[经济学]第一章 房地产的基本概念与属性特征

房屋按照使用性质分为7类：住宅；工 业交通仓库用房；商业服务用房；教育、 医疗、科研用房；文化、体育、娱乐用房； 办公用房；其他用房。
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• 利用现状：现状用途；土地上有无建筑物、 其他附着物。 • 产权状况：土地使用权（国家、集体、出 让、划拨）；剩余年限、是否可续期；有 无抵押或典当；产权是否有争议等。 • 地质和水文状况：地基的承载力、地下水 位的深度 • 基础设施完备程度和土地平整程度
建筑地块是指与房地产开发建设活动有 关的建设用地，是具有一定使用方向和用 途的土地。用地的结构状况大致分为：工 业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、 居住用地、商业服务用地、公共绿化用地、 道路广场用地、军事用地、港口用地、其 他（国家机关、宗教）等。
物业指已建成并经竣工验收投入使 用的各类具有使用功能的建筑物及其 配套设施、附属设备设施以及相关场 地。
物业主要包括3个部分： • 已建成并具有使用功能的各类供居住和非 居住的建筑物 • 与这些建筑物相配套的设备和设施 • 相关的场地及内部的非主干道
1、地产
养力用地及其财产权利 富源用地及其财产权利 承载用地及其财产权利 住宅房屋建筑及其财产权利 非住宅房屋建筑及其财产权利 与房屋建筑有关的城市基础设施 建筑及其财产权利
第一部分：房地产基础知识
房地产金融与投资
参考书目
● 查尔斯.J.雅各布斯. 房地产概论. 电子工业
出版社，2007.6 ● 童悦仲. 中外住宅产业对比. 中国建筑工业 出版社，2005.1 ● 张永岳.国际房地产概述.上海人民出版社， 2004.8 ● 简德三、王洪卫. 房地产经济学. 上海财经 大学出版社，2003.1
• 动产（Personal Estate)
动产也称为非不动产，是指不属于土地及 其改良物，如桌子、椅子、床、车、农用 机器等，它归属于私人物品。
鉴别动产和不动产的标准： （1）附着方式：物体怎样附着于土地上。 • 沥青、混凝土 • 门、钉子、木材 • 家具、服装、厨房用品、电视机
（2）合约的存在。判断动产与不动产的第三 个标准就是有关各方面是否存在合约。 • 不动产出售 • 不动产出租
• 三通一平：水通、电通、路通和场地平整 • 五通一平：给水、排水、供电、通信、道 路和场地平整 • 七通一平：给水、排水、供电、供热、供 气、通信、道路和场地平整 • 九通一平：给水、中水、排水（雨水、污 水）、供电、供热、供气、通邮、通讯 （电话、计算机）、道路和场地平整
（2）房屋
• 狭义的房屋是指人类用于生产、生活以及 从事其他活动的具有顶盖和护围的建筑物 总称。 • 广义的房屋是指土地上的房屋等建筑物及 构筑物。 根据建设部制定的“房屋完损登记评定 标准”的规定，房屋按其结构分为4类：钢、 钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构； 其他结构。
土地的核心问题： • 土地是谁的？ • 怎样合理利用土地？ • 我国个人购买的房地产的土地和房屋 归谁所有？ • 香港土地归谁所有？
根据我国1982年《宪法》规定， 在中华人民共和国境内城市土地归国 家所有，农村土地采取集体所有制， 城市郊区土地除法律规定属于国家所 有的以外，一般属于集体所有。
• 我国土地使用权 • 土地使用权取得方式：划拨和出让 • 土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌。
国家规定土地使用权出让的最高年限， 居住用地为70年，工业用地、商业、娱乐、 旅游用地为40年，教育、科技、文化、卫 生、体育用地为50年。
土地的基本内涵： • 坐落：所处的区域和具体地点，国家、地 区、城市、区域、地点。 • 面积：依法确认的面积。 • 形状：通常用图（如宗地图）来说明。 • 四至： • 地势：地势高低、自然排水情况、被洪水 淹没的可能性等。 • 周围环境、景观
• 房地产以土地和房屋设施作为其存在的物 质形态。 • 房地产作为财产的一种形态，必然涉及权 属关系。 • 房地产产权为不同所有者占有。 • 房地产以其不能做物理运动为基本特征， 因此也称之为不动产。
2、不动产（Real Property）
不动产是指土地及其定着物，这个定着 物包括定着于土地之上的自然物体（如树 木、矿产）和定着于土地之上的人造物体 （如建筑物、构筑物、道路、桥梁等）。 广义的不动产不仅包括房地产，也常常包 括不能移动或移动后会损失经济价值的财 产。
（3）物体的适用性。判断一物体是不是不动 产，还可以看它是否适应于此建筑物。 • 窗帘 • 钥匙
（4）当事人关系。 现代法庭的规定是：租户所有的商业固 着物不属于房屋所有者的财产，但是租户 必须在租约到期前搬走这些商业固着物并 不可以对建筑物造成严重的损伤。
3、物业
在国际上，物业与房地产、不动产表达 的是同一个概念。在我国特定的环境下， 两者并不等同。房地产是指形成于生产、 流通、消费的整个过程中的房地产产品， 而物业则是指进入消费领域的房地产产品。
第一部分
房地产基础知识
房地产的基本概念与特征 房地产业 房地产市场 房地产交易
第一章 房地产基本概念与特征
第一节 房地产的基本概念 第二节 房地产的属性特征 第三节 房地产的类型
第一节
房地产的基本概念
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一、房地产及其相关概念和含义
1、房地产（Real Estate)
房地产是房产和地产的统称，广义的房 地产是指土地和定着于土地之上的永久性 建筑物、构筑物、附属设施，以及与上述 物质有关的权益及由此所衍生的权利。
不 动 产
2、房产
房地产
3、非房屋建筑及其财产权利 4、与土地尚未分离的农作物、林木、种子等 5、财产综合体
二、房地产的构成
1、物质形态构成 房地产的物质主体包括三个部分： 土地（建筑地块） 房屋（建筑物） 房屋附属设备
（1）土地(land)
指土地及其上下一定的空间和附着于土 地的各种基础设施的总和。 当拥有了一块特定的土地后，所有者既 拥有了使用其表面的权利（表面权）。又 拥有钻探或者开挖其表面以下部分的权利 （地下权），还拥有使用其上面空间的权 利（领空权）。