零售学课件第4章

IRS C RE RF
式中，IRS——商业圈的零售饱和指数； C——商业圈内的潜在顾客数目； RE——商圈内消费者人均零售支出； RF——商圈内商店的营业面积。
（4-1）
测算市场发展潜力的方法有两种：
一是运用质量指数测量。质量指数表示一个市场的质量是 高于平均购买力水平还是低于平均购买力水平，低于平均购买 力水平意味着大量消费者有可能到外地购物，本地区的市场就 会缩小。
产业结构分析
城市发展规划
四、商圈分析理论及方法
雷利法则
美国威廉·雷利（William J.Reilly）用了 3 年时间，调查美国 150 个以上的城市，于 1931 年发表了零售引力法则，即雷利法则。该法则认为，城市的人口越多、规模越大、商业越发 达，其对顾客的吸引力就越大；商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。 该法则的目的在于确定两个城市或地区之间的无差异点，进而分别确定商圈。所谓无差异点， 是指两个城市或地区之间的地理分界点，这里的顾客去哪里购物都无所谓。此法则用公式表 示如下：
（四）店铺商圈的重叠式锁链结构
图4-3 店铺商圈的重叠式锁链状结构
在这种商圈的锁链状连接结构中，每个商圈都有一个核心商业点，是 指由商业店铺主体物联合组成，不同商圈其核心商业点各有不同，商 圈的名称也多以商业主体物的名称命名。如铜锣湾商圈、沃尔玛商圈 等城市商圈或者长三角商圈、珠三角商圈等区域性商圈。由于商圈是 围绕核心商业点为中心向外辐射，邻近两个商圈互相以各自的核心商 业点为中心向外围辐射，造成两个商圈的外围互相交叉，有些核心商 业点的辐射范围甚至大到整个城市。现以大型超市为例：由于有的大 型超市定位的商圈很大，如沃尔玛的会员店。在同一个城市往往会有 相当数量的大中型零售店，这些零售店会与沃尔玛会员店的商圈发生 交叉甚至重叠，在商圈的交叉范围内，企业之间的争夺客户的竞争最 为激烈。两个相邻商圈之间商圈圈交叉层次越深入，竞争也就越激烈。
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B
图4-2 最小分化原理
（二）集聚经济
几种商业集聚的情况 同业种商店的集聚 不同业态零售企业的集聚 有补充关系的零售业的集聚 零售业与其他行业的集聚
集聚经济可以带来的利益 商业集聚可以带来顾客增加 减少店铺运营费用
（三）饱和指数和市场发展潜力
饱和度调查是在对特定商圈内市场情况的调查后，通过计算得出是否可以继续在该地区 开店以及确定新卖场面积大小的一种调查方式。它主要衡量的是某地当前的市场条件。
三、店铺地点选择
分析客流规律
1．客流类型 2．客流目的、速度和滞留时间 3．街道两侧的客流规模 4．分析街道特点
一、商圈
商圈（trading area）也称商势圈、商业圈，是指零售企 业营运能力所覆盖的空间范围，或者说可能前来购物的 客户所分布的区域范围。
商圈具有以下特点：
商圈是零售商吸引其顾客的地理区域，是一个具体 的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域。 商圈是一个具体的销售空间，同时又是一个具体的 购买空间。 商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似 物理学中的“场”的“商业场”。
Dx 1
d Py Px
（4-2）
式中，d 为 X﹑Ｙ两城市间的距离；Px 为Ｘ地区的人口数；Py 为Ｙ地区的人口数；Dx 为 X、
Y 两城市间的分界点 D 区距 X 市距离。 根据雷利法则，许多顾客被吸引到大城市或大地区，因为那里商店多，商品种类多，即
使在路途上多花点时间也值得。
实验法
实地调查 电话询问 邮寄问卷 办理会员服务
第二节 店 址 选 择
一、零售商选址的原则 方便消费者购买 方便货品运送 有利于竞争 有利于网点扩充
二、位置类型的设计
孤立店
经规划的购物中心
自然形成的商业中心
中心商业区（central business district，CBD） 次级商业区（secondary business district，SBD） 邻里商业区（neighborhood business district，NBD） 专业一条街（string）
三、商圈的外部环境分析
人口因素 居住人口 工作人口 流动人口
经济基础和购买力分析
购买力指数 A50% B30%C20% 其中，A 是商圈内可支配收入总和（收 入中去除各种所得税、偿还的贷款、各 种保险费和不动产消费等）；B 是商圈 内零售总额；C 是具有购买力的人口数 量。
交通状况分析
店铺
核心商圈 次级商圈 边缘商圈
图4-1 零售店铺的商圈组成
影响商圈的主要因素
1．店铺规模 2．经营商品的性质 3．商店的信誉和促销活动 4．交通状况
二、商业集聚 （一）最小分化原理
初始阶段：A和B分别位于市场中心的相反方向
A
B
市场中心
最后阶段：A和B互相接近，均衡点位于市场中心，在那里店铺相互邻近展开竞争
商圈的构成
核心商圈，是指离商店最近、顾客密度最高的区域，商店 的市场占有率在30%以上，顾客约占商店顾客的50%～ 70%
次级商圈，是指位于主要商圈之外，顾客密度相对较稀的 区域，商店的市场占有率在10%以上，顾客约占商店顾客 的15%～25%
边缘商圈，是指次要商圈的外围，顾客较分散，分布最稀 少，市场占有率相对减少，在5%左右。规模较小的商店 在此区域内几乎没有顾客
二是测量当地消费者到外地或较远的商店购物的比例。它 可以以一个地区的常住人口在外地花费的货币量计算，一般来 说，随着本地消费者到外地购物量的增加，本地的市场范围就 会缩小，而外地的零售市场范围就会扩大。所以顾客到外地购 物，也会给零售商提供增加销售的机会，只要吸引外地的顾客 到本店购物，也能增加销售，扩大市场。
第四章
商店选址
学习目标

知识目标
了解商圈的概念和意义； 掌握商圈分析的方法； 掌握商店位置选择的原则、类型以及影响因素。

技能目标
熟练掌握零售商圈分析的方法，能够应用雷利法则等商圈 理论分析身边商店的商圈辐射范围；
可以对零售商具体的商店位置的选择进行科学的分析。
第一节 商 圈 分 析