房产投资计划

某沿海中等城市，城镇居民人均年收入20000元，有一位大学教师（三口之家，其子在上大学，配偶为金融行业职员，家庭年开支45000元；现有住房两处：一处（150平米）自住，一处（100平米）出租，现用可用资金50万想进行投资，请你帮助其设计住房投资计划，并进行可行性分析。（2000-3000字）

由于现在的人们生活水平的提高，手中闲置资金的增多，为了保证资金的保值增值而进行投资理财，而相对来说，投资最为安全，收益最高的要属于投资房地产了，所以现在很多的家庭选择投资房产。

以辽宁沈阳为例，其12年城镇居民人均年收入为26431元。有一位大学教师高某，三口之家，其子大学在读，配偶为金融行业职员，家庭年开支45000元；现有住房两处：一处（150M2）自住；一处（100M2）出租，现有可用资金50万。相对来说，高先生的家庭结余率就相对较高，还有大量闲置资金，高投资房产可以保证家庭资产的保值增值，但投资房产之后，对于家庭经济影响也比较大，所以对家庭房产投资作以下分析。

首先，对于家庭投资，首先一般是建立较完善的家庭保障，同时要把家庭的抗风险能力最大化。首先应通过办理相应的保险来完善家庭保障，保险作为一种理财方式，不仅可以为家庭提供相应的保障，同时有的保险还具有一定的储蓄性质，保证资金的保值增值，

教育金的准备是为了让孩子享受更好的教育，通过投资准备教育金是为了保证资金的保值增值，一面是减轻教育金储备的压力，一方面是为了避免资金贬值而造成的经济问题。教育金的储备可以有两种场常见的方式。一是基金定投，基金定投是指以固定的时间以固定的金额投资到指定的开放基金中，这样投资可以平均成本，分散风险。对于高先生的投资房产计划，在家庭的抗风险能力大大提高，还有闲置资金的情况下，投资房地产盈利的可能性就较大了。

就地域来讲，沈阳是中国六大国家区域中心城市之一，东北第一大城市、工业重镇和历史文化名城、在中国经济发展的第三第四增长极重要的位置上，同时也是辽宁中部城市群的核心、东北地区的交通枢纽、东三省经济走廊的核心城市、辽宁各城市的聚集中心，可以辐射东北三省，重点辐射各城市群，可以说沈阳具有强大的辐射能力。就是说地理位置绝佳也不为过。地理位置绝佳的基础上，经济发展迅速，强大的第二产业带动经济快速发展。其发展势头如图1 。

在经济发展的同时，必将推动地产业需求的扩张，基础好，潜力大，风险低，机遇好，家庭投资地产的理想城市。其优点有以下五点：

1）老工业基地，产业动力强。2）经济发展快，二三产业均衡。3）经济指标在东北区域突出。4）人口规模大，市场规模大。5）处于城市变化发展调整期。

天时地利人和缺一不可，地利人和都有了，天时亦不可少。

李克强在讲话多

次指出房地产调控对扩内需、

调结构具有重要作用，认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需、释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。并且多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，

可以释放内需的巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会进步。从中可以看出，2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善型需求将会持续增加。历年来沈阳房地产一直保持较好的增速，如图2.

开工面积与竣工面积逐年递增，说明开发商对沈阳房地产市场存有较强信心，如图3.

2010年上半年商品房共供应541.1万㎡，其中五月份供应量为177.9万㎡，是上半年供应量最多的月份。2010年上班年商品住宅共供应484.3万㎡其中六月份供应量为133.6万㎡，为上半年供应最多月份。如图4，图5 。

2010年上半年商品房共销售584.89万㎡，其中五月份销量为165.3万㎡是上半年销量最多的月份。2010年上半年商品住宅共销售503.06万㎡，其中六月份销量为133.6万㎡，是上半年销量最多的月份。如图5

据不完全统计，2008年12月，沈阳商品住宅销售均价为3470元/平方米，而2009年11月沈阳商品住宅销售均价为4062.55元/平方米。今年，也就是2013年，沈商品住宅价格均价7557元每平方米，今年1月、2月，沈阳房价的环比涨幅分别为0.17%和0.43%，与去年12月相比，沈阳新建商品住宅每平方米约上涨45元。2009年11月沈阳商品房实际登记备案面积为90.22万平方米，其中商品住宅实际登记备案面积为80.53万平方米，同比分别减少25.79％和17.59％，环比分别减少33.14％和31.33％。沈阳商品住宅房价的峰顶出现在2009年9月，

当月沈阳住宅备案均价达4377元/平方米。而09年8月，沈阳商品住宅销售均价首度突破4000元，达4271元/平方米。在房地产开放稳步增长的大环境下，2013年，沈阳在前两月的房地产市场呈现出购销稳定的总体态势。来自联祥地产的数据显示，1月沈阳商品住宅成交量环比上升155.29%，同比上升228.80%，2月环比下降33.62%，同比上升26.67%。土地成交方面，1月有33宗土地成交，土地成交总面积为145.34万平方米，2月共有19宗土地成交，土地成交总面积为125.41万平方米。受大环境及自身资金紧张影响，2009年年初以来，开发商放缓了开发速度，以及后续开工不足，不仅大大消化了商品住宅库存，也出现房源略显供应不足的态势，供应矛盾加速了沈阳房价年急速上扬，仍留下上涨压力。2012年土地供应3217万方，成交2462万方，同比分别下降31%和33%。具体如图6 。

2012年商品房供应和成交均呈现下滑的趋势，供应面积跌幅11.24%，成交面积跌幅13.13%。具体如图7 。

2009年全年沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年，将增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房市场和住房租赁市场。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落，现在沈阳房价在全国副省级城市中还是比较低的。