大坪报告

大渡口-大坪 225 235 413 沙坪坝-大坪 827
大渡口-江北方向 818 石桥铺-江北方向 118 128 815 138 陈家坪-江北方向 411 412 南岸-江北方向 416 杨家坪-江北方向 811
两路口-九龙坡区方向 403 解放碑-九龙坡区方向 413 两路口-沙坪坝方向 467 石桥铺-南岸方向 703 839 819
三、主要楼盘 目前大坪开发的项目主要有渝中名郡、华宇·渝州新都、嘉华·鑫
城天骄·山水间、旭庆集团红楼医院至黄沙溪项目，大黄路分布的楼盘 主要有渝中名郡，旭庆集团项目。
（1） 渝中名郡 1、 基本情况 项目地址：渝中区大坪大黄路78号（竞地花园斜对面） 用地面积：26920平方米 建筑面积：109000平方米 项目规划：由5栋高楼围合的小区，总计户数为816套，一层六 户，两部电梯， 1号楼32层，2号楼32层，3号楼25层，4号楼22层， 5号 楼25层，目前竣工的是1、3、4号楼，在建的是2号楼和5号楼。 价格：不看江的均价为3400元/平方米，看江的均价为3600元/平 方米
桥梁 交通优势
菜园坝大桥：起于两路口富安百货大厦前的 中山三路，止于南岸大石路立交，全长4公 里。主桥设计为6车道，交通流量将达到 60000辆/日，预计2006年8月份竣工。连接 渝中区菜园坝和南岸区。
嘉华大桥：位于渝中区华村至江北区许家湾 之间，由北至南通过李家坪立交、过嘉陵江 接华村立交、黄沙溪立交三座立交和大坪遂 道成为连接我市南北城市快速干道。一期工 程全长4.35公里，预计2007年下半年竣工通 车。
银行配套：农业银行、商业银行、建设银行、工商银行、兴业银行等 其他：佛图关公园、科园四路、奥体中心等。
（四）房地产现状 大坪地区一直没有规模较大的项目，从1996年到2002年7年间大坪 片区竣工项目中只有竞地花园超过10万平方米，到2004年华宇·渝州新 都、渝中名郡、嘉华鑫城3个项目超过10万平方米。2005年一季度大坪 片区新开工项目３个，占渝中区新开工项目个数的42.9%，新开工面积 31.23万平方米，占渝中区新开工面积的60%。目前已有越来越多的开发 商涌向大坪，包括渝中名郡10万平方米、华宇·渝州新都31.5万平方 米、嘉华·鑫城占地3.8万平方米，天骄·山水间306亩、旭庆集团红楼 医院至黄沙溪项目56万平方米，都是大坪板块开发最大的潜力股。
1、 大坪地区紧邻成渝高速公路起始端。 2、 长江路、菜袁路均经过大坪地区。 3、 城市轻轨大坪站。 4、 在建的九高路、红黄路和嘉华嘉陵江
大桥、华村大桥，凸显大坪交通枢纽 地位。
公交交通：（必经大坪地区的公交线路） 陈家坪—解放碑方向 109 139 413 466 杨家坪-解放碑方向 168 大渡口-解放碑方向 224 272 沙坪坝-解放碑方向 368 402 701 418 462
（二）交通状况
主要道路
国宾路 大黄路（拓宽32米，今年3月动工， 8月竣工） 长江一路 长江二路 菜袁路 石油路
交通节点
大坪的交通节点多成三角形分布，从地图上 看，往东走菜袁路到菜元坝，往西走石油路 到石桥铺，往南走长江路到肖家湾，往西南 方向通鹅公岩大桥 大坪遂道（预计明年3月竣工） 城市轻轨1、2号线在大坪形成换乘中心
大黄路项目
市场调研及项目定位报告
营销策划部 二○○六年二月
第一部分 大坪地区市场调查 一、大坪地区发展现状
（一）概况 大坪地区是渝中区的重要组成部分，为渝中半岛的重要门户，被称 为“城市的几何中心”，规划面积为5.71平方公里，人口12.6万（包括学 生在内14万人以上），它是渝中区面积最大，人口最多的地区。大坪地 区的地理位置处于重庆几大最繁华城市区域（解放碑朝天门商圈、沙坪 坝区、南岸区、江北区）的地理中心，到各区的直线距离基本相等，是 连接沙坪坝、九龙坡、江北、渝中的交通枢纽。 大坪地区是一个高素质人口较为集中的地区，根据第五次人口普查 统计，大坪地区拥有大专及以上学历的人口为2.3万人，居民收入高， 品位高，消费能力强，是重庆白领阶层的聚集地。该地区具备了区域性
套内面积 75.53平方米 76.81平方米 79.68平方米 80.05平方米 80.11平方米 84.00平方米 107.97平方米
户型结构 2室1厅1卫 2室1厅1卫 2室1厅1卫 2室1厅1卫 2室1厅1卫 3室1厅1卫 3室1厅2卫
117.31平方米
4室1厅2卫
户型主要为两室两厅和三室两厅，户型面积为75—117平方米（套 内），两室两厅的4种户型套内面积约为70—80平方米；小三房套内面 积约为84 平方米；三室两厅套内面积约为108 平方米；四室两厅的套内 面积约为117平方米。
开盘及交房时间：开盘时间为2005年11月，交房时间为2006年6 月底
户型配比及分析：
栋号
两室两厅
1号楼
64
2号楼
64
3号楼
50
4号楼
44
5号楼
125
合计
Biblioteka Baidu
347
比例
42.4%
三室两厅 64 64 50 44 25 247
30.39%
四室两厅 64 64 50 44
222 27.21%
合计 192 192 150 132 150 816
（二）城市规划 由于大坪地区所具备的诸多优势，势必将成为渝中区以及重庆的重
要发展区域，在“大坪中心价值发展论坛”上，政府对大坪地区重新进行 定位，作为城市几何中心，被定位是为“两个中心”“一个枢纽”，即一个 医疗健康服务中心和区域性商业服务中心，并且还是一个重庆市信息通 讯的枢纽。
大坪有很多医疗优势，市药监局、重庆医科大学、重庆疾病预防控 制中心等单位都汇集于此。有重医附一院、大坪三院、长航医院、大坪 中医院、成都军区59193部队医院等大中型医院，其具有现代化的医疗 设备和雄厚的技术实力。这直接促成了医疗健康服务中心。
（三）现有配套 商业配套：百盛、山城平价超市、新世纪超市等 教育配套： 1、重庆医科大学、重庆交通学院（分校）、后勤工程学院、石油高专 4所大学 2、大坪小学、马家堡小学、九坑子小学、六十六中学、大黄路小学（在
建中） 科研配套：10多所市级以上的科研机构
医疗配套：大坪中医院、红楼医院、大坪医院、和平药房、万鑫药房等 通讯配套：中国电信、中国联通重庆总部、重庆市电信局、大坪邮 政支局。 宾馆酒店配套：渝州宾馆、万友康年大酒店、红楼宾馆、白云宾馆等
石板坡长江大桥：1120米，四车道，两边各 有2米人行道，连接渝中区石板坡立交和南 岸区。复线桥（在建），4车道，建成后共8 车道，预计2006年6月份完工
鹅公岩大桥：1420米，6车道，通车能力 65000辆/日，西接成都至重庆高速公路终点 陈家坪，东接川黔路上的四公里。2000年12 月通车。连接就龙坡区和南岸区
大坪隧道 大坪隧道是将来大坪交通规划中的重点，他是嘉华大桥工程的重要
组成部分，预计将在2007年3月完工，它将连接正在修建的嘉陵江嘉华 大桥，穿大坪三院脚下山脉，并与规划中的黄沙溪立交相连。到时，江 北到大坪的距离将缩短至几分钟。
该隧道起于华村立交，即华村62中附近，隧道口设在大坪三院下， 从佛图关到大坪到竞地花园到菜袁路下穿行，出口在菜袁路上新东福花 园处，直接连通规划中的黄沙溪立交。通车后，江北往南坪方向的车 辆，可从这里直接上鹅公岩大桥。
1、 大坪地区的发展规划 （一）交通规划 在未来五年中，大坪地区作为渝中半岛重要的交通枢纽，将会通过 一系列的建设，来实现渝中区“六桥、五路、三轨、一隧”立体交通体 系。 大黄路 05年，大坪大黄路被纳入规划当中，届时大黄路将拓宽32米，预 计3月份动工，8月份完工，大黄路的改造将提升周边地块的潜力，特别 是靠近大黄路沿线的楼盘，其交通将更加便捷。 嘉华大桥 2004年底，嘉华嘉陵江大桥破土开工，目前，嘉华大桥的施工进 展顺利，预计在明年初将合龙，明年底通车。到时，将形成江北——大 坪——杨家坪地区的大通道，为两路口、上清寺的交通减压。 华村立交 华村立交位于隧道北洞口，今后将连接嘉华大桥、大坪隧道，以及 嘉陵路、嘉滨路牛滴段、高九路（高新区至大坪九坑子）
大坪小学、马家堡小学、九坑子小学、六十六中、后勤工程 学院等，大黄路小学(在建中) 百盛商场、新世纪超市；大坪正街农贸市场、竞地花园市场
交通银行、中国银行、建设银行、工商银行、招商银行、兴 业银行 大坪医院（三军医大附属三医院）、红楼医院 其他配套还有万友康年酒店、红楼宾馆、88号鹅岭公园酒店 从配套来看，项目周边配套基本满足生活的所需，小区内有农贸市 场，临近项目处有新世纪超市，有大坪附近的中小学，有酒店有商业， 但是这些的规模都不大，而且比较分散，除了可以满足最基本的生活需 求外，没有其他的商业优势，周边的商业有待开发。 3、销售情况 渝中名郡开盘时给出的优惠政策是：发放VIP优惠卡，每张卡需三 千元，凭身份证办理。最高优惠六千元，不过要排在最前五十位，以后 的优惠每五十位降一千到一千五。现在的优惠政策是一次性付款9.7 折，按揭9.8折，同时免五通费。 从销售表上看，其销售的情况不如穗东莲花国际和嘉华鑫城，一方 面是因为其户型面积的原因，没有小户型，还有就是其户型空间结构不 是安排得很好，浪费空间很多，另一方面是因为目前的交通状况不是很 好，在交通优势上明显不如穗东莲花国际和嘉华鑫城。
从公交交通看，从该区域内经过的线路约为40条，但是就目前大黄 路地区所处位置的情况看来，这个地段的交通状况还有待改善，到大坪 车站要走7、8分钟，到菜袁路车站要走5分钟左右，而且道路状况很 差。
目前大坪开通了轻轨这一新型的城市交通工具，其快速、便捷的诸 多优势，让大坪成为很多人投资和居家的重要选择地。
2、楼盘分析： 该楼盘东临大黄路，西靠后勤工程学院住宅区，南接菜袁路，北邻 建设中的渝中区政府公务员小区。从现在的情况看来，这个地段的交通 状况有待改善，到大坪要走7、8分钟，到菜袁路要走5分钟左右，而且 道路很烂。虽然长江二路改造工程完工，轻轨开通，大黄路的改造已经 纳入政府的建设当中，改造拓展后的32米宽的大黄路将从小区门前经 过，这将给小区的交通带来方便，但是就目前的交通状况，短期内还是 一个比较严峻的问题。 项目的周边环境不是很好，有很多旧房、拆迁房，短时间内无法累 积人气，达不到打造一个成熟社区的规划，环境的问题将制约项目的发 展。 周边的配套设施：
成组团点状布局，主要发展医疗保健服务、医药市场、医药保健产品开 发等产业。通过南北两区的联动发展，延长医疗健康服务产业链，提高 总体竞争力。
2、信息通讯服务区：以重庆市通讯局、中嘉通讯城、战友通讯城 为结点，经大石路和大坪正街为轴线，构建信息通讯服务带。
3、汽车销售服务园区。 4、构建特色总部基地，如通讯、信息产业总部 5、高档休闲、娱乐、餐饮服务区：以渝州宾馆和万友康年大酒店 为节点，充分挖掘历史积淀（七牌坊、浮图关），引进新建一批四星级 以上酒店、高档会所、俱乐部 6、都市住宅（五大组团，主要位于九坑子、大坪支路、马家堡和 大黄路、石油支路） 7、现代中学园区：在六店子地区置换工厂企业，新建现代化中学 园区（五一技校、影机厂、虎头岩
同时大坪也是重庆的电信数字中心所在地，规划中以重庆市通讯 局、中嘉通讯城、战友通讯城为结点，经大石路和大坪正街为轴线，构 建信息通讯服务带。
在政府对大坪地区的规划中，对整个大坪进行了以下的功能分区： 1、医疗健康服务区：医疗健康服务区按南北两区布置，南区以重 庆医科大学、重庆附一院向周边辐射，沿医学院路延伸，充分发挥重庆 医科大学的教学科研优势，发展医药保健产品产业，依托奥林匹克中心 搞体育休闲产业和健康器材销售市场、康体专卖、健身俱乐部；北区依 托大坪三院、医药设计院、重庆市药监局、大坪中医院、卫生防疫站，
商业服务中心的消费能力，人口的结构决定了他们的总体消费水平较 高，需求档次高，文化品位强的购物、休闲、娱乐与餐饮消费。但是目 前发展却相对滞后，具体表现在缺乏总体规划和布局，其功能的定位也 不明确，并且其商业文化气息不浓，地区特色和优势以及产业支柱功能 都未能彰显出来，但是从大坪地区的地理位置优势及其他方面优势来分 析，它必将成为渝中区具有较大经济开发潜力的地区。
从户型配比图可以看出其主力户型是套内80.05平方米的2室1厅1 卫，套内107.97平方米的3室1厅2卫和套内117.31平方米的4室1厅2卫的 大户型。从户型结构图上来看，２室１厅１卫的户型面积有４种，但是 结构的设计都很一般，尤其是进门处的设计很浪费空间，没有什么突出 的卖点。２种大户型的设计在进门处仍然存在空间上的浪费，但是其他 室内的结合还比较好，对于大户型的设计，主要突出的是阳台，其都有 三个阳台，除客厅的阳台和生活阳台的配置外，还在主卧室设计了阳 台，方便观景。