商 平台的冲击，投资者对传统商铺投资热情降低；
但还是象征性的投点吧
派单、电销 收效好低
每天都在人海战术，
也没什么来访进电
经纪联动 执行难度大
经纪联动效果还行，
纠纷太多，判单总有问题
老带新 做不起来
现金奖励不低了
老客还是带不来新客
微信号 要不要做
公众号好像没什么效果
但是大家都在做
如何找到客户，已经成为未来行业营销必须重点关注的问题。
因循守旧已行不通。
融侨锦江商铺分销合作方案
武汉大成旭辉房地产代理有限公司
目录页
CONTENTS PAGE
P1.商业地产营 销现状及困境？
P2.针对本项目， 我们如何突破？
P3.分销双赢的 合作模式？
P4.为什么要选 择大成旭辉？
PART 1
商业地产营销现状及困境？
商业地产市场概要
大成 旭辉
政策红利连续导入，看似为商业地产发展注入了强心剂，但获益的仅为公寓产品， 而商铺和写字楼仍未改善。
•
区域内直接竞品少，但作为社区商业， 饱和度高。
硚口区域内，在售商铺共460套，在 区域内来说，市场供给远远大于需求。
•
融侨锦江
•
项目临江，且离汉阳区仅一江之隔。
剩Байду номын сангаас货量少，去化难度不大
本案商铺现状
大成 旭辉
本案在售商业街，周边干道车流量远大于人流量，商业氛围还未养成，价格区间应 属市场跟随者 。
总价区间：小面积段120~180万，大面积段380~900万
2.1万~2.5万 /平 2.7万~3万/平
预计本案商铺价格： 1.9~2.5万/平
融侨锦江
1.9万~2万/平
商铺面积段：
• • 60~80平，占比80%； 150~360平，占比20%。
本案客群分布
本项目的客群区域覆盖范围窄，但客户的购买门槛低，客户广度增加。
市场供求关系逆转， 高库存、低需求成为共同难题
买方市场初步形成，客户成为稀缺资 源
商业地产营销现状
大成 旭辉
传播环境已经巨变，传统营销经验失效，但也没有更好的营销手段，整个市场面临 着营销低效率、差效果的困境。
报纸电视等 大众媒体
人员拓客
海量电销
中介联动
朋友介绍
新媒体传播
广告 费效比太低
广告效果也不知在哪里
• •
•
地产房企受益明显 公寓去化相对明显
商铺并未搭上顺风车
国家中心城市：武汉、郑州入选建设国家中心城市。
商业地产市场概要
大成 旭辉
16年全国商业营业用房待售面积1.58亿平方米，同比增长8.0%，因此商业地产普 遍性过剩，去库存仍是各大房企的“痛”。
2016年1-9月的数据，房地产商业营业用房和办公楼投资额增速波动，但从8、9月份开始迎来拐点并有所回升，其中 9月份住宅投资额增速为5.1%、办公楼投资额增速为6%，商业营业用房投资额为房地产各业态中增速最快为7.3%。
街道口
东湖
汉阳
历史文化名镇
宗教、旅游 东风汽车城、工业基地
钟家村
中南
江
二环线
高校云集
有教育基地的美誉
市级商业副中心 高新技术产业基地
光谷
本案商铺现状
大成 旭辉
本案所在的区域内，竞争项目相对较少，虽整体市场的不景气，但本案剩余货量少， 去化难度不大。
• 项目位于地铁沿线，但由于区域内商 业辐射力弱。
依托线下优秀经纪人团队精准客户资源，以“走出去”、“外场”战略，为开发商找到更 多精准客户，实现分销业务。
推广手段
大成 旭辉
联动本地经纪人，配合专业化高效管理工具，同时寻求更多资源方合作，为项目输 送对标客户。
联动本地经纪人
+
高效管理工具
+
成功要素
更多资源方合作 1、对目标客户的精准判断
大成 旭辉
商铺首付区间：小面积段60~100万，大 面积段190~450万 低收入阶层
偶得客群 辅助客群
高收入阶层
汉阳王家湾区域内， 少部分汉阳客户会选 择硚口区域的商铺
商铺客群辐射区域：主要集中在硚口区域 内，其次为汉口中心区以向汉阳王家湾辐 射外溢的投资客户。
江汉区域内，有投资 需求，但对江汉区内 商铺无购实办
商铺客户阶层：一般的中产阶层均有购买
核心客群
中产阶层
能力
硚口区域内，项目周 边居民，对项目地段 认可度极高
推广区域
分销的主战场——“硚口片区＋汉口中心区+汉阳王家湾”
主抓项目核心区： 引进本地分销与中介，大力拓展硚口范围内的投资人群； 分销大力拓展周边区域：
大成 旭辉
放开分销渠道，力追汉口中心区+汉阳王家湾，有一定的投资能力的外溢客群，把项目信息发布到目标投资 者手中。
PART 2
针对本项目，我们如何突破？
本案商铺现状
大成 旭辉
武汉呈多核模式发展，商圈分散，各自为阵，虽核心商圈集中在汉口，但硚口区却 无成熟商圈，客群辐射能力有限。
长
唐家墩
徐东 武广 江汉路 汉正街
市级商业中心
历史商业老区 现代金融港
汉口
第三产业极为发达
汉
王家湾
江
沙湖
司门口
内环线
武昌
文化植被丰厚
商业地产市场概要
大成 旭辉
目前武汉市场的商铺库存，需6年时间消化完，同时商业建设规模增长速度远远超 过去化速度。
武汉市场商业地产现状
1. 2. 3. 4. 过去5年商业地产的增长速度超过GDP增速，潜在供应量很大。 武汉市人均商业面积已达到3平方米左右，远远超过香港。 截至2016年底，武汉商业楼盘库存超过600万，按照每年消化100万平米的速度需要6年时间消化完。 未来3至5年内，武汉会新增超过1000万方的商用不动产将建成。