商业地产规划设计82p
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车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导 视系统，极大地方便顾客出入。
33
多楼
百货楼
大型酒楼
娱乐楼
综合楼
超市
建材楼
一街：商业步行街
34
商业综合体之购物中心设计生成模式示意
城市非核心位置
35
商业综合体之购物中心设计生成模式示意
城市核心位置
36
商业地产知识讲座
37
第三代半商业综合体生成示意
五星级酒店 写字楼
全天候室内步行街 室外步行街
商务酒店
城市广场
1F 大 玩 家 2F K T V 3F 影城
娱 乐 楼
城市广场
1F国美电器 2F 儿 童 城 3F 康体健身 4F 酒 楼
综合楼
城市广场
百货楼
万千百货1-5F
城市主干道
4
商业综合体规划设计具体手法
40
具体规划设计手法：
41
42
石家庄广场总平面图
26
天津河东广场总平面图
27
武汉新华西路广场总平面图
28
西安民乐园广场总平面图
29
宜昌广场总平面图
30
重庆南坪广场总平面图
31
美食广场,数码广场 沃尔玛 影城
国际百货
(家居广场）
建材超市
32
具体业态组合方式：
建筑平面组合： 通过室内步行街和中庭，经过科学合理
的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充 ，多元共赢。
主力店的构成：
6+2
万千百货 大玩家电子游艺广场 大歌星 KTV娱乐广场 国际影城（多厅） 国美电器数码广场 超市 健身 儿童用品专卖
43
百货楼：（-1~5层） 万千百货。
娱乐楼：（1~3、4层）
电玩店、KTV、影城。
综合楼：（1~4层）（运动100）、国美，儿童区， 健身。 大型酒楼： 超市：（-1层）
新员工培训系列课程之：
商业地产规划 设计概述
商业规划研究院
目 录
1 商业地产产品及概述
2
商业地产规划设计流程 城市综合体的构成
3 4 5
商业综合体规划设计具体手法
商业综合体形象规划设计
2
商业地产知识讲座
1 1、产品及特征
商业地产产品及概述
购物中心 酒店（五星级酒店、商务酒店）
城市综合体 “广场”
写字楼（甲级写字楼，普通写字楼) 公寓 住宅及配套设施
3
2、产品产生的过程
商业地产知识讲座
产 品 的 生 产 过 程
商业地产知识讲座
2、工作方法建议 产品模式决定管理模式
洗脑
先将原有知识、经验储备从内存 中清空，置入硬盘中。
再将管理规定置入内存中 首先调用，执行力。 适当的时候调用硬盘资料。 丰富提高 快速调用内存与硬盘资料。 系统升级，（换CPU）
9
5、项目实施阶段： 项目经营开发全过程中面积指标如发生变化，超过1000平方米的 ，必须报集团规划院、主管副总裁. 超过3000平方米报董事长审 批。 三边工程中，基础工程、土方工程、地下室结构工程在初设会签前 须提前出图施工的，由项目公司提请项目管理中心组织规划院、成 本部、项目公司等部门召开协调会，指导项目公司实施。
44
次主力店
2010 新发客户
五大品牌 共500 ㎡—2000㎡
ZARA H&M
C&A
优衣库
绫致
购物中心
1、百货楼
46
购物中心
2、综合楼
47
购物中心
3、娱乐楼
48
购物中心
4、精品餐饮酒楼
49
50
购物中心
商业室内步行街
中 庭
51
步 行 街
8
3、项目初步设计阶段： 商业主力店技术对接、谈判。方案确认，工程界面 房产技术条件谈判，租赁区域划分，面积确认。 进行初步设计以及扩大初步设计。 初步设计评审会。 专项外委设计:内装，外装，外环境，泛光照明，导向系统设计、住宅弱 电智能化设计，商业步行街室内设计、中庭钢结构采光天棚设计，商业 主力店二次设计等等。 完成初步设计。 4、施工图设计阶段 施工图设计单位考察与招标确定。 初步设计、施工图交底。第一版、第二版施工图。 施工图设计评审与优化。 参与、配合项目机电设备招投标技术参数的确定。 主要建筑材料审核封样。 内装/外装/外环境。 如：石材，玻璃，铝板，地砖等等装饰材料 。 项目整改，协助处理现场工程技术问题。
5
补脑 用脑 高效用脑
பைடு நூலகம்
商业地产知识讲座
2
商业地产规划设计流程
6
商业地产知识讲座
项 目 设 计 的 阶 段
7
1、项目概念方案阶段：（土地摘牌前） 发展部提供项目规划设计交底单，政府协议，挂牌条件。明确项 目设计条件。（用地规划要求，建筑规划要求，其他）。 进行概念规划方案设计，并通过集团签批。移交相关部门进行测 算。为集团决策提供相关依据。 与当地政府沟通，直至方案通过，土地摘牌。 2、项目方案设计阶段：（土地摘牌后） 落实设计条件：项目销售物业产品定位建议，市政条件等。 成本控制部-提供项目目标成本指标。项目描述，建造标准。 与当地政府沟通：消防、交通、环评、人防、立面 等。 招商中心：提供主力店、步行街业态规划； 商管公司-提供经营管理要求。 召开各专业论证会：结构，供电方案，空调方案。 进行方案设计。召开方案评审会。获得集团签批通过。移交。
竖向功能组合：考虑主力店各自经营的特点，营业时间的
差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进 行科学组合，形成聚留效应共享共赢。
节点空间： 将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合
起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街 有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。
地下停车场：所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停
11
商业地产知识讲座
3
城市综合体的构成
12
实际案例：
13
14
15
16
广场（带室外步行街）
规划方案汇总
17
合肥广场总平面图
18
呼和浩特广场总平面图
19
太原广场总平面图
20
唐山广场总平面图
21
淮安广场总平面图
22
包头广场总平面图
23
洛阳广场总平面图
24
上海周浦广场总平面图
25
对关系到综合体外观内在效果、设计品质的事项，如在内外装建设 及改造、内外墙广告设置、场地设施及地面铺装改造、出入口门斗 和遮风帘设置等实施中，须按原设计方案不变， 即内装、外装、立面幕墙、外环境，泛光照明，导向系统等 需要调整应在综合评审会体现。任何改动，须经过规划院审批。
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商业地产知识讲座
项 目 效 果 类 单 项 设 计
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多楼
百货楼
大型酒楼
娱乐楼
综合楼
超市
建材楼
一街：商业步行街
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商业综合体之购物中心设计生成模式示意
城市非核心位置
35
商业综合体之购物中心设计生成模式示意
城市核心位置
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商业地产知识讲座
37
第三代半商业综合体生成示意
五星级酒店 写字楼
全天候室内步行街 室外步行街
商务酒店
城市广场
1F 大 玩 家 2F K T V 3F 影城
娱 乐 楼
城市广场
1F国美电器 2F 儿 童 城 3F 康体健身 4F 酒 楼
综合楼
城市广场
百货楼
万千百货1-5F
城市主干道
4
商业综合体规划设计具体手法
40
具体规划设计手法：
41
42
石家庄广场总平面图
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天津河东广场总平面图
27
武汉新华西路广场总平面图
28
西安民乐园广场总平面图
29
宜昌广场总平面图
30
重庆南坪广场总平面图
31
美食广场,数码广场 沃尔玛 影城
国际百货
(家居广场）
建材超市
32
具体业态组合方式：
建筑平面组合： 通过室内步行街和中庭，经过科学合理
的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充 ，多元共赢。
主力店的构成：
6+2
万千百货 大玩家电子游艺广场 大歌星 KTV娱乐广场 国际影城（多厅） 国美电器数码广场 超市 健身 儿童用品专卖
43
百货楼：（-1~5层） 万千百货。
娱乐楼：（1~3、4层）
电玩店、KTV、影城。
综合楼：（1~4层）（运动100）、国美，儿童区， 健身。 大型酒楼： 超市：（-1层）
新员工培训系列课程之：
商业地产规划 设计概述
商业规划研究院
目 录
1 商业地产产品及概述
2
商业地产规划设计流程 城市综合体的构成
3 4 5
商业综合体规划设计具体手法
商业综合体形象规划设计
2
商业地产知识讲座
1 1、产品及特征
商业地产产品及概述
购物中心 酒店（五星级酒店、商务酒店）
城市综合体 “广场”
写字楼（甲级写字楼，普通写字楼) 公寓 住宅及配套设施
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2、产品产生的过程
商业地产知识讲座
产 品 的 生 产 过 程
商业地产知识讲座
2、工作方法建议 产品模式决定管理模式
洗脑
先将原有知识、经验储备从内存 中清空，置入硬盘中。
再将管理规定置入内存中 首先调用，执行力。 适当的时候调用硬盘资料。 丰富提高 快速调用内存与硬盘资料。 系统升级，（换CPU）
9
5、项目实施阶段： 项目经营开发全过程中面积指标如发生变化，超过1000平方米的 ，必须报集团规划院、主管副总裁. 超过3000平方米报董事长审 批。 三边工程中，基础工程、土方工程、地下室结构工程在初设会签前 须提前出图施工的，由项目公司提请项目管理中心组织规划院、成 本部、项目公司等部门召开协调会，指导项目公司实施。
44
次主力店
2010 新发客户
五大品牌 共500 ㎡—2000㎡
ZARA H&M
C&A
优衣库
绫致
购物中心
1、百货楼
46
购物中心
2、综合楼
47
购物中心
3、娱乐楼
48
购物中心
4、精品餐饮酒楼
49
50
购物中心
商业室内步行街
中 庭
51
步 行 街
8
3、项目初步设计阶段： 商业主力店技术对接、谈判。方案确认，工程界面 房产技术条件谈判，租赁区域划分，面积确认。 进行初步设计以及扩大初步设计。 初步设计评审会。 专项外委设计:内装，外装，外环境，泛光照明，导向系统设计、住宅弱 电智能化设计，商业步行街室内设计、中庭钢结构采光天棚设计，商业 主力店二次设计等等。 完成初步设计。 4、施工图设计阶段 施工图设计单位考察与招标确定。 初步设计、施工图交底。第一版、第二版施工图。 施工图设计评审与优化。 参与、配合项目机电设备招投标技术参数的确定。 主要建筑材料审核封样。 内装/外装/外环境。 如：石材，玻璃，铝板，地砖等等装饰材料 。 项目整改，协助处理现场工程技术问题。
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补脑 用脑 高效用脑
பைடு நூலகம்
商业地产知识讲座
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商业地产规划设计流程
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商业地产知识讲座
项 目 设 计 的 阶 段
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1、项目概念方案阶段：（土地摘牌前） 发展部提供项目规划设计交底单，政府协议，挂牌条件。明确项 目设计条件。（用地规划要求，建筑规划要求，其他）。 进行概念规划方案设计，并通过集团签批。移交相关部门进行测 算。为集团决策提供相关依据。 与当地政府沟通，直至方案通过，土地摘牌。 2、项目方案设计阶段：（土地摘牌后） 落实设计条件：项目销售物业产品定位建议，市政条件等。 成本控制部-提供项目目标成本指标。项目描述，建造标准。 与当地政府沟通：消防、交通、环评、人防、立面 等。 招商中心：提供主力店、步行街业态规划； 商管公司-提供经营管理要求。 召开各专业论证会：结构，供电方案，空调方案。 进行方案设计。召开方案评审会。获得集团签批通过。移交。
竖向功能组合：考虑主力店各自经营的特点，营业时间的
差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进 行科学组合，形成聚留效应共享共赢。
节点空间： 将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合
起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街 有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。
地下停车场：所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停
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商业地产知识讲座
3
城市综合体的构成
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实际案例：
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广场（带室外步行街）
规划方案汇总
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合肥广场总平面图
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呼和浩特广场总平面图
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太原广场总平面图
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唐山广场总平面图
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淮安广场总平面图
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包头广场总平面图
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洛阳广场总平面图
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上海周浦广场总平面图
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对关系到综合体外观内在效果、设计品质的事项，如在内外装建设 及改造、内外墙广告设置、场地设施及地面铺装改造、出入口门斗 和遮风帘设置等实施中，须按原设计方案不变， 即内装、外装、立面幕墙、外环境，泛光照明，导向系统等 需要调整应在综合评审会体现。任何改动，须经过规划院审批。
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商业地产知识讲座
项 目 效 果 类 单 项 设 计