第八章 基准地价系数修正法

2012年武汉市商业用途基准地价表
2012年武汉市住宅用途基准地价表
2012年武汉市工业用途基准地价表
（7）～是政府委托评估/更新的价格

~评估与更新是政府行为。
（8）～是一种控制性的价格


～是国家调控土地市场的一种价格，不是 市场交易价格。 市场上最终达成的价格，是以基准地价为 依据，根据市场行情而确定的。
样本土地收益计算
级别土地收益平均值计算
区片、区段样点 地价平均值计算
级别价格1
级别价格2 商业用地级别基准 地价
路线价和区片 价
住宅用地～评估程序
按《城镇土地定级规程》划分住宅用地级别
住宅样点市场交易资料收集
样点地价计算 样点地价修正 级别样点地价平均值计算 区片样点地价平均 值计算
区片价
住宅用地级别基准地价
2、利用市场交易价格资料更新基准地价 （1）基准地价测算区域的划分
① 以土地级别更新成果作为基准地价更新 区域； ② 道路系统较完善的城镇可以路围地块作 为基准地价更新区域； ③ 没有划分土地级别的，划分均质地域， 并以此作为基准地价更新区域。




（2）样点地价计算

见课本P.116
（3）样点地价修正

一、基准地价更新的要求
3、基准地价的内涵全省要统一，便于全 省比较和权衡 4、明确基准地价更新的目的在于应用， 尽量克服上轮基准地价所存在的问题 如：基准地价的范围太大，没有相应的 修正系数体系。

二、基准地价更新的方法



1、利用土地收益资料更新基准地价 ∵ 企业利润很难收集；受很多因素的影响 ；很难将土地收益从企业利润中分离出来 ∴ 建议最好不要采用。 2、利用市场交易价格资料更新基准地价 适用于土地市场发育完善、市场交易价格 资料多的城镇。 3、利用地价指数资料更新基准地价



这样，全国各个城镇基准地价就无法比较。因此 ，有必要统一基准地价评估区域的确定方法，从而 产生了第三个技术途径。
商业用地～评估程序
按《城镇土地定级规程》划分商业用地 级别
商业企业利润等资料收集
商业样点市场交易资料 收集
进行级差收益测算
商业样点地价计算 样点地价修正
级别样点地价平均值计算
技术路线的分析

第二条技术路线：
因 基准地价评估区域的确定方法不同，评估出来 的基准地价就会相差很大。 如90年代评估的城镇一级商业用地基准地价：
北京：3200～5400（元/平方米） 南京：800～1500（元/平方米） 新乡：3000～5000（元/平方米） 柳州：3000～5000（元/平方米）


替代原理 区位理论
二、～系数修正法的估价步骤
（一）确定级别或区域～ （二）编制宗地价格修正系数表 或建立～修正系数体系 （三）确定估价对象宗地的修正系数 （四）计算宗地价格

（二）建立～修正系数体系
1、确定各类用途宗地价格的影响因素 宗地价格影响因素的两大类： 区域因素 个别因素 分商业、住宅和工业三种用途确定其 宗地价格影响因素。
（1）～是一种区域性的价格


基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的 价格，它总是与一定的区域相联系的。 ~的评估区域的形式：级别、区片和区段。 ~的三种表现形式： 级别基准地价 区片基准地价 区段基准地价（路线价）
（2）～是一种分用途的价格

城镇基准地价的主要用途类型： 商业、住宅、工业、旅游 农用地基准地价的主要用途类型： 耕地、园地、林地、水域、荒草地

一、基准地价更新的要求



1、充分利用原有的成果 是更新，而不是重新评估。所以要充分利用 原有的基准地价评估成果。 基准地价更新的内容： 第一，对基准地价的区域（土地定级或均质 地域）进行更新； 第二，对基准地价水平进行更新。
基准地价更新的类型
（1）只需要对区域进行更新，不需要对 地价水平进行更新 ①对整个区域进行更新； ②对个别变化较大的区域进行更新 。



3、利用地价指数逐年调整基准地价 基本思路： （1）以原土地级别或以房地产市场交易资料 为依据划分调查区域，并以此确定调查样点宗 地的数目和分布，收集和整理地价资料，计算 样点地价； （2）以修正后的样点地价为依据，计算级别 分类平均地价和综合平均地价； （3）分别以上轮基准地价基准日和本轮基准 地价基准日的平均地价，测算一定基期的地价 指数，进而以地价指数修正各类用地的基准地 价和综合基准地价。
特大及 大城市
住宅用地 工业用地 商业用地
六通一平或 以上 六通一平 五通一平 五通一平 五通一平 三通一平 五通一平 五通一平 三通一平
中等 城市
住宅用地 工业用地 商业用地
小城 市
住宅用地 工业用地
2007年武汉市基准地价内涵表
用途 基准日 平均容积率 2.5 2.0 1.0 开发程度 六通一平 六通一平 五通一平 年限 40 70 50
工业用地～评估程序
按《城镇土地定级规程》划分工业 用地级别
工业企业利润等资料收集 工业样点市场交易资料收 集
进行级差收益测算 样本土地收益计算
级别土地收益平均值计算
工业样点地价计算 样点地价修正
级别样点地价平均值计算
区片样点地价 平均值计算
区片价 级别价格1 级别价格2 工业用地级别基准 地价
五、～确定与公布


要求： ① 按用途分别绘制样点地价分布图； ② 土地级别界限或均质地域界限，要反映在 图上； ③ 直接在图上表示地价，样点较多时，采用 分级别、分用途绘制样点地价分布图。。
（6）利用样点地价更新区域或级别基准地价



方法： （1）取某一用途某一级别样点地价的算术平 均值作为该区域或级别基准地价； （2）建立样点地价和土地定级单元总分值的 数学模型, 更新级别基准地价。 要求：选择两种或两种以上的方法更新区域 （或级别）基准地价。
（3）～是一种平均价格


反映的只是各区域各类用地的平均价格 水平。 宗地价格与基准地价的关系？ ∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修 正系数体系，用以评估具体宗地的价格。
（4）～是有限年期的价格

∵ ～是土地使用权的价格 ∴ ～是有限年期的价格 城镇：各用途基准地价的年期以各用途的最高 出让年期为准。 农用地：以前一般取30年为农用地基准地价的 年期。

内容： 交易情况修正; 交易期日修正; 容积率修正; 地价楼层修正; 土地开发程度修正; 出让年限修正等。
（4）样点数据检验与整理


① 样点地价数据检验方法：秩和检验法； 卡方检验法；t检验法和均值-方差法。 ② 按土地级别、均质地域、土地用途进行 整理。
（5）样点地价图的绘制


（5）～具有时效性

～反映的只是一定时期的地价标准。 为了保持基准地价的现实性，每隔一定时 期(2-3年)应对基准地价进行更新。 ∴ ～的评估基准日很重要。

（6）～与土地开发利用程度有关

土地开发利用程度对地价有影响。 ～是一种平均意义上的地价。 ∴ 基准地价必须设定开发利用程度。 由于各个城市之间土地开发利用程度存在 差异，又要便于比较，所以采取分类确定基 准地价的开发利用程度是合理的。
土地级别 划分调查区域 选择和确定样点宗地 资料收集与整理 样点宗地地价计算修正 级别分类 地价指数 均质区域
3、利用地价 指数逐年调整 基准地价
修正级别分 类基准地价 城市分类 地价指数 修正级别综 合基准地价 城市综合 地价指数
级别分类平均地价
级别综合平均地价
级别综合 地价指数
第三节


全国工业用地出让最低价标准

单位：元/平方米
七等 八等
土地 等别 最低价 标准 土地等 别 最低价 标准
一等
二等
三等
四等
五等
六等
840
720
600 十一 等 144
480 十二 等 120
384 十三 等 96
336 十四 等 84
288 十五 等 60
252
九等
十等
204
168
二、～的作用
1、宏观控制土地市场 2、征收土地使用税 3、调节土地利用 4、引导土地流转 5、进一步评估宗地地价 6、确定农地征收补偿费标准
第八章
第一节 第二节 第三节 第四节
基准地价系数修正法
(Basic and Standard Land Price Coefficient Correction Method)

基准地价及其评估 基准地价更新 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法应用举例
第一节

基准地价概述



基准地价更新的类型
（2）只需要对地价水平进行更新，不需 要对区域进行更新 ①对整个区域地价水平进行更新； ②对个别变化较大的区域的地价水 平进行更新。 （3）对基准地价的区域及其水平都要进 行更新

一、基准地价更新的要求
2、根据具体情况选择更新方法 基准地价更新的方法： 1)利用土地收益资料更新基准地价； 2)利用市场交易价格资料更新基准地价； 3)利用地价指数资料更新基准地价。



【验收单位】： （1）县城、城市基准地价由省级国土部门和 省级物价部门验收； （2）其他建制镇的基准地价，由地市州国土 部门和物价部门验收。 县市政府国土管理部门组织听证。 《国土资源听证规定》（中华人民共和国国土资
源部令第22号 ）

县市政府将成果公布。
第二节 基准地价更新
一、基准地价更新的要求 二、基准地价更新的原则 三、基准地价更新的方法
一、概念与特征 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估 出的各个级别或区域土地的平均价格。 包括： 城镇用地基准地价 农用地基准地价
基准地价的特征

（1）～是一种区域性的价格 （2）～是一种分用途的价格 （3）～是一种平均价格 （4）～是有限年期的价格 （5）～具有时效性 （6）～与土地开发利用程度有关 （7）～是政府委托评估/更新的价格 （8）～是一种控制性的价格
基准地价系数修正法
一、基准地价系数修正法基本原理
1、概念 ～系数修正法，是利用～评估或更新成 果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件 与其所在区域的平均条件进行比较的基础上， 确定相应的修正系数，以此修正系数对～进行 修正，从而求取估价对象宗地价格的方法。 基准地价
修正系数体系
宗地地价
2、理论依据
商业 2007.6.30 住宅 2007.6.30 工业 2007.6.30
2010年武汉市基准地价内涵表
用途 商业 商务办公 住宅 工业 基准日 2010.6.30 2010.6.30 2010.6.30 2010.6.30 平均容积率 3.0 3.0 2.0 1.0 开发程度 七通一平 七通一平 七通一平 五通一平 年限 40 40 70 50

三、～评估的技术路线
（1）以土地定级为基础，以土地级差收 益为依据，市场交易资料为参考，评估 城镇～； （2）以土地条件划分均质地域，依据市 场交易资料，评估城镇～； （3）以土地定级为基础，以市场交易资 料为依据，评估城镇～。

技术路线的分析




第一条技术路线： 理论上：在目前的级差收益测算模型中，只考 虑了三个因素：土地、资本、劳力。 但 是 ， 技 术 和 管 理 因 素 对企 业 利润 的 影 响，越来越显著。 实践中：由于企业利润资料很难收集，根据企 业利润测算土地级差收益难以进行。 ∴ 第一条技术途径存在问题。
湖北省城镇～的内涵
类

型 商业用地
基准日 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30 2006.6.30
年限 40 70 50 40 70 50 40 70 50
土地开发程度
容积率 2.5-1.8 2.0-1.5 1.0-0.6 2.0-1.5 1.6-1.0 0.8-0.4 1.2-1.0 0.8-0.5 0.4-0.3


城镇基准地价确定思路： （1）以一种方法测算城镇基准地价的，用该 方法得到的级别或区域商业、住宅、工业基准 地价作为城镇基准地价； （2）以两种方法测算城镇基准地价的，应以 级别或区域为单位，参考不同方法的测算结果 ，根据当地土地市场状况和地价水平，确定各 级别或区域中各用途的基准地价。
基准地Байду номын сангаас公布