房地产投资(一)PPT课件

第三节 房地产市场的需求和供给
一、房地产市场需求
房地产需求的概念。和其它的商品需求 定义相仿，房地产需求是指一定时期内， 在一定的价格条件下，消费者愿意购买 和承租的房地产商品的数量。
3、房地产需求主体
居民。居民是房地产市场的最大的需求者，消 费住宅为主。 企事业单位。土地及各种非居住用房，如厂房、 仓库、办公楼、商店等，是企事业单位从事生 产经营活动，开展业务不可缺少的物质条件。 房地产开发企业。开发商是土地市场的最大需 求者。 涉外房地产商品需求者。
(一)房地产市场的动力机制
房地产的商品化及房地产开发企业是房 地产市场交易的主体，决定了房地产开 发企业从事房地产开发经营的直接目标 是追求利润最大化。
(二)房地产市场的供求机制和价格机制
根据商品的价值规律，在房地产市场上， 房地产供求关系的变化必会引起房地产 价格的变化．而房地产价格的变化又会 反过来影响房地产的供求关系，这种相 互作用、相互影响的关系就形成一种供 求机制和价格机制。
8、市场效率低。这由房地产商品的异质性、 交易形式多样性和复杂性，以及房地产商品总 值较大且为长期耐用商品等特性引出。房地产 商品的市场效率较低，流通性远差于金融商品， 如股票债券。
9、政府干预性。因房地产在国计民生中 的特殊地位，各国政府对房地产市场均 有较强的干预约束。政府通过财政金融 政策、土地利用政策（如城市规划环境 保护）等手段，根据具体情况，鼓励或 限制房地产开发或转让。
6、交易复杂性。房地产交易从有买卖意向到 交易完成，需要进行寻求买方或卖方、现场考 察、产权产籍资料查阅、讨价还价、签定契约、 资金到位、产权转移等活动，持续时间较长， 且涉及到许多专业性质的问题，涉及众多中介 角色，如律师、价格评估师、经纪人、银行、 管理部门等。
7、受金融市场的高度影响性。房地产商品总 值较大，其交易对信贷的依赖性较强，金融政 策及市场利率的变动，会对房地产交易的数量、 价格产生很大的影响。1993年北海、海南等地 的房地产市场在政府紧缩银根的调控政策出台 后，一夜之间从“火山”跌入“冰川”。
4、投机性。房地产市场的地区性、供求 调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地 产是一种很好的投机对象。从各个国家 和地区的房地产市场发展历史来看，房 地产市场的投机性仅次于金融市场。
5、交易形式多样性。房地产交易有土地使用 权出让及转让、房地产买卖、租赁、抵押、典 当、房地产开发项目转让等多种形式。（温州 炒房团从买商品房到买商铺到做项目）
4、影响房地产需求的主要因素
城市人口数量的结构的变化。 房地产的价格水平。 家庭收入水平。 政策因素。 需求者对经济形势的预期。
第二节 房地产市场的运行机制
房地产交易关系的完成必须具备必要的要素，即房地 产交易主体、客体和媒介。 房地产交易主体，即从事房地产交易活动的当事人。 房地产交易主体相当广泛。房地产交易客体，即房地 产商品，可以是土地或物业。房地产交易的媒介则是 货币。 在房地产投资开发和流通过程中，上述要素相互联系 和相互作用的结合，形成房地产市场的运行机制。
四、房地产市场的功能
1、联接房地产商品供求双方的纽带与桥 梁的功能。房地产市场是房地产经济运 行的信息中心，是联接房地产开发与需 求的纽带与桥梁。当然，房地产市场信 息功能发挥的效率高低取决于市场体系 的完整程度。
2、优化房地产配置，提高房地产使用效 益的功能。房地产市场中，通过房地产 商品价格的调节，通过让具有高增值能 力的土地、房产更多地流向能产出更高 级差收益的行业，从而实现房地产资源 的合理配置，提高使用效益。
4、按照层次划分有：一、二、三级房地 产市场。一级房地产市场是指国家出让 土地给房地产开发公司的土地出让（批 租）市场；二级房地产市场是指房地产 开发公司与房地产消费者之间进行房地 产交易的市场（新房交易）；三级房地 产市场指房地产消费者之间的交易市场 （二手房交易）；
三、房地产市场的特点
1、地区性。因房地产的不可移动性，某 一地区房地产供求失衡时，不可能通过 对其它地区同类商品的调拨来解决，故 有很强的区域性。
2、供给调节滞后性。房地产开发周期较 长，从申请立项到建成出售，需要一年 甚至数年的时间，因而在市场供不应求 时，供给的增加需要较长的时间。又由 于房地产商品的耐耗性，在市场供大于 求时，多余的供给亦需要相当长的时间 来消化。
3、垄断竞争性。房地产交易价格和交易 信息多为非公开的，且因房地产商品的 异质性，使得买卖双方较难了解到真实 的市场行情，这使得房地产市场具有较 强的垄断竞争性。
3、交换功能。交换功能是一切市场机制 的基本功能，房地产市场的交换功能比 一般的市场的交换功能覆盖面更广。
4、调节与再分配国民收入的功能。房地 产市场调节与再分配国民收入的功能主 要是通过房地产价格的上涨和下跌来调 节来完成的。
5、优化消费结构的功能。住房是人类生 活必不可少的消费资料，住房消费支出 在居民消费总支出中应该占有较大的比 重。ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
(三)房地产市场的竞争机制
各房地产交易主体为了获取最大限度的 利润，在房地产市场上为争夺客户、买 者而展开激烈的竞争,对房地产开发经营 形成一种强大的外在压力。这种外在的 压竞争机制是竞争与房地产供求关系、 价格、利润之间相互制约和相互协调的 内在联系。
（四）、房地产市场的利益与风险机制
利益风险机制是指房地产市场买卖双方 必须独自承担市场交易中的利益与风险， 并能按照经济效益的原则，根据收益与 风险调节自身的行为。
房地产投资
（一）房地产市场
第一节 房地产市场概述
房地产市场是指房地产交易活动的总和， 是买卖双方相互作用的一种机制。
1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、 商业用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特 殊用途房地产市场。
2、按照发育程度划分有：房地产萌芽市场、 发育市场、成熟市场。
3、按照覆盖（影响）范围划分有：国际性房 地产市场（如东京写字楼市场）、全国性房地 产市场、地区性房地产市场（杭州房地产市场） 等。