2016年上海金地佘山天境营销破局思考方案

*夏季发布会邀请函
一年又到“听知了”的季节 人生也到了凡事“知了”的年纪
*春
金地&自然界联袂作品之 密林样板区
四聲布谷
*冬
金地&自然界联袂作品之 山岭叠加
小嶺豹
*
金地&自然界联袂作品之 光影联排样板区
夢湖蝶
悅虹橋2016年四季樣板區設計圖騰 小嶺豹 四聲布谷 夜鳴蟬 夢湖蝶
博加从未执行过，却总在“改变”它的项目
*思路小结
问题：4大类 9种产品，如何统一
答案：山·林·风·光
金地与自然界四次合作 奢侈品式四季样板揭秘
*3-千万品
千万总价是区域天花板 该怎么卖千万级产品
*一个很重要的细节
我们的千万品，都是4房
无论是300方的4+1户型 370方的全套房大横庭4房 还是合庐的短进深3庭院4房
三房和四房截然不同
再大的三房也是刚需
中国国情|拖家带口|携老带幼 三房是功能置业最低需求
*发布模式：奢侈品式全年纪
1-年初全系告知 告知2016金地与自然界四度合作，发布四类产品
2-四季逐季揭秘 四类产品及主题样板间 逐季揭秘
3-四季小物 借鉴奢侈品，运用自然界动物植物元素创意 设计样板区，样板房主题
*夏
金地&自然界联袂作品之 清风样板区
夜鳴蟬
博加从未执行过，却总在“改变”它的项目
北京 CBD
北京CBD-西山别墅区
4.5公里
西溪
黄龙
杭州黄龙商务区-西溪
* 商务区定律
一个商务区背后 必成就一个天价自然区
11公 里
5公里 7公里
虹桥商务区
佘山浓荫区
6公里
西郊国宾 浓荫区
*大虹桥东西定律
老虹桥向东进城心，最近的自然界在虹桥国宾区 所以，1949-2010年，老虹桥成就了西郊国宾浓荫区
博加从未执行过，却总在“改变”它的项目
* 竞品扫描
要做第一，先看别人做了些什么
＊一座宫殿，一座自然
有比我们风格强大的海珀风华 但没有我们的51%绿化率
＊一个社区，一个自然秘境
有地段压倒我们的仁恒西郊花园 但没有我们一公里天境岭一公里秘境谷
＊一个住区，一个生态圈
有价格更有优势的融信铂湾 但没有我们的自然河 超大栋距、51%绿化率
因为这是一个即使冰天雪地也坚持清理河床的项目
因为这是一个连护城河墙也坚持用了4千方石材的情怀项目
因为这是一个水处理初期费用1044万 每年还花43万维护成本的项目
还因为，这是个敢在佘山几亿别墅圈里 喊出“佘山等了600年”的天境
即使换了大腿，也不能丢了做第一的心 昨天佘山天字系，今天虹桥天字系
平层理念：密林设计
产品定位：东西三进，上下两进，密林大平层
*合庐
超
短
进
最大24米南向面宽
深
前庭
中庭
后院
通透穿堂风的设计，不逊色同区域总价1400-2000W 绿地海珀风华“凸字型”设计别墅
超短进深、超长面宽，通风优势
合庐理念：微风穿堂
产品定位：短进 长庭 3庭院别墅
*叠加
5层里错落12个庭院 山阶式墅情趣
*同类产品 海珀7庭院 融信4庭院（上下叠）
下叠，地下地面共4庭院
中叠，6庭院 入户3庭院错落3平面
上叠，2庭院
叠加理念：错落山阶
产品定位：5层12院落 山岭小叠墅
* 联排
本案
和黄珑湾
本案
佘山珑原
双采光面 单7米采光面
7米面宽
5.4米面宽
7米，双采光面 极度关注小联排的向阳问题
叠加理念：光影乐趣
虹桥西 一方封养5年的秘境自然界
*2-产品杂
4大品类，9种产品一年内推出
*先分析产品
博加从未执行过，却总在“改变”它的项目
* 大平层 一个极度考量“主仆、东西、动静”的私密分离的户型
静区 动区
佣
人
主人空
空
间
间
一进
四进 三 两进 进
以东西格局分动静
佣人空间独立入户，分动线
平面：门廊-客厅-私人厅-卧室 垂直：大书房-私书房
博加从未执行过，却总在“改变”它的项目
博加从未执行过，却总在“改变”它的项目
2009年提出城市轻度假生活住区 CHILLOUT-IBIZA-LOGO雏形 别人一句“总是不同境界”打动老赵，落标
2011年提出《河谷秘境、酒店住区》 佘山下非佘山生活，今朝有山今朝醉 老白纠结，落标
两次无缘 但一直在和历届项目操盘人单刀直入聊“天境问题” 2012年，滞销项目的动的问题 晏文莉畅谈毛坯平层 2013年，佘山大平层到底卖给谁 谌夏长谈坚持大面积天境
2016再碰天境 老方法，还是直接聊问题寻答案
*五问五答
金地天境第7年的营销破局思考
* 五问
1-新形象 2-产品杂 3-千万ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 4-大价差 5-酒店事
*1-新形象
新旧产品交叉，佘山到虹桥转变 新形象怎么做
先别急着谈形象 先确立建立形象的标准是什么
*标准
一颗勇敢的心
哪怕不做第一，也要把第一给扳倒
虹桥向西，国家级工程，最近的自然界在佘山密林区 2010-未来，虹桥商务区必将成就佘山浓荫区
*形象
虹桥六十年，两个浓荫自然界
往昔西郊国宾区 今日西虹桥浓荫区
做第一：打佘山大虹桥，天境都要做第一 捆最牛：抱虹桥，和最牛的虹桥资源类比
*思路小结
问题： 2016年什么形象突围？
答案： 虹桥六十年，两个浓荫自然界
* 产品定位
虹桥西，一方封养五年的秘境自然界
* 但还是没用
因为自然不值钱 新江湾、罗店都是自然界的高手，但都死得很“茂盛” 自然，在上海搭上城市才有价值
我们这方自然界的城市价值在哪
*看两个规律
二沙岛
8公里
金融城
广州金融城-二沙岛富人区
陆家嘴
7公里
6公里
碧云 联洋
陆家嘴CBD-联洋碧云东郊
西山
产品定位：7米双采光 光影小联排
*4次合作
产品，看起来很杂，其实一点都不杂
如果外面是自然界的5年封养 那么里面就是本案与自然界的4次合作 平层：密林平层 合庐：微风合庐 叠加：山岭小墅 联排：光影联排
*产品“杂”的解决方案：
山·林·风·光
四季合作 一季一品 金地与自然界4次深度合作作品
悦虹桥的自然界很牛，不是博加大话 因为植物是不会说谎的 上海别处存活率不到10%的乐昌含笑 在岚韵酒店北侧成活率高达100%
天境湾
天境岭 天境园
一公里湾，一公里岭，一公里园 一半房子一半树 能让本案在虹桥当上第一的只有“自然” 在虹桥我们称第二没人敢称第一
* 越老越迷人的老字辈
不止“百年天赐”的自然，更是“五年封养”的秘境 1- 低密度区，少人打扰 2- 持续销售持续保养 老原石＋老青苔，虹桥老字辈秘境