学习笔记：17关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围(是否包含拆迁补偿)问题全国各地解答

学习笔记：17 关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范

围（是否包含拆迁补偿）问题——全国各地解答...

关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围（是否包含拆迁补偿）问题——

全国各地解答一表汇总各地国税地区口径总局口径暂未找到相关解答河北国税十五、

关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收

管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）第五条规定：“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除

土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）

制的财政票据。”

房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出

让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基

础设施配套费等。

目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为

省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。山东

国税五、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

36 号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支

付的土地价款后的余额为销售额。

房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础

设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。

目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财

政部门监（印）制的财政票据。青岛国税三、房地产开发企业扣除土地价款有何具体

规定？

答：允许扣除的土地价款包括房地产开发企业一般纳税人的新项目和选择一般计税方

法的老项目，应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人

实际支付的土地价款。

房地产开发企业一般纳税人老项目选择适用一般计税方法

的，其 5 月 1 日后确认的增值税销售额，可以扣除对应的土地出让价款。

可以扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直

接支付的土地价款，不包括缴纳的契税和向政府缴纳的其他费用。

房地产开发企业分公司在项目发生地办理税务登记，因总公司与政府签订开发合同，

土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司凭土地出让金凭证原件按规定扣

除土地

出让价款。福建国税【福建国税】 12366 营改增热点问答（7.4 ） 7 月 15 日 3、当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产

项目建筑面积 /房地产项目可供销售建筑面积） *支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用

的物业面积剔除答：房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔除。 4、项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整即是否可用“累计应抵 -累计已抵”作为本期数答：不作调整。后期补缴的土地出让金可以在尚未销售的房地产项目建筑面积中计算扣除。第三只眼解读：追溯之前的难度还是比较大的，所以向后结转是比较好的方

式，至于可能抵不完，那就估计就没有办法了。 5、如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土

地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企

业直接支付的土地价款答：根据国

家税务总局公告2016 年第 18 号第七条，允许扣除的土地价

款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 6、房地产企业多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减答：不能。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后

的余额计算销售额。13 、房地产开发企业采取“旧城改造”方

式开发房地产项目如何计算缴纳增值税，能否扣除拆迁户的补偿款答：采取“旧城改造”

方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给

拆迁户的补偿款。销售价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关

有权确定销售额。海南国税一、关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使

用权支

付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。土地出让金通常

是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的

土地出让

的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权

人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三

方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。征收补偿

款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、

并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出

具的非税收入票据。开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项

目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具

的非税收入票据。目前

只有土地出让金列入差额扣除范围。房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用

权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。二、关于扣除土地出让金及进项抵扣问题（一）

房地产开发企业土地价款扣除范围。房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的

房地产项目（选择适用简易计税方式的除

外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。房地产开

发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。采取“旧城改造”方式开发房

地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补

偿款。（二）房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算。一般纳税人销售自行

开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产

项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规

模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额 =当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）（三）房地产开发企业的售楼处、

样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题。售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，表